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Nebenkostenabrechnung: Mieter kann Einsicht der Originalunterlagen verlangen



Mieter haben bei Nebenkostenabrechnungen grundsätzlich das Recht auf Einsicht der Originalunterlagen (§ 259 BGB). Dabei kann ein Mieter auch bei großer Entfernung zwischen dem Sitz des Vermieters und dem Ort der Mietsache die Vorlage der Unterlagen am Mietobjekt verlangen. Bis zur Erfüllung des Einsichtsrechts kann er seine Zahlung zurückbehalten.

Urteil des LG Kempten vom 16.11.2016
53 S 740/16
JURIS online



Betrieb eines Vereinsheims bei Nutzungsart "Laden" in Eigentumswohnanlage



Wird in einer Eigentumswohnanlage eine Gewerbeeinheit in der Teilungserklärung als "Laden" ausgewiesen, sind dadurch nicht sämtliche andere Nutzungsarten ausgeschlossen, sofern sie nicht mehr stören als die angegebene Nutzungsart. Das Amtsgericht München geht davon aus, dass die Nutzung der Gewerbeeinheit als Vereinsheim bzw. Vereinslokal schon im Hinblick auf die Geräusch- und auch Geruchsbelästigungen erheblich mehr stört als die Nutzung als ein "Laden". Ein derartiger Betrieb in diesen Räumen ist daher nicht gestattet.

Urteil des AG München vom 03.02.2016
482 C 18351/15 WEG
Justiz Bayern online



Energieversorger haftet Vermieter für falsche Abrechnung



Rechnet ein Energiedienstleister die Heiz- und Warmwasserkosten fehlerhaft ab, so steht dem Vermieter ein Anspruch auf Schadensersatz zu. Die Höhe des Schadensersatzes richtet sich nach der von den Mietern zu viel gezahlten und vom Vermieter an diese zurückzuerstattenden Heiz- und Warmwasserkosten.

Urteil des KG Berlin vom 01.07.2016
14 U 23/15
Grundeigentum 2016, 1275



Vertragsklauseln eines Mietvertrags über Praxisräume auf dem Prüfstand



Das Oberlandesgericht Düsseldorf hatte sich mit einer Reihe von Rechtsfragen zu befassen, die nach Beendigung eines Gewerbemietvertrags über Praxisräume aufgetreten waren.

Die in dem Vertrag enthaltene Klausel "Ermäßigen sich die Betriebskosten, so sind sie vom Zeitpunkt der Ermäßigung entsprechend herabzusetzen" ist dahingehend auszulegen, dass bei einer Reduzierung der Betriebskosten, die - hier sogar über mehrere Jahre hinweg - zu einer Rückerstattung führt, der Mieter die Herabsetzung der künftigen Vorauszahlungen verlangen kann.

Eine Vertragsklausel, die dem Mieter die Verpflichtung auferlegt, "ausreichende Versicherungen" abzuschließen und deren Fortbestand nachzuweisen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, sofern offen bleibt, welche Versicherungen von diesem erwartet werden und in welcher Höhe er diese unterhalten muss.

Schließlich konnte der Vermieter von dem Arzt nicht die Entfernung von aus Diskretionsgründen auf Fenstern der gemieteten Praxisräume angebrachten Sichtschutzfolien verlangen. Die Folien stellen selbst dann keine vom Mieter beim Auszug zu beseitigenden Werbeflächen dar, wenn auf den Sichtschutzfolien der Name des Praxisbetreibers angegeben wird. Der Mieter war vielmehr aufgrund seiner ärztlichen Verschwiegenheitspflicht gehalten, seine Praxisräume vor Einblicken von außen zu schützen.

Urteil des OLG Düsseldorf vom 16.08.2016
I-24 U 25/16
DWW 2016, 357



Immobilienmakler zu Informationen nach EnEV verpflichtet



Verkäufer, Vermieter oder Verpächter einer Immobilie mit Energieausweis sind verpflichtet, bei einer Immobilienanzeige die gemäß § 16a Energieeinsparverordnung (EnEV) erforderlichen Pflichtangaben zu veröffentlichen. Diese Verpflichtung gilt auch für einen Makler, der eine derartige Immobilie per Inserat anbietet. Unterlässt er die Angaben, handelt er wettbewerbswidrig und kann deshalb auf Unterlassung in Anspruch genommen werden.

Urteile des OLG Hamm vom 04.08.2016
4 U 137/15 u.a.
Pressemitteilung des OLG Hamm



Unzulässige Umgehung des Bestellerprinzips für Immobilienmakler



Das Landgericht Stuttgart stoppte einen Immobilienmakler, der das durch die Mietrechtsreform 2015 eingeführte Bestellerprinzip für Wohnungsvermittlungen, das Maklern den Erhalt einer Provision von Mietinteressierten weitgehend verstellt, dadurch zu umgehen versuchte, dass er von Mietinteressenten für eine Wohnungsbesichtigung eine Gebühr von jeweils 35 bis 50 Euro verlangte. Das Gericht gab der Unterlassungsklage des Mietervereins Stuttgart statt.

Urteil des LG Stuttgart vom 15.06.2016
38 O 10/16 KfH
WRP 2016, 1302



BGH bejaht Widerrufsrecht bei im Fernabsatz geschlossenem Immobilien-Maklervertrag



Ein per E-Mail oder telefonisch geschlossener Grundstücksmaklervertrag ist ein Fernabsatzgeschäft i.S.v. § 312b BGB. Ein solcher Vertrag kann daher vom Maklerkunden innerhalb der gesetzlichen Fristen widerrufen werden.

Urteil des BGH vom 07.07.2016
I ZR 30/15 u.a.
Pressemitteilung des BGH



Schriftformerfordernis bei zusätzlicher Anmietung eines Kellerraums



Mietverträge über eine längere Zeit als ein Jahr bedürfen der Schriftform. Ist diese nicht gewahrt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB). Dem Schriftformerfordernis ist dann nicht mehr Genüge getan, wenn eine später vorgenommene Vertragsänderung nicht schriftlich dokumentiert wird.

Einen solchen Fall nahm das Oberlandesgericht Frankfurt bei einem auf 10 Jahre abgeschlossenen Gewerbemietvertrag an, der später durch eine mündliche Abrede über die zusätzliche Anmietung eines Kellerraums ergänzt wurde. Da die Mietparteien die Zusatzvereinbarung nach Feststellung des Gerichts als durchaus wesentlich angesehen haben, hätte sie ebenfalls der Schriftform bedurft. Somit war die Befristung insgesamt als formunwirksam anzusehen. Dies hatte zur Folge, dass der Mieter den Vertrag vor Ablauf der 10 Jahre kündigen konnte.

Urteil des OLG Frankfurt vom 27.04.2016
2 U 9/16
MietRB 2016, 282



Unzulässige Schönheitsreparaturabwälzung bei unrenovierten Gewerberäumen



Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine Formularklausel unwirksam, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt. Das Oberlandesgericht Celle wendet diese Rechtsprechung auch auf Geschäftsräume an.

Beschluss des OLG Celle vom 13.07.2016
2 U 45/16
NZM 2016, 644



Keine Befriedigung verjährter Betriebskostennachforderungen aus der Kaution



Dem Mieter, der eine Mietsicherheit geleistet hat, steht (frühestens) nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist des Vermieters ein Anspruch auf Freigabe der Sicherheit zu. Bei Verpfändung einer Sparbuchforderung ist dieser Anspruch allerdings erst dann fällig, wenn das Sicherungsbedürfnis des Vermieters entfallen ist, also zu dem Zeitpunkt, in welchem dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen kann. Hierfür ist dem Vermieter eine angemessene Überlegungs- und Prüfpflicht einzuräumen.

Der Vermieter ist jedoch nicht berechtigt, sich wegen Betriebskostennachforderungen aus Jahresabrechnungen, die bereits verjährt sind, aus der Mietsicherheit zu befriedigen.

Versäumnisurteil des BGH vom 20.07.2016
VIII ZR 263/14
WuM 2016, 620

Versäumnisurteil des BGH vom 20.07.2016
VIII ZR 263/14
WuM 2016, 620



Keine Maklerprovision bei Anfechtung des Immobilienkaufvertrags



Die Anfechtung eines Kaufvertrags über eine Immobilie durch den Erwerber wegen arglistiger Täuschung lässt auch den Anspruch auf die Maklerprovision entfallen. Auch wenn der Käufer den Rücktritt erklärt (hier wegen eines Feuchtigkeitsschadens an dem Wohnhaus), kann der Makler die vereinbarte Provision nicht verlangen, sofern der Rücktrittsgrund auch zur Anfechtung berechtigt hätte.

Urteil des LG Frankfurt (Oder) vom 22.01.2016
12 O 236/14
Grundeigentum 2016, 262



Fristlose Kündigung bei Einsturzgefahr einer Gewerbehalle



Nach § 569 Abs. 1 BGB liegt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Gemäß § 578 Abs. 2 Satz 2 BGB ist diese Vorschrift auf ein Mietverhältnis über gewerblich genutzte Räume entsprechend anzuwenden, wenn diese (auch) zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind. Das Kündigungsrecht setzt nicht voraus, dass bereits eine Gesundheitsgefährdung eingetreten ist.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf sprach mit dieser Begründung dem Mieter einer Gewerbehalle das Recht zur fristlosen Kündigung zu, da die Standfestigkeit der Halle nicht mehr gewährleistet war. Ein Gutachter bestätigte im Prozess, dass insbesondere bei ungünstigen Wind- und/oder Schneelasten die Gefahr des Einsturzes des Hallendachs bestand. Die damit verbundene Gefährdung der in der Halle arbeitenden Personen berechtigte den Mieter zur sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses.

Urteil des OLG Düsseldorf vom 16.02.2016
I-10 U 202/15
Mietrecht kompakt 2016, 102



BGH "kassiert" unangemessenes Aufrechnungsverbot in Gewerbemietvertrag



Ein formularmäßiger Gewerbemietvertrag enthielt eine umfangreiche Klausel zum Aufrechnungsverbot des Mieters, in der es u.a. hieß: "Der Mieter kann gegen die Miete weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungsrecht ausüben oder die Miete mindern. Hiervon ausgenommen sind Forderungen des Mieters wegen Schadensersatz für Nichterfüllung oder Aufwendungsersatz infolge eines anfänglichen oder nachträglichen Mangels der Mietsache, den der Vermieter wegen Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit zu vertreten hat, und andere Forderungen aus dem Mietverhältnis, soweit sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind".

Eine derart weitgehende Verkürzung der Gegenrechte des Mieters benachteiligt diesen nach Auffassung des Bundesgerichtshofs entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist daher unwirksam. Der Verstoß hat zur Folge, dass die Klausel insgesamt unwirksam ist. Eine Beschränkung des Aufrechnungsverbots auf ein inhaltlich noch zulässiges Maß kommt somit nicht in Betracht.

Urteil des BGH vom 06.04.2016
XII ZR 29/15
NZM 2016, 585



Bestellerprinzip bei Maklerprovisionen verfassungsgemäß



Das Bundesverfassungsgericht hält das durch die Mietrechtsreform 2015 eingeführte Bestellerprinzip für Wohnungsvermittlungen, das Maklern den Erhalt einer Provision von Mietinteressierten weitgehend verstellt, für verfassungsrechtlich zulässig.

Ziel des Gesetzes ist es, eine Überforderung - insbesondere wirtschaftlich schwächerer - Wohnungssuchender zu vermeiden. Diesem Ziel und dem Schutz vor Nachteilen aufgrund der Nachfragesituation auf dem Wohnungsmarkt räumten die Verfassungsrichter ein höheres Gewicht ein als den wirtschaftlichen Interessen der Maklerbranche an der bisherigen Provisionspraxis.

Urteil des BVerfG vom 29.06.2016
1 BvR 1015/15
WM 2016, 1497



Starre Fristen für Schönheitsreparaturen auch bei Gewerbemietverträgen unwirksam



Eine Regelung in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag, die den Wohnungsmieter verpflichtet, die Mieträume innerhalb fester Fristen oder bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist unwirksam.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hält auch bei der Vermietung von Gewerberäumen eine formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach § 307 BGB insgesamt für unwirksam, wenn dem Mieter das fachgerechte Abschleifen von Parkettböden in einem festen Turnus von zehn Jahren übertragen wird.

Urteil des OLG Düsseldorf vom 16.02.2016
I-24 U 63/15
ZMR 2016, 440



Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs auch nach sieben Monaten zulässig



Eine Mieterin befand sich mit den Monatsmieten für Februar und April 2013 in Zahlungsverzug. Damit waren die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung des Vermieters nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3b BGB an sich erfüllt. Der Vermieter ließ sich gleichwohl mit der Kündigung sieben Monate Zeit. Zu spät, meinte die Mieterin. Dem folgte auch das für die Räumungsklage zuständige Landgericht mit der Begründung, die Mieterin sei gemäß § 314 Abs. 3 BGB schutzwürdig, weil sie angesichts des Zeitablaufs davon habe ausgehen dürfen, dass der Vermieter von seinem Kündigungsrecht keinen Gebrauch mehr machen werde. Zudem sei hier die Vorschrift des § 314 Abs. 3 BGB anwendbar, nach dem nur innerhalb einer angemessenen Frist gekündigt werden kann, nachdem der Kündigungsberechtigte vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat.

Im Rahmen der für zulässig erklärten Revision entschied nun der Bundesgerichtshof, dass § 314 Abs. 3 BGB neben den speziell geregelten Vorschriften zur fristlosen außerordentlichen Kündigung im Wohnraummietrecht (§§ 543, 569 BGB) keine Anwendung findet. Überdies war die Annahme der Vorinstanz, die Kündigung sei nicht in angemessener Frist ausgesprochen worden, als solche nicht berechtigt. Denn das Landgericht hat weder berücksichtigt, dass die Zahlungsrückstände trotz Mahnung fortbestanden noch dass der Vermieter durch das Zuwarten mit der Kündigung vielmehr Rücksicht auf die Belange der Mieterin genommen hat. Die fristlose Kündigung aufgrund des Zahlungsverzugs erwies sich somit als berechtigt und wirksam.

Urteil des BGH vom 13.07.2016
VIII ZR 296/15
Pressemitteilung des BGH



Einwendungsausschluss auch bei nicht umlagefähigen Betriebskosten



Ein Mieter ist gehalten, Einwände gegen eine Betriebskostenabrechnung binnen 12 Monaten nach Erhalt vorzubringen (§ 556 Abs. 3, Satz 5, 6 BGB). Der Einwendungsausschluss gilt nach den gesetzlichen Regelungen grundsätzlich auch für solche Kosten, die generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Der Mieter kann somit nach Ablauf der Frist auch gegen diese nicht umlagefähigen Abrechnungspositionen keine Einwände mehr vorbringen.

Urteil des BGH vom 11.05.2016
VIII ZR 209/15
WuM 2016, 420



Höhe der Nutzungsentschädigung für Gewerberäume



Gibt der Mieter die gemietete Sache nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung verlangen. Als Entschädigung kann in jedem Fall der ursprünglich vereinbarte Mietzins gefordert werden.

Der Vermieter von Gewerberäumen kann eine höhere Nutzungsentschädigung nur verlangen, wenn sich aus dem Vergleich mit der Miete ergibt, dass in der Gemeinde für tatsächlich vorhandene Räume vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage üblicherweise ein höherer Preis gezahlt wird.

Urteil des OLG Celle vom 10.03.2016
2 U 128/15
Mietrecht kompakt 2016, 109



Gericht darf Schaden nach eigener Internetrecherche schätzen



Der Vermieter einer Gewerbehalle, in der sein Mieter ein Gewerbe für Kraftfahrzeugtechnik betrieben und mit erheblichen Mietrückständen verlassen hatte, verwertete im Rahmen seines Vermieterpfandrechts die vom Mieter zurückgelassenen Gegenstände, u.a. einen Pkw-Anhänger, zwei Hebebühnen und Maschinen zur Reifenmontage.

Das Oberlandesgericht Köln hatte über die Angemessenheit der erzielten Verkaufserlöse zu entscheiden. Da die Gegenstände bereits veräußert waren, war eine Wertermittlung durch einen Gutachter nicht mehr möglich. In derartigen Fällen ist der Wert vom Gericht zu schätzen. Hierbei können als Schätzgrundlage auch Preise zugrunde gelegt werden, die als Ergebnis einer Internetrecherche des Gerichts ermittelt wurden.

Beschluss des OLG Köln vom 25.05.2016
1 W 6/16
JurPC Web-Dok. 101/2016



Befristetes Gewerbemietverhältnis mit "Sonderkündigungsrecht"



Ein formularmäßiger Gewerbemietvertrag enthielt u.a. folgende Regelung: "Das Mietverhältnis endet am 29.02.2022. Nach Ablauf der Mietzeit verlängert sich der Mietvertrag um jeweils ein Jahr, wenn er nicht mit einer Frist von 6 Monaten von einer der Vertragsparteien gekündigt wird." Obwohl im Regelfall bei befristeten Mietverträgen das Recht zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen ist, sah das Landgericht Berlin in der Regelung keinen Widerspruch in sich und auch keine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Dieser muss sich auch bei etwaigen hohen Investitionen darauf einstellen, dass das auf 10 Jahre eingegangene Mietverhältnis vom Vermieter vorzeitig beendet wird.

Urteil des LG Berlin vom 27.10.2015
25 O 148/15
Grundeigentum 2016, 327



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