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Wirksamkeit der Vermieterkündigung eines langfristigen Gewerbemietvertrags



Der Vermieter von Gewerberäumen und ein wirtschaftlicher Verein, dem gemäß § 22 BGB Rechtsfähigkeit erteilt wurde, schlossen im Jahr 2014 einen bis 2019 befristeten Mietvertrag. Der Verein wurde grundsätzlich durch drei Geschäftsführer vertreten. Im Jahr 2017 machte der Vermieter geltend, der Mietvertrag und ein später vereinbarter Nachtrag sei nur von zwei der drei Geschäftsführer unterzeichnet worden, obwohl im Rubrum des Vertrags alle drei Geschäftsführer aufgeführt waren. Dies stelle einen Verstoß gegen die bei langfristigen Mietverträgen zwingende Schriftform dar und erlaube die vorzeitige Kündigung des Vertrags.

Das Oberlandesgericht Rostock, das über die Rechtmäßigkeit der vom Vermieter ausgesprochenen vorzeitigen Kündigung zu entscheiden hatte, gab dem Mieter Recht. Bei einer fest vereinbarten Mietzeit steht dem beklagten Vermieter kein Recht zur ordentlichen Kündigung zu. Dass der Mietvertrag und der Nachtrag lediglich von zwei der drei Geschäftsführer des Mieters unterzeichnet wurden, stand hier der Einhaltung der Schriftform nicht entgegen.

Beschluss des OLG Rostock vom 12.07.2018
3 U 23/18
JURIS online



Holzwurm im Gebälk eines Fachwerkhauses



Hat der Eigentümer eines Fachwerkhauses einen Schädlingsbefall im Dachgebälk des Hauses nur unzureichend bekämpft, muss er bei einem 15 Jahre später erfolgten Verkauf den Käufer auf den Schädlingsbefall hinweisen. Unterlässt er dies, liegt nach Auffassung des Oberlandesgerichts Braunschweig ein Fall der arglistigen Täuschung vor, der den Käufer zum Rücktritt vom Vertrag und zum Schadensersatz berechtigt. Der Verkäufer kann sich in diesem Fall auch nicht auf einen vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen.

Urteil des OLG Braunschweig vom 01.11.2018
9 U 51/17
NJW-RR 2019



Außerordentliche Kündigung eines Mietvertrags über Hotel



Der Vermieter eines Hotels darf den Mietvertrag außerordentlich kündigen, wenn der Mieter über mehrere Monate keine Miete gezahlt hat, auch wenn der Vermieter seiner vertraglichen Pflicht zur Verlegung eines Laminatbodens in den Hotelzimmern nicht nachgekommen ist. Das Landgericht Koblenz bejahte zwar ein Minderungsrecht des Mieters. Da die Hotelzimmer jedoch auch im Originalzustand, also mit dem vorhandenen Teppichboden - möglicherweise zu einem geringeren Preis - vermietbar gewesen wären, durfte er die Mietzahlungen nicht komplett einstellen. Die ausgesprochene Kündigung des Vermieters erwies sich danach als rechtmäßig.

Urteil des LG Koblenz vom 02.04.2019
9 O 185/18
Pressemitteilung des LG Koblenz



Kosten für Wachschutz können nicht auf Wohnungsmieter umgelegt werden



Die Kosten für einen Wachschutz durch ein Sicherheitsunternehmen für ein aus Wohnungen und Gewerberäumen bestehendes Haus können nicht auf die Wohnungsmieter als Betriebskosten umgelegt werden. Nach Auffassung des Amtsgerichts Neubrandenburg wurden die Wachschutzkosten unzweifelhaft durch die Gewerbeeinheiten veranlasst, sodass mit den hierfür anfallenden Kosten auch nur die Mieter der Gewerberäume belastet werden können.

Urteil des AG Neubrandenburg vom 21.09.2018
102 C 22/178
Pressemitteilung des AG Neubrandenburg



Unterlassener Hinweis des Notars auf einen wieder gelöschten Zwangsversteigerungsvermerk



Ein Notar ist beim Abschluss eines Kaufvertrags über eine Eigentumswohnung nicht verpflichtet, den Käufer darauf hinzuweisen, dass im Grundbuch zeitweise ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen war, der jedoch wieder gelöscht wurde. Zu der Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks war es nach Streitigkeiten zwischen den Gesellschaftern des Bauträgers und Problemen bei der Finanzierung des Bauprojekts gekommen.

Der Bundesgerichtshof wies die Schadensersatzklage des Käufers gegen den Notar wegen Verletzung seiner Hinweispflicht ab, nachdem der Bauträger während der Bauphase Insolvenz anmelden musste und der Käufer daher auf einer nur halb fertigen Wohnung sitzenblieb.

Urteil des BGH vom 23.08.2018
III ZR 506/16
DNotZ 2019, 37



Keine Nebenpflicht des Maklers zur Prüfung steuerrechtlicher Fragen beim Grundstücksverkauf



Einen Makler trifft grundsätzlich keine vertragliche Nebenpflicht, steuerrechtliche Fragen zu prüfen, die sich im Zusammenhang mit einem von ihm vermittelten Grundstückskaufvertrag stellen, und seinen Auftraggeber über die in diesem Zusammenhang relevanten Umstände (hier anfallende Spekulationssteuer bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb der Immobilie) aufzuklären.

Etwas anderes gilt für den Bundesgerichtshof nur bei einer entsprechenden Vereinbarung oder wenn sich der Makler hinsichtlich bestimmter Steuerfragen als Fachmann darstellt, er beispielsweise in seiner Werbung eine langjährige Tätigkeit und Erfahrung herausstellt und der Auftraggeber hinsichtlich vertragsrelevanter Umstände erkennbar rechtlichen Beratungsbedarf hat oder wenn er den Auftraggeber zu einem riskanten Vorgehen veranlasst oder ihn sonst zu einem unvorteilhaften und überstürzten Vertragsschluss verleitet. Im vorliegenden Fall lag keine dieser Ausnahmen vor, sodass der Makler nicht für die steuerlichen Nachteile seines Kunden einstehen musste.

Urteil des BGH vom 12.07.2018
I ZR 152/17
Grundeigentum 2019, 120



Gewerblicher Mieter muss umfangreiche Umbaumaßnahmen zur Nutzungsänderung nicht dulden



Der Mieter von Büroräumen muss Beeinträchtigungen durch in dem Haus durchgeführte notwendige Renovierungs- und Umbauarbeiten, etwa im Zusammenhang mit einem Mieterwechsel, hinnehmen. Auch sind - wie in Gewerbemietverträgen in der Regel vereinbart - Arbeiten zu dulden, die der "Modernisierung" oder "Verbesserung" dienen.

Der Mieter kann dem Vermieter jedoch untersagen, lärm-, erschütterungs- und staubintensive Umbau- und Modernisierungsarbeiten im gesamten Haus zur Ermöglichung einer anderen Nutzung durchzuführen. In dem vom Oberlandesgericht Frankfurt entschiedenen Fall hatte eine Bank ein Bürogebäude erworben, in dem sich eine Rechtsanwaltskanzlei mit einem langfristigen Mietvertrag befand. Als die Rechtsanwälte trotz des Angebots einer Abstandszahlung einen vorzeitigen Auszug ablehnten, hatte der Vermieter durch umfangreiche Umbaumaßnahmen vergeblich versucht, die Mieter zum Auszug zu bewegen.

Urteil des OLG Frankfurt vom 12.03.2019
2 U 3/19
JURIS online



Keine Beteiligung einer Briefkastenfirma an einer grundbesitzenden Personengesellschaft



Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass eine im Inland weder als Kapital- noch als Personengesellschaft rechtsfähige Briefkastengesellschaft keine Anteile an einer grundbesitzenden Personengesellschaft erwerben kann. Die Entscheidung der obersten Finanzrichter erging in einem Verfahren über die Festsetzung der Grunderwerbsteuer gegen eine Kommanditgesellschaft, an der sich die Briefkastenfirma beteiligen wollte.

Beschluss des BFH vom 08.01.2019
II B 62/18
GmbHR 2019, 304



Keine Verjährung des Unterlassungsanspruchs wegen vertragswidriger Nutzung



Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fort, so kann dieser auf Unterlassung klagen (§ 541 BGB). Einen solchen Unterlassungsanspruch bejahte der Bundesgerichtshof bei der unzulässigen Nutzung von vermieteten Gewerberäumen als Wohnung. Der Anspruch verjährt auch nicht - wie vom Mieter geltend gemacht - mit der Kenntniserlangung der vertragswidrigen Nutzung durch den Vermieter.

Grundsätzlich unterliegt der Anspruch des Vermieters aus § 541 BGB der regelmäßigen Verjährung des § 195 BGB mit einer Frist von drei Jahren. Für den Beginn der Verjährung kommt es dabei grundsätzlich auf den der Zuwiderhandlung an. Bei einem andauernden vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache - wie der unerlaubten Nutzung von Gewerberäumen zu Wohnzwecken - kann der Unterlassungsanspruch des Vermieters während des bestehenden Mietverhältnisses nicht verjähren.

Urteil des BGH vom 19.12.2018
XII ZR 5/18
NZM 2019, 143



Vollständige Räumung von Büroräumen nach Vertragsende



Gibt der Mieter die gemietete Sache nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht rechtzeitig zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung verlangen. Als Entschädigung kann der ortsübliche Mietzins geltend gemacht werden.

Für das Amtsgericht Düsseldorf besteht kein Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung, wenn der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Küche der vom Vermieter und Mieter gemeinsam genutzten Büroräume lediglich mehrere befüllte Kisten zurückgelassen hat. Dabei war zu berücksichtigen, dass es sich bei der gemeinschaftlich genutzten Büroküche um einen untergeordneten Bestandteil der Büroräume handelte und die Nutzbarkeit der Büroräume durch das Zurücklassen der Kartons nur unerheblich beeinträchtigt wurde.

Urteil des AG Düsseldorf vom 10.01.2019
47 C 128/17
Pressemitteilung des AG Düsseldorf



Herausgabe der Entschlüsselungscodes nach Vertragsende



Ein Anbieter von Heizkosten- und Wasserzählern muss die Entschlüsselungscodes für die gesammelten Daten an den Vermieter herausgeben, wenn der abgeschlossene Servicevertrag endet.

Urteil des AG Frankfurt vom 21.09.2018
385 C 2556/17 (70)
MietRB 2019, 12



Haftung für Altverbindlichkeiten aus einem Mietverhältnis nach dem Umwandlungsgesetz



Gliedert ein gewerblicher Vermieter vermietete Wohnimmobilien im Wege der rechtlichen Umwandlung an eine Tochtergesellschaft aus, haften sowohl der übertragende als auch der übernehmende Rechtsträger gesamtschuldnerisch für die Verbindlichkeiten, die vor dem Wirksamwerden der Ausgliederung begründet worden sind. Die entsprechende Vorschrift des § 133 UmwG (Umwandlungsgesetz) wird in derartigen Fällen nicht von dem mietrechtlichen Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB) verdrängt.

Urteil des LG Berlin vom 03.08.2018
66 S 26/18
WuM 2018, 652



Wirksamkeit einer Mehrerlösklausel



Die in einem Grundstückskaufvertrag von einer Gemeinde als Verkäufer verwendete Klausel, dass der Käufer verpflichtet ist, den durch ihn erzielten Mehrerlös abzüglich der getätigten Investitionen an die Gemeinde abzuführen, wenn er das Grundstück in unbebautem Zustand innerhalb von fünf Jahren ab der Beurkundung weiterveräußert, stellt keine unangemessene Benachteiligung des Käufers dar, wenn die Gemeinde hieran ein anerkennenswertes, über die reine Abschöpfung eines Veräußerungsgewinns hinausgehendes Interesse hat. Die Vereinbarung ist als sogenannte Mehrerlösklausel wirksam.

Eine Gemeinde ist bei der Erreichung des Ziels, dass bebaubare Grundstücke bebaut werden, nicht auf das Mittel des städtebaulichen Vertrags beschränkt. Sie kann auch andere Instrumente einsetzen; hierzu gehört eine Mehrerlösklausel. Zulässig ist eine solche Klausel, wenn die Gemeinde mit der Verwendung erreichen möchte, dass nur solche Personen das Grundstück erwerben, die es bebauen wollen, und auf diese Weise kurzfristige Spekulationen mit unbebauten Grundstücken zu verhindern sucht. Muss der Erwerber einen Mehrerlös an die Gemeinde abführen, lohnt ein Erwerb lediglich zu Spekulationszwecken mit dem unbebauten Grundstück nicht.

Urteil des BGH vom 16.03.2018
V ZR 306/16
MDR 2018, 1055



Kein Schriftformerfordernis für Verlängerungsoption



Mietverträge für längere Zeit als ein Jahr müssen gemäß § 550 BGB in schriftlicher Form abgeschlossen werden. Das Schriftformerfordernis gilt jedoch nicht für die Ausübung einer mietvertraglichen Verlängerungsoption. Diese ist danach auch dann wirksam erklärt, wenn sie dem Vermieter per Computerfax ohne Unterschrift übermittelt wurde.

Urteil des BGH vom 21.11.2018
XII ZR 78/17
WM 2019, 182



Kündigung bei Betrieb einer Skiwerkstatt in Doppelhaushälfte



Nach einem Urteil des Amtsgerichts München berechtigt auch ein nur eingeschränkter Betrieb einer Skiwerkstatt in der Garage einer zu Wohnzwecken vermieteten Doppelhaushälfte den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses. Skier und Snowboards werden üblicherweise mit dem Auto zum Skiservice gebracht, sodass ein erhöhter Verkehr im Wohngebiet mit erhöhter Parkplatzauslastung und den damit verbundenen Störungen für die Nachbarn des Mieters zu erwarten ist.

Urteil des AG München vom 30.11.2017
423 C 8953/17
Pressemitteilung vom 24.08.2018



Beseitigung einer nicht genehmigten Markise



Die Gemeinschaftsordnung einer Eigentumswohnanlage mit gewerblichen und privaten Einheiten enthielt folgende Regelung: "Zur Anbringung von Außenmarkisen bedarf es des Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit."

Aufgrund dieser Bestimmung ist eine Markise, die ohne den erforderlichen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft angebracht wurde, zu entfernen. Geklagt hatte der Eigentümer der Gewerbeeinheit über einem Restaurant, dessen Betreiber entgegen der Gemeinschaftsordnung eine 4-5 Meter ausladende motorbetriebene helle Markise angebracht hatte. Der Miteigentümer sah sich durch Motorengeräusche und Vibrationen beim Ein- und Ausfahren sowie durch die Blendwirkung der ausgefahrenen Markise erheblich gestört. Das Amtsgericht München gab ihm Recht und verurteilte den Restaurantbetreiber zur Beseitigung.

Urteil des AG München vom 18.04.2018
481 C 16896/17 WEG
Justiz Bayern online



"Airbnb" muss Identität von deutschen Gastgebern preisgeben



Insbesondere Kommunen mit zunehmend knapp werdendem bezahlbarem Wohnraum gehen vermehrt gegen die unzulässige zeitweise Vermietung von Wohnraum an Urlauber vor. Derartige Vermietungen werden von diversen Internetplattformen vermittelt, in denen Gastgeber anonym Wohnräume zum zeitweisen Aufenthalt inserieren können. Für die Kommunen bedeutet es einen ganz erheblichen Aufwand, die Vermieter solcher Wohnungen ausfindig zu machen.

Die Stadt München hat nun einen Erfolg gegen den Marktführer "Airbnb" mit Sitz in Irland erzielt. Nach dem bayerischen Zweckentfremdungsrecht ist eine Vermietung von privaten Wohnräumen länger als acht Wochen im Kalenderjahr für Zwecke der Fremdbeherbergung genehmigungspflichtig. Das Verwaltungsgericht München verurteilte den Betreiber von Airbnb Ireland, die Daten der Gastgeber von vermittelten Wohnungen im Stadtgebiet an die Landeshauptstadt München herauszugeben. Der Herausgabe der personenbezogenen Daten stehen weder EU-Regelungen noch datenschutzrechtlichen Bedenken entgegen.

Urteil des VG München vom 12.12.2018
M 9 K 18.4553
Justiz Bayern online



Mietmangel wegen eingeschränkter Einsehbarkeit von Ausstellungsräumen



Der Veranstalter einer Kunstausstellung mietete für mehrere Tage in einem Hinterhof in München Ausstellungsräume an. Er beklagte gegenüber dem Vermieter, dass am Samstag und Sonntag des Ausstellungswochenendes in der Einfahrt zum Hinterhof an der rechten Zufahrtsseite ein Fahrzeug der Marke Range Rover parkte, wodurch die Zufahrt zu den Parkplätzen im Hinterhof erschwert und die Einsehbarkeit von der vielbefahrenen Straße aus eingeschränkt war. Infolgedessen hätten deutlich weniger Interessenten die Ausstellung besucht. Der Mieter minderte deshalb für diese Tage den vereinbarten Mietzins.

Das Amtsgericht nahm demgegenüber keinen Mangel der Mietsache an. Zum einen konnte die Einfahrt zu den Parkplätzen durch das ordnungsgemäß abgestellte Fahrzeug uneingeschränkt genutzt werden. Zum anderen handelte es sich bei der Einsehbarkeit des Eingangsbereichs nicht um eine zugesicherte Eigenschaft. Allein der Umstand, dass die Parteien vor Abschluss der Vereinbarung über die Einsehbarkeit gesprochen hatten, begründete keine vertraglich bindende Zustandserklärung des Vermieters, die über eine bloße Angabe zum Verwendungszweck hinausging. Der Ausstellungsveranstalter musste die volle Miete zahlen.

Urteil des AG München vom 07.03.2018
425 C 18488/17
Justiz Bayern online



Nutzung einer Eigentumswohnung als psychotherapeutische Praxis



Sieht die Teilungserklärung nur eine Wohnnutzung vor, ist im Regelfall eine psychotherapeutische Praxis unzulässig. Dies gilt jedenfalls bei einem kleinen Objekt, da hier der zweckbestimmungswidrige Gebrauch mehr stört als die vorgesehene Nutzung als Wohnung.

Urteil des LG Frankfurt vom 15.03.2018
2-13 S 36/17
WuM 2018, 594



Wahrung der Schriftform durch Unterzeichnung mehrerer gleichlautender Urkunden



Die Parteien eines Gewerbemietvertrags zur Errichtung einer Fotovoltaikanlage auf dem Mietgrundstück für die Dauer von 30 Jahren stritten darüber, ob die im Gesetz vorgeschriebene Schriftform eingehalten war. Ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis, hätte den Mieter zu einer vorzeitigen Kündigung des Mietvertrags berechtigt. Der Mieter sah den Formverstoß darin, dass der Mietvertrag in zwei Urkunden niedergelegt wurde, die dann jeweils von einer Mietvertragspartei unterschrieben wurden. Der Bundesgerichtshof wertete dies nicht als Verstoß gegen die Formvorschrift des § 550 Satz 1 BGB.

Die im Gesetz geforderte Schriftform kann nicht nur eingehalten werden, indem die Vertragsparteien dieselbe Urkunde unterzeichnen. Vielmehr besteht zur Erfüllung des Schriftformerfordernisses auch die Möglichkeit des § 126 Abs. 2 Satz 2 BGB, wonach es genügt, wenn über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen werden und jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet. Eines Zugangs dieser Urkunden beim jeweiligen Vertragspartner bedarf es insoweit nicht. Die hier erfolgte Übermittlung per Telefax hätte dem im Übrigen ohnehin nicht genügt.

Urteil des BGH vom 07.03.2018
XII ZR 129/16
Grundeigentum 2018, 706