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Sittenwidriger Pachtvertrag



Ein Pachtvertrag, bei dem der vereinbarte Pachtzins mehr als das Doppelte des objektiven Marktwertes beträgt, ist sittenwidrig und somit nichtig. Der vom Landgericht Coburg entschiedene Fall betraf einen Pachtvertrag über eine Gaststätte mit einem völlig unerfahrenen kubanischen Staatsangehörigen, in dem neben einer Reihe von völlig überzogenen Zahlungssicherheiten für den Verpächter eine Kaution in Höhe von 20.000 Euro sowie eine monatliche Pacht von 9.000 Euro zzgl. MwSt. vereinbart worden waren.

Im Prozess stellte ein Gutachter fest, dass der für ein solches Lokal übliche Pachtzins weniger als die Hälfte des vereinbarten betrug. Übersteigt die vereinbarte Pacht das Doppelte des Marktwertes der Räumlichkeiten, ergibt sich nach ständiger Rechtsprechung eine Vermutung dafür, dass der Verpächter aus einer verwerflichen Gesinnung heraus handelte. Dann liegt ein unwirksames wucherähnliches Geschäft vor, aus dem keine Ansprüche hergeleitet werden können.

Urteil des LG Coburg vom 18.04.2016
14 O 194/15
Justiz Bayern online



Zwangsmittel wegen Verstoßes gegen Betriebspflicht



Kommt ein gewerblicher Mieter (hier eines Ladenlokals in einem Einkaufszentrum) seiner mietvertraglichen Betriebspflicht nicht nach, kann der Vermieter gegen ihn Zwangsvollstreckungsmaßnahmen nach § 888 ZPO (Zivilprozessordnung) in die Wege leiten. Danach kann der Mieter nach richterlicher Anordnung zur Vornahme der geschuldeten Handlung durch Zwangsgeld und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, durch Zwangshaft angehalten werden.

Diesen Zwangsvollstreckungsmaßnahmen steht nach Auffassung des Oberlandesgerichts Rostock nicht entgegen, dass der Mieter wegen der Geschäftsaufgabe seine Vertragsbeziehungen zu Mitarbeitern und Lieferanten bereits abgebrochen hat bzw. bestehende Verträge von diesen bereits vorher gekündigt wurden. Eine Vollstreckung nach § 888 ZPO scheidet erst dann aus, wenn dem Mieter die Mitwirkungshandlung seiner Vertragspartner, insbesondere die Lieferung von Waren, trotz aller zumutbaren Bemühungen objektiv oder subjektiv eindeutig unmöglich ist.

Beschluss des OLG Rostock vom 22.08.2016
3 W 53/16
MDR 2017, 239



Keine Aufrechnung mit mietfremder Forderung gegenüber Mietkaution



Ein Mieter machte nach Beendigung des Wohnraummietverhältnisses die Rückzahlung der geleisteten Kaution geltend. Daraufhin erklärte der Vermieter die Aufrechnung unter anderem mit einer an ihn abgetretenen Forderung eines Maklers gegen den Mieter auf Zahlung einer Maklercourtage.

Das Landgericht Hamburg erklärte die Aufrechnung für unzulässig. Aus dem Treuhandcharakter der Mietkaution folgt für das Gericht ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot für - ggf. auch bereits titulierte oder streitige - Forderungen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Im Übrigen enthielt der Mietvertrag - wie auch zahlreiche Mustermietverträge - ausdrücklich diesbezüglich eine konkrete Sicherungsabrede, die eine Aufrechnung mit mietfremden Forderungen untersagt.

Beschluss des LG Hamburg vom 13.06.2016
307 T 1/16
ZMR 2016, 876



Kündigung wegen wiederholt verspäteter Mietzahlung



Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses ist zulässig, wenn der Mieter wiederholt und trotz mehrfacher Abmahnungen durch den Vermieter die Miete um wenige Tage verspätet zahlt. Nach Auffassung des Landgerichts Nürnberg-Fürth liegen dann nicht nur Zahlungsunpünktlichkeiten, sondern Vertragsverstöße vor, auch wenn die Zahlungen nur um wenige Tage verspätet eingehen. Im Rahmen der Interessenabwägung war im vorliegenden Fall besonders zu berücksichtigen, dass der Vermieter immer wieder auf die Notwendigkeit pünktlicher Mietzahlungen hingewiesen hatte.

Urteil des LG Nürnberg-Fürth vom 17.03.2017
7 S 6617/16
Pressemitteilung des LG Nürnberg-Fürth



BGH zur Rechtzeitigkeit der Mietzahlung bei unbarer Zahlung



In § 556b Abs. 1 BGB ist bestimmt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten ist. Hierzu stellt der Bundesgerichtshof fest, dass es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im unbaren Überweisungsverkehr nicht darauf ankommt, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter - bei ausreichend gedecktem Konto - seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt.

Die meisten Formularmietverträge enthalten - wie auch in dem konkreten Fall - demgegenüber Klauseln wie "Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein". Die Karlsruher Richter erklärten diese Regelung wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters für unwirksam, weil sie bei der für den Mieter ungünstigsten Auslegung diesem entgegen der gesetzlichen Regelung das Risiko einer durch den Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs auferlegt.

Urteil des BGH vom 05.10.2016
VIII ZR 222/15
ZMR 2017, 231



Auslegung einer Formularklausel in einem Gewerbemietvertrag zur Umlage der Grundsteuer



Eine in einem vom Vermieter vorformulierten Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene Klausel "Die Grundsteuer zahlt der Vermieter. Erhöhungen gegenüber der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer tragen die Mieter." ist hinsichtlich der durch die Vermietbarkeit des bebauten Grundstücks bedingten Grundsteuererhöhung nicht eindeutig und daher zulasten des Vermieters auszulegen. Danach sind nur in Zukunft fällig werdende Erhöhungen der Grundsteuer auf der Basis des Messbetrags für bebaute Grundstücke auf den Mieter umlegbar.

Urteil des BGH vom 17.02.2016
XII ZR 183/13
RdW 2017, 667



Gewerbemietvertrag: Doppelte Schriftformklausel schließt mündliche Änderungen nicht aus



Der Bundesgerichtshof hat die insbesondere bei befristeten Gewerbemietverträgen umstrittene Rechtsfrage der Wirkung sogenannter doppelter Schriftformklauseln entschieden. Eine solche in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene Vertragsklausel, die für die Aufhebung der vereinbarten Schriftform ausdrücklich ebenfalls das Schriftformerfordernis vorsieht, kann im Falle ihrer Vereinbarung in einem formularmäßigen Gewerbemietvertrag wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nach § 305b BGB eine mündliche oder auch konkludente Änderung der Vertragsabreden nicht ausschließen.

Nach der Entscheidung führt somit nicht jede mündliche Nebenabrede dazu, dass die für langfristige Mietverträge zwingend vorgeschriebene Schriftform beseitigt und das befristete Mietverhältnis folglich in ein unbefristetes Mietverhältnis mit der Möglichkeit der ordentlichen Kündigung umgewandelt wird.

Urteil des BGH vom 25.01.2017
XII ZR 69/16
BB 2017, 462



Treuwidrige Kündigung bei Schriftformheilungsklausel



Mietverträge über eine längere Zeit als ein Jahr bedürfen der Schriftform. Ist diese nicht gewahrt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB). Dem Schriftformerfordernis ist dann nicht mehr Genüge getan, wenn eine später vorgenommene Vertragsänderung nicht schriftlich dokumentiert wird. Ist dies der Fall, kann sich der Mieter vorzeitig unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist aus dem langfristigen Mietvertrag lösen.

In einem langfristigen Gewerbemietvertrag war vereinbart worden, dass sich die Mietvertragsparteien zur Herstellung der Schriftform einer getroffenen Vereinbarung verpflichten und bis zum endgültigen Scheitern ihrer Bemühungen auf das Recht zur Kündigung wegen fehlender Schriftform verzichtet wird. Das Kammergericht Berlin schloss aus der Vertragsklausel, dass die auf einen Formmangel gestützte Kündigung einer Vertragspartei treuwidrig und damit unzulässig ist, solange nicht erfolglos versucht worden ist, die andere Partei zu einer Beseitigung des Formmangels zu veranlassen.

Beschluss des KG Berlin vom 09.05.2016
8 U 54/15
ZMR 2016, 775



Nebenkostenabrechnung: Mieter kann Einsicht der Originalunterlagen verlangen



Mieter haben bei Nebenkostenabrechnungen grundsätzlich das Recht auf Einsicht der Originalunterlagen (§ 259 BGB). Dabei kann ein Mieter auch bei großer Entfernung zwischen dem Sitz des Vermieters und dem Ort der Mietsache die Vorlage der Unterlagen am Mietobjekt verlangen. Bis zur Erfüllung des Einsichtsrechts kann er seine Zahlung zurückbehalten.

Urteil des LG Kempten vom 16.11.2016
53 S 740/16
JURIS online



Betrieb eines Vereinsheims bei Nutzungsart "Laden" in Eigentumswohnanlage



Wird in einer Eigentumswohnanlage eine Gewerbeeinheit in der Teilungserklärung als "Laden" ausgewiesen, sind dadurch nicht sämtliche andere Nutzungsarten ausgeschlossen, sofern sie nicht mehr stören als die angegebene Nutzungsart. Das Amtsgericht München geht davon aus, dass die Nutzung der Gewerbeeinheit als Vereinsheim bzw. Vereinslokal schon im Hinblick auf die Geräusch- und auch Geruchsbelästigungen erheblich mehr stört als die Nutzung als ein "Laden". Ein derartiger Betrieb in diesen Räumen ist daher nicht gestattet.

Urteil des AG München vom 03.02.2016
482 C 18351/15 WEG
Justiz Bayern online



Energieversorger haftet Vermieter für falsche Abrechnung



Rechnet ein Energiedienstleister die Heiz- und Warmwasserkosten fehlerhaft ab, so steht dem Vermieter ein Anspruch auf Schadensersatz zu. Die Höhe des Schadensersatzes richtet sich nach der von den Mietern zu viel gezahlten und vom Vermieter an diese zurückzuerstattenden Heiz- und Warmwasserkosten.

Urteil des KG Berlin vom 01.07.2016
14 U 23/15
Grundeigentum 2016, 1275



Vertragsklauseln eines Mietvertrags über Praxisräume auf dem Prüfstand



Das Oberlandesgericht Düsseldorf hatte sich mit einer Reihe von Rechtsfragen zu befassen, die nach Beendigung eines Gewerbemietvertrags über Praxisräume aufgetreten waren.

Die in dem Vertrag enthaltene Klausel "Ermäßigen sich die Betriebskosten, so sind sie vom Zeitpunkt der Ermäßigung entsprechend herabzusetzen" ist dahingehend auszulegen, dass bei einer Reduzierung der Betriebskosten, die - hier sogar über mehrere Jahre hinweg - zu einer Rückerstattung führt, der Mieter die Herabsetzung der künftigen Vorauszahlungen verlangen kann.

Eine Vertragsklausel, die dem Mieter die Verpflichtung auferlegt, "ausreichende Versicherungen" abzuschließen und deren Fortbestand nachzuweisen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, sofern offen bleibt, welche Versicherungen von diesem erwartet werden und in welcher Höhe er diese unterhalten muss.

Schließlich konnte der Vermieter von dem Arzt nicht die Entfernung von aus Diskretionsgründen auf Fenstern der gemieteten Praxisräume angebrachten Sichtschutzfolien verlangen. Die Folien stellen selbst dann keine vom Mieter beim Auszug zu beseitigenden Werbeflächen dar, wenn auf den Sichtschutzfolien der Name des Praxisbetreibers angegeben wird. Der Mieter war vielmehr aufgrund seiner ärztlichen Verschwiegenheitspflicht gehalten, seine Praxisräume vor Einblicken von außen zu schützen.

Urteil des OLG Düsseldorf vom 16.08.2016
I-24 U 25/16
DWW 2016, 357



Immobilienmakler zu Informationen nach EnEV verpflichtet



Verkäufer, Vermieter oder Verpächter einer Immobilie mit Energieausweis sind verpflichtet, bei einer Immobilienanzeige die gemäß § 16a Energieeinsparverordnung (EnEV) erforderlichen Pflichtangaben zu veröffentlichen. Diese Verpflichtung gilt auch für einen Makler, der eine derartige Immobilie per Inserat anbietet. Unterlässt er die Angaben, handelt er wettbewerbswidrig und kann deshalb auf Unterlassung in Anspruch genommen werden.

Urteile des OLG Hamm vom 04.08.2016
4 U 137/15 u.a.
Pressemitteilung des OLG Hamm



Unzulässige Umgehung des Bestellerprinzips für Immobilienmakler



Das Landgericht Stuttgart stoppte einen Immobilienmakler, der das durch die Mietrechtsreform 2015 eingeführte Bestellerprinzip für Wohnungsvermittlungen, das Maklern den Erhalt einer Provision von Mietinteressierten weitgehend verstellt, dadurch zu umgehen versuchte, dass er von Mietinteressenten für eine Wohnungsbesichtigung eine Gebühr von jeweils 35 bis 50 Euro verlangte. Das Gericht gab der Unterlassungsklage des Mietervereins Stuttgart statt.

Urteil des LG Stuttgart vom 15.06.2016
38 O 10/16 KfH
WRP 2016, 1302



BGH bejaht Widerrufsrecht bei im Fernabsatz geschlossenem Immobilien-Maklervertrag



Ein per E-Mail oder telefonisch geschlossener Grundstücksmaklervertrag ist ein Fernabsatzgeschäft i.S.v. § 312b BGB. Ein solcher Vertrag kann daher vom Maklerkunden innerhalb der gesetzlichen Fristen widerrufen werden.

Urteil des BGH vom 07.07.2016
I ZR 30/15 u.a.
Pressemitteilung des BGH



Schriftformerfordernis bei zusätzlicher Anmietung eines Kellerraums



Mietverträge über eine längere Zeit als ein Jahr bedürfen der Schriftform. Ist diese nicht gewahrt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB). Dem Schriftformerfordernis ist dann nicht mehr Genüge getan, wenn eine später vorgenommene Vertragsänderung nicht schriftlich dokumentiert wird.

Einen solchen Fall nahm das Oberlandesgericht Frankfurt bei einem auf 10 Jahre abgeschlossenen Gewerbemietvertrag an, der später durch eine mündliche Abrede über die zusätzliche Anmietung eines Kellerraums ergänzt wurde. Da die Mietparteien die Zusatzvereinbarung nach Feststellung des Gerichts als durchaus wesentlich angesehen haben, hätte sie ebenfalls der Schriftform bedurft. Somit war die Befristung insgesamt als formunwirksam anzusehen. Dies hatte zur Folge, dass der Mieter den Vertrag vor Ablauf der 10 Jahre kündigen konnte.

Urteil des OLG Frankfurt vom 27.04.2016
2 U 9/16
MietRB 2016, 282



Unzulässige Schönheitsreparaturabwälzung bei unrenovierten Gewerberäumen



Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine Formularklausel unwirksam, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt. Das Oberlandesgericht Celle wendet diese Rechtsprechung auch auf Geschäftsräume an.

Beschluss des OLG Celle vom 13.07.2016
2 U 45/16
NZM 2016, 644



Keine Befriedigung verjährter Betriebskostennachforderungen aus der Kaution



Dem Mieter, der eine Mietsicherheit geleistet hat, steht (frühestens) nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist des Vermieters ein Anspruch auf Freigabe der Sicherheit zu. Bei Verpfändung einer Sparbuchforderung ist dieser Anspruch allerdings erst dann fällig, wenn das Sicherungsbedürfnis des Vermieters entfallen ist, also zu dem Zeitpunkt, in welchem dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen kann. Hierfür ist dem Vermieter eine angemessene Überlegungs- und Prüfpflicht einzuräumen.

Der Vermieter ist jedoch nicht berechtigt, sich wegen Betriebskostennachforderungen aus Jahresabrechnungen, die bereits verjährt sind, aus der Mietsicherheit zu befriedigen.

Versäumnisurteil des BGH vom 20.07.2016
VIII ZR 263/14
WuM 2016, 620

Versäumnisurteil des BGH vom 20.07.2016
VIII ZR 263/14
WuM 2016, 620



Keine Maklerprovision bei Anfechtung des Immobilienkaufvertrags



Die Anfechtung eines Kaufvertrags über eine Immobilie durch den Erwerber wegen arglistiger Täuschung lässt auch den Anspruch auf die Maklerprovision entfallen. Auch wenn der Käufer den Rücktritt erklärt (hier wegen eines Feuchtigkeitsschadens an dem Wohnhaus), kann der Makler die vereinbarte Provision nicht verlangen, sofern der Rücktrittsgrund auch zur Anfechtung berechtigt hätte.

Urteil des LG Frankfurt (Oder) vom 22.01.2016
12 O 236/14
Grundeigentum 2016, 262



Fristlose Kündigung bei Einsturzgefahr einer Gewerbehalle



Nach § 569 Abs. 1 BGB liegt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Gemäß § 578 Abs. 2 Satz 2 BGB ist diese Vorschrift auf ein Mietverhältnis über gewerblich genutzte Räume entsprechend anzuwenden, wenn diese (auch) zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind. Das Kündigungsrecht setzt nicht voraus, dass bereits eine Gesundheitsgefährdung eingetreten ist.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf sprach mit dieser Begründung dem Mieter einer Gewerbehalle das Recht zur fristlosen Kündigung zu, da die Standfestigkeit der Halle nicht mehr gewährleistet war. Ein Gutachter bestätigte im Prozess, dass insbesondere bei ungünstigen Wind- und/oder Schneelasten die Gefahr des Einsturzes des Hallendachs bestand. Die damit verbundene Gefährdung der in der Halle arbeitenden Personen berechtigte den Mieter zur sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses.

Urteil des OLG Düsseldorf vom 16.02.2016
I-10 U 202/15
Mietrecht kompakt 2016, 102