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Umlage der Grundsteuer bei gemischt genutzten Immobilien



Bei der Betriebskostenabrechnung für gemischt genutzte Grundstücke ist es nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nicht notwendig, bei der Berechnung der Umlage hinsichtlich der Grundsteuer einen Vorwegabzug für die gewerblich genutzten Einheiten vorzunehmen, sofern der Wohnraummietvertrag keine anderslautende Regelung hinsichtlich eines Vorwegabzugs enthält.

Dies wurde von den obersten Finanzrichtern damit begründet, dass es sich bei der Grundsteuer rechtlich um eine ertragsunabhängige Objektsteuer handelt, die grundsätzlich nicht von den erzielten Erträgen und ihrer Nutzungsverteilung nach gewerblicher und Wohnnutzung abhängt.

Urteil des BGH vom 10.05.2017
VIII ZR 79/16
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Vorzeitige Kündigung eines Immobilien-Leasingvertrags



Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig (§ 550 BGB). Auf Mietverhältnisse über Grundstücke ist die Vorschrift des § 550 BGB entsprechend anzuwenden.

Nach einem Urteil des Kammergerichts Berlin sind die Regelungen der §§ 550, 578 BGB auf Immobilien-Leasingverträge nicht entsprechend anwendbar. Insbesondere ist das Kündigungsrecht wegen eines Formmangels mit der rechtlichen und wirtschaftlichen Natur des Leasingvertrags, der eine Finanzierungsfunktion für den Leasingnehmer erfüllt, nicht vereinbar. Daraus folgt, dass ein Formmangel, der z.B. nachträglich durch eine mündliche Nebenabrede entsteht, den Leasingnehmer nicht zur Kündigung des Leasingvertrags vor Beendigung der vereinbarten Laufzeit berechtigt.

Urteil des KG Berlin vom 24.11.2016
8 U 70/15
ZfIR 2017, 257



Einwurf der Betriebskostenabrechnung in Mieterbriefkasten an Silvester



Nach § 556 BGB ist der Vermieter von Wohnraum verpflichtet, die Betriebskosten jährlich abzurechnen. Versäumt er diese Frist, kann er keine Nachforderungen mehr an den Mieter stellen, es sei denn, er hat die Verzögerung der Abrechnung nicht zu vertreten. Eine hiervon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 556 Abs. 4 BGB).

Das Landgericht Hamburg hält die Frist auch dann noch für gewahrt, wenn der Vermieter die Betriebskostenabrechnung am Silvestertag noch vor 18 Uhr in den Hausbriefkasten des Mieters einwirft. Das Gericht hielt es für einen Mieter für zumutbar, auch am 31. Dezember nochmals gegen 18 Uhr den privaten Briekasten zu kontrollieren.

Urteil des LG Hamburg vom 02.05.2017
316 S 77/16
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Erst Bordell, dann Friseursalon



Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat entschieden, dass weder der Makler noch der Vermieter einen Mietinteressenten vor Abschluss eines Mietvertrags über Gewerberäume zur Nutzung eines Friseurladens ungefragt über die vorherige Nutzung der Räume als Bordell informieren müssen. Sofern derartige Informationen für den Mieter von Bedeutung gewesen wären, hätte er selbst aktiv werden müssen. Hinzu kam in diesem Fall, dass sich das Mietobjekt ohnehin in einer unterdurchschnittlichen Lage in unmittelbarer Bahnhofsnähe befand.

Urteil des OLG Düsseldorf vom 07.10.2016
7 U 143/15
MDR 2017, 450



Auswirkungen von Willenserklärungen auf Schriftform von langfristigen Mietverträgen



Mietverträge über eine längere Zeit als ein Jahr bedürfen der Schriftform. Ist diese nicht gewahrt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB). Ursprünglich langfristige vertragliche Abreden können plötzlich mit (kurzer) gesetzlicher Frist gekündigt werden, wenn z.B. durch mündliche Nebenabreden nachträglich ein Schriftformmangel eintritt.

Lediglich einseitige, auf die Erhöhung der Miete oder die Ausübung eines Optionsrechts gerichtete Willenserklärungen werden jedoch nicht Bestandteil des schriftlichen Mietvertrags und unterfallen deshalb auch nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB. Werden derartige Erklärungen mündlich abgegeben, hat dies keine - für den Vermieter negative - Auswirkungen auf die formwirksam vereinbarte Vertragslaufzeit.

Urteil des OLG Dresden vom 22.02.2017
5 U 961/16
MietRB 2017, 160



Bettensteuer: Online-Buchungsportal muss Namen der Vermieter von Ferienwohnungen herausgeben



Der Betreiber eines Online-Buchungsportals, über das private Zimmer und Wohnungen angemietet werden können, ist einer Kommune gegenüber zwecks Identifizierung möglicher Schuldner der Übernachtungssteuer zur Auskunft über die beim Portal registrierten Vermieter in dem betreffenden Stadtgebiet verpflichtet, wenn aus der Beschreibung der Mietobjekte weder der vollständige Name und die Anschrift des Vermieters noch die konkrete Adresse des Mietobjekts ersichtlich sind.

Urteil des VG Freiburg (Breisgau) vom 05.04.2017
4 K 3505/16
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Geltung der Energieeinsparverordnung für Immobilienmakler



Nach § 16a EnEV (Energieeinsparverordnung) sind Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei Immobilienanzeigen zur Vermietung, Verpachtung oder zum Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbstständigen Nutzungseinheit verpflichtet, detaillierte Angaben zum Energieverbrauch der Immobilie zu machen. Das Landgericht Augsburg hält diese Aufzählung für abschließend, sodass sich aus dieser Vorschrift eine entsprechende Verpflichtung für Immobilienmakler nicht herleiten lässt.

Unterlässt ein Makler bei einer Werbeanzeige die nach der Energieeinsparverordnung vorgeschriebenen Angaben, haftet er jedoch nach § 5a Abs. 2 UWG wegen Irreführung durch Vorenthalten wesentlicher Informationen. Unzureichende oder fehlende energiebezogene Informationen könnten den Verbraucher nämlich dazu veranlassen, aufgrund der Anzeige Kontakt zu dem Makler im Hinblick auf den Erwerb der angebotenen Immobilie aufzunehmen.

Urteil des LG Augsburg vom 09.03.2017
1 HK O 3316/16
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Leasinggeber darf Rückgabeort nicht frei bestimmen



In Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) darf sich deren Verwender ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht grundsätzlich nur vorbehalten, wenn dafür ein berechtigtes Interesse besteht. Das setzt voraus, dass gewichtige (Sach-)Gründe dies rechtfertigen, die Voraussetzungen und der Umfang des Leistungsbestimmungsrechts tatbestandlich hinreichend konkretisiert sind und die berechtigten Belange des anderen Teils ausreichend gewahrt werden.

Diese Voraussetzungen sind für den Bundesgerichtshof nicht erfüllt, wenn sich ein Leasinggeber in seinen AGB vorbehält, bei Vertragsänderung dem Leasingnehmer ohne weitere Begründung den Rückgabeort für den Leasinggegenstand vorzuschreiben. Der Rückgabeort richtet sich bei Fehlen einer (wirksamen) vertraglichen Festlegung nach dem Firmensitz des Leasinggebers.

Urteil des BGH vom 18.01.2017
VIII ZR 263/15
DB 2017, 655



Mieterinsolvenz: Wem steht die Kaution zu?



Wurde über das Vermögen eines Wohnungsmieters das Privatinsolvenzverfahren eröffnet, stellt sich für den Vermieter die Frage, an wen er am Ende des Mietverhältnisses die geleistete Kaution auszuzahlen hat.

Hat der Insolvenzverwalter in einer sogenannten Enthaftungs- oder Freigabeerklärung gemäß § 109 Abs. 1 InsO (Insolvenzordnung) erklärt, dass Ansprüche aus dem Mietverhältnis nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können, gehört die Mietsicherheit nicht zur Insolvenzmasse, sondern steht dem Mieter zu.

Beschluss des BGH vom 16.03.2017
IX ZB 45/15
NJW 2017, 1747



Übernahme von Verbindlichkeiten umsatzsteuerfrei



Verpflichtet sich ein Unternehmer gegenüber dem bisherigen Hauseigentümer entgeltlich zur Begründung eines Mietverhältnisses mit dem Erwerber und zukünftigen Eigentümer der Immobilie, unterliegt die erhaltene Zahlung als Übernahme einer Verbindlichkeit nicht der Umsatzsteuerpflicht (§ 4 Nr. 8 Buchst. g UStG).

Urteil des BFH vom 30.11.2016
V R 18/16
DStR 2017, 150



Nutzung eines Hotels als Unterkunft für unbegleitete minderjährige Asylsuchende



Ein Gewerbemietobjekt "Hotel" darf nicht ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters ausschließlich als Unterkunft für unbegleitete minderjährige Asylsuchende genutzt werden. Setzt der Mieter eine derartige Nutzung trotz Abmahnung fort, kann der Vermieter das Mietverhältnis aus wichtigem Grund kündigen.

Urteil des LG Darmstadt vom 14.10.2016
1 O 226/16
ZMR 2017, 44



Ausgleichsanspruch zwischen Vermieter und Mieter nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz



Wird ein Grundstückseigentümer nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) auf Erstattung der Kosten für die Beseitigung einer Bodenverunreinigung in Anspruch genommen, kann ihm gemäß § 24 Abs. 2 BBodSchG gegenüber seinem Mieter, durch dessen Gewerbebetrieb die Kontaminierung entstanden ist, ein nach dem jeweiligen Anteil des Verursachungsbeitrags angemessener Ausgleichsanspruch zustehen, soweit nicht etwas anderes vereinbart wurde.

Nutzt der Mieter das Mietobjekt jedoch entsprechend einer mit dem Vermieter getroffenen Vereinbarung und kommt es dadurch zu einer schädlichen Bodenveränderung, scheidet ein Ausgleichsanspruch aus, weil die Verpflichteten (Vermieter und Mieter) dann "etwas anderes" vereinbart haben. Das BBodSchG will den Mieter nicht zum Ausgleich verpflichten, wenn er sich an eine mit dem Vermieter getroffene Absprache hält. Die Ausgleichspflicht des Mieters besteht jedoch z.B. dann, wenn er die Bodenverunreinigung (hier durch beim Betrieb eines Trafos ausgetretenes Öl) durch geeignete Sicherungsmaßnahmen hätte verhindern können.

Urteil des OLG München vom 08.02.2017
3 U 3659/14
JURIS online



Auskunftspflicht eines Vermietungsportals bei Verdacht der Zweckentfremdung von Wohnraum



Der Betreiber eines Internetportals, das Wohnungsvermietungen für kurze Zeiträume vermittelt, muss auf Verlangen des Bezirksamts Tempelhof-Schöneberg die Inhaber der in seinem Gebiet liegenden Wohnungen benennen, wenn der Verdacht einer Zweckentfremdung von Wohnraum besteht. Dies regelt das Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz.

Bei einem Angebot zur tage- oder wochenweisen Anmietung von Wohnungen handelt es sich nach Auffassung des Verwaltungsgerichts Berlin in der Regel um zweckentfremdungsrechtlich relevante Buchungsvorgänge. Der Betreiber des Portals, das in erster Linie Unterkünfte von "schwulen oder schwulenfreundlichen" Gastgebern vermittelt, konnte sich auch nicht auf eine unzulässige Diskriminierung berufen, da mit dem Auskunftsverlangen keine Daten über das Sexualleben der Wohnungsinhaber erhoben werden.

Beschluss des VG Berlin vom 27.03.2017
6 L 250.17
Pressemitteilung des VG Berlin



Sittenwidriger Pachtvertrag



Ein Pachtvertrag, bei dem der vereinbarte Pachtzins mehr als das Doppelte des objektiven Marktwertes beträgt, ist sittenwidrig und somit nichtig. Der vom Landgericht Coburg entschiedene Fall betraf einen Pachtvertrag über eine Gaststätte mit einem völlig unerfahrenen kubanischen Staatsangehörigen, in dem neben einer Reihe von völlig überzogenen Zahlungssicherheiten für den Verpächter eine Kaution in Höhe von 20.000 Euro sowie eine monatliche Pacht von 9.000 Euro zzgl. MwSt. vereinbart worden waren.

Im Prozess stellte ein Gutachter fest, dass der für ein solches Lokal übliche Pachtzins weniger als die Hälfte des vereinbarten betrug. Übersteigt die vereinbarte Pacht das Doppelte des Marktwertes der Räumlichkeiten, ergibt sich nach ständiger Rechtsprechung eine Vermutung dafür, dass der Verpächter aus einer verwerflichen Gesinnung heraus handelte. Dann liegt ein unwirksames wucherähnliches Geschäft vor, aus dem keine Ansprüche hergeleitet werden können.

Urteil des LG Coburg vom 18.04.2016
14 O 194/15
Justiz Bayern online



Zwangsmittel wegen Verstoßes gegen Betriebspflicht



Kommt ein gewerblicher Mieter (hier eines Ladenlokals in einem Einkaufszentrum) seiner mietvertraglichen Betriebspflicht nicht nach, kann der Vermieter gegen ihn Zwangsvollstreckungsmaßnahmen nach § 888 ZPO (Zivilprozessordnung) in die Wege leiten. Danach kann der Mieter nach richterlicher Anordnung zur Vornahme der geschuldeten Handlung durch Zwangsgeld und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, durch Zwangshaft angehalten werden.

Diesen Zwangsvollstreckungsmaßnahmen steht nach Auffassung des Oberlandesgerichts Rostock nicht entgegen, dass der Mieter wegen der Geschäftsaufgabe seine Vertragsbeziehungen zu Mitarbeitern und Lieferanten bereits abgebrochen hat bzw. bestehende Verträge von diesen bereits vorher gekündigt wurden. Eine Vollstreckung nach § 888 ZPO scheidet erst dann aus, wenn dem Mieter die Mitwirkungshandlung seiner Vertragspartner, insbesondere die Lieferung von Waren, trotz aller zumutbaren Bemühungen objektiv oder subjektiv eindeutig unmöglich ist.

Beschluss des OLG Rostock vom 22.08.2016
3 W 53/16
MDR 2017, 239



Keine Aufrechnung mit mietfremder Forderung gegenüber Mietkaution



Ein Mieter machte nach Beendigung des Wohnraummietverhältnisses die Rückzahlung der geleisteten Kaution geltend. Daraufhin erklärte der Vermieter die Aufrechnung unter anderem mit einer an ihn abgetretenen Forderung eines Maklers gegen den Mieter auf Zahlung einer Maklercourtage.

Das Landgericht Hamburg erklärte die Aufrechnung für unzulässig. Aus dem Treuhandcharakter der Mietkaution folgt für das Gericht ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot für - ggf. auch bereits titulierte oder streitige - Forderungen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Im Übrigen enthielt der Mietvertrag - wie auch zahlreiche Mustermietverträge - ausdrücklich diesbezüglich eine konkrete Sicherungsabrede, die eine Aufrechnung mit mietfremden Forderungen untersagt.

Beschluss des LG Hamburg vom 13.06.2016
307 T 1/16
ZMR 2016, 876



Kündigung wegen wiederholt verspäteter Mietzahlung



Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses ist zulässig, wenn der Mieter wiederholt und trotz mehrfacher Abmahnungen durch den Vermieter die Miete um wenige Tage verspätet zahlt. Nach Auffassung des Landgerichts Nürnberg-Fürth liegen dann nicht nur Zahlungsunpünktlichkeiten, sondern Vertragsverstöße vor, auch wenn die Zahlungen nur um wenige Tage verspätet eingehen. Im Rahmen der Interessenabwägung war im vorliegenden Fall besonders zu berücksichtigen, dass der Vermieter immer wieder auf die Notwendigkeit pünktlicher Mietzahlungen hingewiesen hatte.

Urteil des LG Nürnberg-Fürth vom 17.03.2017
7 S 6617/16
Pressemitteilung des LG Nürnberg-Fürth



BGH zur Rechtzeitigkeit der Mietzahlung bei unbarer Zahlung



In § 556b Abs. 1 BGB ist bestimmt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten ist. Hierzu stellt der Bundesgerichtshof fest, dass es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im unbaren Überweisungsverkehr nicht darauf ankommt, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter - bei ausreichend gedecktem Konto - seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt.

Die meisten Formularmietverträge enthalten - wie auch in dem konkreten Fall - demgegenüber Klauseln wie "Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein". Die Karlsruher Richter erklärten diese Regelung wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters für unwirksam, weil sie bei der für den Mieter ungünstigsten Auslegung diesem entgegen der gesetzlichen Regelung das Risiko einer durch den Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs auferlegt.

Urteil des BGH vom 05.10.2016
VIII ZR 222/15
ZMR 2017, 231



Auslegung einer Formularklausel in einem Gewerbemietvertrag zur Umlage der Grundsteuer



Eine in einem vom Vermieter vorformulierten Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene Klausel "Die Grundsteuer zahlt der Vermieter. Erhöhungen gegenüber der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer tragen die Mieter." ist hinsichtlich der durch die Vermietbarkeit des bebauten Grundstücks bedingten Grundsteuererhöhung nicht eindeutig und daher zulasten des Vermieters auszulegen. Danach sind nur in Zukunft fällig werdende Erhöhungen der Grundsteuer auf der Basis des Messbetrags für bebaute Grundstücke auf den Mieter umlegbar.

Urteil des BGH vom 17.02.2016
XII ZR 183/13
RdW 2017, 667



Gewerbemietvertrag: Doppelte Schriftformklausel schließt mündliche Änderungen nicht aus



Der Bundesgerichtshof hat die insbesondere bei befristeten Gewerbemietverträgen umstrittene Rechtsfrage der Wirkung sogenannter doppelter Schriftformklauseln entschieden. Eine solche in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene Vertragsklausel, die für die Aufhebung der vereinbarten Schriftform ausdrücklich ebenfalls das Schriftformerfordernis vorsieht, kann im Falle ihrer Vereinbarung in einem formularmäßigen Gewerbemietvertrag wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nach § 305b BGB eine mündliche oder auch konkludente Änderung der Vertragsabreden nicht ausschließen.

Nach der Entscheidung führt somit nicht jede mündliche Nebenabrede dazu, dass die für langfristige Mietverträge zwingend vorgeschriebene Schriftform beseitigt und das befristete Mietverhältnis folglich in ein unbefristetes Mietverhältnis mit der Möglichkeit der ordentlichen Kündigung umgewandelt wird.

Urteil des BGH vom 25.01.2017
XII ZR 69/16
BB 2017, 462