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Wirksamkeit der Vermieterk├╝ndigung eines langfristigen Gewerbemietvertrags



Der Vermieter von Gewerber├Ąumen und ein wirtschaftlicher Verein, dem gem├Ą├č ┬ž 22 BGB Rechtsf├Ąhigkeit erteilt wurde, schlossen im Jahr 2014 einen bis 2019 befristeten Mietvertrag. Der Verein wurde grunds├Ątzlich durch drei Gesch├Ąftsf├╝hrer vertreten. Im Jahr 2017 machte der Vermieter geltend, der Mietvertrag und ein sp├Ąter vereinbarter Nachtrag sei nur von zwei der drei Gesch├Ąftsf├╝hrer unterzeichnet worden, obwohl im Rubrum des Vertrags alle drei Gesch├Ąftsf├╝hrer aufgef├╝hrt waren. Dies stelle einen Versto├č gegen die bei langfristigen Mietvertr├Ągen zwingende Schriftform dar und erlaube die vorzeitige K├╝ndigung des Vertrags.

Das Oberlandesgericht Rostock, das ├╝ber die Rechtm├Ą├čigkeit der vom Vermieter ausgesprochenen vorzeitigen K├╝ndigung zu entscheiden hatte, gab dem Mieter Recht. Bei einer fest vereinbarten Mietzeit steht dem beklagten Vermieter kein Recht zur ordentlichen K├╝ndigung zu. Dass der Mietvertrag und der Nachtrag lediglich von zwei der drei Gesch├Ąftsf├╝hrer des Mieters unterzeichnet wurden, stand hier der Einhaltung der Schriftform nicht entgegen.

Beschluss des OLG Rostock vom 12.07.2018
3 U 23/18
JURIS online



Holzwurm im Geb├Ąlk eines Fachwerkhauses



Hat der Eigent├╝mer eines Fachwerkhauses einen Sch├Ądlingsbefall im Dachgeb├Ąlk des Hauses nur unzureichend bek├Ąmpft, muss er bei einem 15 Jahre sp├Ąter erfolgten Verkauf den K├Ąufer auf den Sch├Ądlingsbefall hinweisen. Unterl├Ąsst er dies, liegt nach Auffassung des Oberlandesgerichts Braunschweig ein Fall der arglistigen T├Ąuschung vor, der den K├Ąufer zum R├╝cktritt vom Vertrag und zum Schadensersatz berechtigt. Der Verk├Ąufer kann sich in diesem Fall auch nicht auf einen vertraglich vereinbarten Gew├Ąhrleistungsausschluss berufen.

Urteil des OLG Braunschweig vom 01.11.2018
9 U 51/17
NJW-RR 2019



Au├čerordentliche K├╝ndigung eines Mietvertrags ├╝ber Hotel



Der Vermieter eines Hotels darf den Mietvertrag au├čerordentlich k├╝ndigen, wenn der Mieter ├╝ber mehrere Monate keine Miete gezahlt hat, auch wenn der Vermieter seiner vertraglichen Pflicht zur Verlegung eines Laminatbodens in den Hotelzimmern nicht nachgekommen ist. Das Landgericht Koblenz bejahte zwar ein Minderungsrecht des Mieters. Da die Hotelzimmer jedoch auch im Originalzustand, also mit dem vorhandenen Teppichboden - m├Âglicherweise zu einem geringeren Preis - vermietbar gewesen w├Ąren, durfte er die Mietzahlungen nicht komplett einstellen. Die ausgesprochene K├╝ndigung des Vermieters erwies sich danach als rechtm├Ą├čig.

Urteil des LG Koblenz vom 02.04.2019
9 O 185/18
Pressemitteilung des LG Koblenz



Kosten f├╝r Wachschutz k├Ânnen nicht auf Wohnungsmieter umgelegt werden



Die Kosten f├╝r einen Wachschutz durch ein Sicherheitsunternehmen f├╝r ein aus Wohnungen und Gewerber├Ąumen bestehendes Haus k├Ânnen nicht auf die Wohnungsmieter als Betriebskosten umgelegt werden. Nach Auffassung des Amtsgerichts Neubrandenburg wurden die Wachschutzkosten unzweifelhaft durch die Gewerbeeinheiten veranlasst, sodass mit den hierf├╝r anfallenden Kosten auch nur die Mieter der Gewerber├Ąume belastet werden k├Ânnen.

Urteil des AG Neubrandenburg vom 21.09.2018
102 C 22/178
Pressemitteilung des AG Neubrandenburg



Unterlassener Hinweis des Notars auf einen wieder gel├Âschten Zwangsversteigerungsvermerk



Ein Notar ist beim Abschluss eines Kaufvertrags ├╝ber eine Eigentumswohnung nicht verpflichtet, den K├Ąufer darauf hinzuweisen, dass im Grundbuch zeitweise ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen war, der jedoch wieder gel├Âscht wurde. Zu der Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks war es nach Streitigkeiten zwischen den Gesellschaftern des Bautr├Ągers und Problemen bei der Finanzierung des Bauprojekts gekommen.

Der Bundesgerichtshof wies die Schadensersatzklage des K├Ąufers gegen den Notar wegen Verletzung seiner Hinweispflicht ab, nachdem der Bautr├Ąger w├Ąhrend der Bauphase Insolvenz anmelden musste und der K├Ąufer daher auf einer nur halb fertigen Wohnung sitzenblieb.

Urteil des BGH vom 23.08.2018
III ZR 506/16
DNotZ 2019, 37



Keine Nebenpflicht des Maklers zur Pr├╝fung steuerrechtlicher Fragen beim Grundst├╝cksverkauf



Einen Makler trifft grunds├Ątzlich keine vertragliche Nebenpflicht, steuerrechtliche Fragen zu pr├╝fen, die sich im Zusammenhang mit einem von ihm vermittelten Grundst├╝ckskaufvertrag stellen, und seinen Auftraggeber ├╝ber die in diesem Zusammenhang relevanten Umst├Ąnde (hier anfallende Spekulationssteuer bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb der Immobilie) aufzukl├Ąren.

Etwas anderes gilt f├╝r den Bundesgerichtshof nur bei einer entsprechenden Vereinbarung oder wenn sich der Makler hinsichtlich bestimmter Steuerfragen als Fachmann darstellt, er beispielsweise in seiner Werbung eine langj├Ąhrige T├Ątigkeit und Erfahrung herausstellt und der Auftraggeber hinsichtlich vertragsrelevanter Umst├Ąnde erkennbar rechtlichen Beratungsbedarf hat oder wenn er den Auftraggeber zu einem riskanten Vorgehen veranlasst oder ihn sonst zu einem unvorteilhaften und ├╝berst├╝rzten Vertragsschluss verleitet. Im vorliegenden Fall lag keine dieser Ausnahmen vor, sodass der Makler nicht f├╝r die steuerlichen Nachteile seines Kunden einstehen musste.

Urteil des BGH vom 12.07.2018
I ZR 152/17
Grundeigentum 2019, 120



Gewerblicher Mieter muss umfangreiche Umbauma├čnahmen zur Nutzungs├Ąnderung nicht dulden



Der Mieter von B├╝ror├Ąumen muss Beeintr├Ąchtigungen durch in dem Haus durchgef├╝hrte notwendige Renovierungs- und Umbauarbeiten, etwa im Zusammenhang mit einem Mieterwechsel, hinnehmen. Auch sind - wie in Gewerbemietvertr├Ągen in der Regel vereinbart - Arbeiten zu dulden, die der "Modernisierung" oder "Verbesserung" dienen.

Der Mieter kann dem Vermieter jedoch untersagen, l├Ąrm-, ersch├╝tterungs- und staubintensive Umbau- und Modernisierungsarbeiten im gesamten Haus zur Erm├Âglichung einer anderen Nutzung durchzuf├╝hren. In dem vom Oberlandesgericht Frankfurt entschiedenen Fall hatte eine Bank ein B├╝rogeb├Ąude erworben, in dem sich eine Rechtsanwaltskanzlei mit einem langfristigen Mietvertrag befand. Als die Rechtsanw├Ąlte trotz des Angebots einer Abstandszahlung einen vorzeitigen Auszug ablehnten, hatte der Vermieter durch umfangreiche Umbauma├čnahmen vergeblich versucht, die Mieter zum Auszug zu bewegen.

Urteil des OLG Frankfurt vom 12.03.2019
2 U 3/19
JURIS online



Keine Beteiligung einer Briefkastenfirma an einer grundbesitzenden Personengesellschaft



Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass eine im Inland weder als Kapital- noch als Personengesellschaft rechtsf├Ąhige Briefkastengesellschaft keine Anteile an einer grundbesitzenden Personengesellschaft erwerben kann. Die Entscheidung der obersten Finanzrichter erging in einem Verfahren ├╝ber die Festsetzung der Grunderwerbsteuer gegen eine Kommanditgesellschaft, an der sich die Briefkastenfirma beteiligen wollte.

Beschluss des BFH vom 08.01.2019
II B 62/18
GmbHR 2019, 304



Keine Verj├Ąhrung des Unterlassungsanspruchs wegen vertragswidriger Nutzung



Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fort, so kann dieser auf Unterlassung klagen (┬ž 541 BGB). Einen solchen Unterlassungsanspruch bejahte der Bundesgerichtshof bei der unzul├Ąssigen Nutzung von vermieteten Gewerber├Ąumen als Wohnung. Der Anspruch verj├Ąhrt auch nicht - wie vom Mieter geltend gemacht - mit der Kenntniserlangung der vertragswidrigen Nutzung durch den Vermieter.

Grunds├Ątzlich unterliegt der Anspruch des Vermieters aus ┬ž 541 BGB der regelm├Ą├čigen Verj├Ąhrung des ┬ž 195 BGB mit einer Frist von drei Jahren. F├╝r den Beginn der Verj├Ąhrung kommt es dabei grunds├Ątzlich auf den der Zuwiderhandlung an. Bei einem andauernden vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache - wie der unerlaubten Nutzung von Gewerber├Ąumen zu Wohnzwecken - kann der Unterlassungsanspruch des Vermieters w├Ąhrend des bestehenden Mietverh├Ąltnisses nicht verj├Ąhren.

Urteil des BGH vom 19.12.2018
XII ZR 5/18
NZM 2019, 143



Vollst├Ąndige R├Ąumung von B├╝ror├Ąumen nach Vertragsende



Gibt der Mieter die gemietete Sache nach der Beendigung des Mietverh├Ąltnisses nicht rechtzeitig zur├╝ck, so kann der Vermieter f├╝r die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentsch├Ądigung verlangen. Als Entsch├Ądigung kann der orts├╝bliche Mietzins geltend gemacht werden.

F├╝r das Amtsgericht D├╝sseldorf besteht kein Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentsch├Ądigung, wenn der Mieter nach Beendigung des Mietverh├Ąltnisses in der K├╝che der vom Vermieter und Mieter gemeinsam genutzten B├╝ror├Ąume lediglich mehrere bef├╝llte Kisten zur├╝ckgelassen hat. Dabei war zu ber├╝cksichtigen, dass es sich bei der gemeinschaftlich genutzten B├╝rok├╝che um einen untergeordneten Bestandteil der B├╝ror├Ąume handelte und die Nutzbarkeit der B├╝ror├Ąume durch das Zur├╝cklassen der Kartons nur unerheblich beeintr├Ąchtigt wurde.

Urteil des AG D├╝sseldorf vom 10.01.2019
47 C 128/17
Pressemitteilung des AG D├╝sseldorf



Herausgabe der Entschl├╝sselungscodes nach Vertragsende



Ein Anbieter von Heizkosten- und Wasserz├Ąhlern muss die Entschl├╝sselungscodes f├╝r die gesammelten Daten an den Vermieter herausgeben, wenn der abgeschlossene Servicevertrag endet.

Urteil des AG Frankfurt vom 21.09.2018
385 C 2556/17 (70)
MietRB 2019, 12



Haftung f├╝r Altverbindlichkeiten aus einem Mietverh├Ąltnis nach dem Umwandlungsgesetz



Gliedert ein gewerblicher Vermieter vermietete Wohnimmobilien im Wege der rechtlichen Umwandlung an eine Tochtergesellschaft aus, haften sowohl der ├╝bertragende als auch der ├╝bernehmende Rechtstr├Ąger gesamtschuldnerisch f├╝r die Verbindlichkeiten, die vor dem Wirksamwerden der Ausgliederung begr├╝ndet worden sind. Die entsprechende Vorschrift des ┬ž 133 UmwG (Umwandlungsgesetz) wird in derartigen F├Ąllen nicht von dem mietrechtlichen Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" (┬ž 566 BGB) verdr├Ąngt.

Urteil des LG Berlin vom 03.08.2018
66 S 26/18
WuM 2018, 652



Wirksamkeit einer Mehrerl├Âsklausel



Die in einem Grundst├╝ckskaufvertrag von einer Gemeinde als Verk├Ąufer verwendete Klausel, dass der K├Ąufer verpflichtet ist, den durch ihn erzielten Mehrerl├Âs abz├╝glich der get├Ątigten Investitionen an die Gemeinde abzuf├╝hren, wenn er das Grundst├╝ck in unbebautem Zustand innerhalb von f├╝nf Jahren ab der Beurkundung weiterver├Ąu├čert, stellt keine unangemessene Benachteiligung des K├Ąufers dar, wenn die Gemeinde hieran ein anerkennenswertes, ├╝ber die reine Absch├Âpfung eines Ver├Ąu├čerungsgewinns hinausgehendes Interesse hat. Die Vereinbarung ist als sogenannte Mehrerl├Âsklausel wirksam.

Eine Gemeinde ist bei der Erreichung des Ziels, dass bebaubare Grundst├╝cke bebaut werden, nicht auf das Mittel des st├Ądtebaulichen Vertrags beschr├Ąnkt. Sie kann auch andere Instrumente einsetzen; hierzu geh├Ârt eine Mehrerl├Âsklausel. Zul├Ąssig ist eine solche Klausel, wenn die Gemeinde mit der Verwendung erreichen m├Âchte, dass nur solche Personen das Grundst├╝ck erwerben, die es bebauen wollen, und auf diese Weise kurzfristige Spekulationen mit unbebauten Grundst├╝cken zu verhindern sucht. Muss der Erwerber einen Mehrerl├Âs an die Gemeinde abf├╝hren, lohnt ein Erwerb lediglich zu Spekulationszwecken mit dem unbebauten Grundst├╝ck nicht.

Urteil des BGH vom 16.03.2018
V ZR 306/16
MDR 2018, 1055



Kein Schriftformerfordernis f├╝r Verl├Ąngerungsoption



Mietvertr├Ąge f├╝r l├Ąngere Zeit als ein Jahr m├╝ssen gem├Ą├č ┬ž 550 BGB in schriftlicher Form abgeschlossen werden. Das Schriftformerfordernis gilt jedoch nicht f├╝r die Aus├╝bung einer mietvertraglichen Verl├Ąngerungsoption. Diese ist danach auch dann wirksam erkl├Ąrt, wenn sie dem Vermieter per Computerfax ohne Unterschrift ├╝bermittelt wurde.

Urteil des BGH vom 21.11.2018
XII ZR 78/17
WM 2019, 182



K├╝ndigung bei Betrieb einer Skiwerkstatt in Doppelhaush├Ąlfte



Nach einem Urteil des Amtsgerichts M├╝nchen berechtigt auch ein nur eingeschr├Ąnkter Betrieb einer Skiwerkstatt in der Garage einer zu Wohnzwecken vermieteten Doppelhaush├Ąlfte den Vermieter zur K├╝ndigung des Mietverh├Ąltnisses. Skier und Snowboards werden ├╝blicherweise mit dem Auto zum Skiservice gebracht, sodass ein erh├Âhter Verkehr im Wohngebiet mit erh├Âhter Parkplatzauslastung und den damit verbundenen St├Ârungen f├╝r die Nachbarn des Mieters zu erwarten ist.

Urteil des AG M├╝nchen vom 30.11.2017
423 C 8953/17
Pressemitteilung vom 24.08.2018



Beseitigung einer nicht genehmigten Markise



Die Gemeinschaftsordnung einer Eigentumswohnanlage mit gewerblichen und privaten Einheiten enthielt folgende Regelung: "Zur Anbringung von Au├čenmarkisen bedarf es des Beschlusses der Wohnungseigent├╝mergemeinschaft mit einfacher Mehrheit."

Aufgrund dieser Bestimmung ist eine Markise, die ohne den erforderlichen Beschluss der Wohnungseigent├╝mergemeinschaft angebracht wurde, zu entfernen. Geklagt hatte der Eigent├╝mer der Gewerbeeinheit ├╝ber einem Restaurant, dessen Betreiber entgegen der Gemeinschaftsordnung eine 4-5 Meter ausladende motorbetriebene helle Markise angebracht hatte. Der Miteigent├╝mer sah sich durch Motorenger├Ąusche und Vibrationen beim Ein- und Ausfahren sowie durch die Blendwirkung der ausgefahrenen Markise erheblich gest├Ârt. Das Amtsgericht M├╝nchen gab ihm Recht und verurteilte den Restaurantbetreiber zur Beseitigung.

Urteil des AG M├╝nchen vom 18.04.2018
481 C 16896/17 WEG
Justiz Bayern online



"Airbnb" muss Identit├Ąt von deutschen Gastgebern preisgeben



Insbesondere Kommunen mit zunehmend knapp werdendem bezahlbarem Wohnraum gehen vermehrt gegen die unzul├Ąssige zeitweise Vermietung von Wohnraum an Urlauber vor. Derartige Vermietungen werden von diversen Internetplattformen vermittelt, in denen Gastgeber anonym Wohnr├Ąume zum zeitweisen Aufenthalt inserieren k├Ânnen. F├╝r die Kommunen bedeutet es einen ganz erheblichen Aufwand, die Vermieter solcher Wohnungen ausfindig zu machen.

Die Stadt M├╝nchen hat nun einen Erfolg gegen den Marktf├╝hrer "Airbnb" mit Sitz in Irland erzielt. Nach dem bayerischen Zweckentfremdungsrecht ist eine Vermietung von privaten Wohnr├Ąumen l├Ąnger als acht Wochen im Kalenderjahr f├╝r Zwecke der Fremdbeherbergung genehmigungspflichtig. Das Verwaltungsgericht M├╝nchen verurteilte den Betreiber von Airbnb Ireland, die Daten der Gastgeber von vermittelten Wohnungen im Stadtgebiet an die Landeshauptstadt M├╝nchen herauszugeben. Der Herausgabe der personenbezogenen Daten stehen weder EU-Regelungen noch datenschutzrechtlichen Bedenken entgegen.

Urteil des VG M├╝nchen vom 12.12.2018
M 9 K 18.4553
Justiz Bayern online



Mietmangel wegen eingeschr├Ąnkter Einsehbarkeit von Ausstellungsr├Ąumen



Der Veranstalter einer Kunstausstellung mietete f├╝r mehrere Tage in einem Hinterhof in M├╝nchen Ausstellungsr├Ąume an. Er beklagte gegen├╝ber dem Vermieter, dass am Samstag und Sonntag des Ausstellungswochenendes in der Einfahrt zum Hinterhof an der rechten Zufahrtsseite ein Fahrzeug der Marke Range Rover parkte, wodurch die Zufahrt zu den Parkpl├Ątzen im Hinterhof erschwert und die Einsehbarkeit von der vielbefahrenen Stra├če aus eingeschr├Ąnkt war. Infolgedessen h├Ątten deutlich weniger Interessenten die Ausstellung besucht. Der Mieter minderte deshalb f├╝r diese Tage den vereinbarten Mietzins.

Das Amtsgericht nahm demgegen├╝ber keinen Mangel der Mietsache an. Zum einen konnte die Einfahrt zu den Parkpl├Ątzen durch das ordnungsgem├Ą├č abgestellte Fahrzeug uneingeschr├Ąnkt genutzt werden. Zum anderen handelte es sich bei der Einsehbarkeit des Eingangsbereichs nicht um eine zugesicherte Eigenschaft. Allein der Umstand, dass die Parteien vor Abschluss der Vereinbarung ├╝ber die Einsehbarkeit gesprochen hatten, begr├╝ndete keine vertraglich bindende Zustandserkl├Ąrung des Vermieters, die ├╝ber eine blo├če Angabe zum Verwendungszweck hinausging. Der Ausstellungsveranstalter musste die volle Miete zahlen.

Urteil des AG M├╝nchen vom 07.03.2018
425 C 18488/17
Justiz Bayern online



Nutzung einer Eigentumswohnung als psychotherapeutische Praxis



Sieht die Teilungserkl├Ąrung nur eine Wohnnutzung vor, ist im Regelfall eine psychotherapeutische Praxis unzul├Ąssig. Dies gilt jedenfalls bei einem kleinen Objekt, da hier der zweckbestimmungswidrige Gebrauch mehr st├Ârt als die vorgesehene Nutzung als Wohnung.

Urteil des LG Frankfurt vom 15.03.2018
2-13 S 36/17
WuM 2018, 594



Wahrung der Schriftform durch Unterzeichnung mehrerer gleichlautender Urkunden



Die Parteien eines Gewerbemietvertrags zur Errichtung einer Fotovoltaikanlage auf dem Mietgrundst├╝ck f├╝r die Dauer von 30 Jahren stritten dar├╝ber, ob die im Gesetz vorgeschriebene Schriftform eingehalten war. Ein Versto├č gegen das Schriftformerfordernis, h├Ątte den Mieter zu einer vorzeitigen K├╝ndigung des Mietvertrags berechtigt. Der Mieter sah den Formversto├č darin, dass der Mietvertrag in zwei Urkunden niedergelegt wurde, die dann jeweils von einer Mietvertragspartei unterschrieben wurden. Der Bundesgerichtshof wertete dies nicht als Versto├č gegen die Formvorschrift des ┬ž 550 Satz 1 BGB.

Die im Gesetz geforderte Schriftform kann nicht nur eingehalten werden, indem die Vertragsparteien dieselbe Urkunde unterzeichnen. Vielmehr besteht zur Erf├╝llung des Schriftformerfordernisses auch die M├Âglichkeit des ┬ž 126 Abs. 2 Satz 2 BGB, wonach es gen├╝gt, wenn ├╝ber den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen werden und jede Partei die f├╝r die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet. Eines Zugangs dieser Urkunden beim jeweiligen Vertragspartner bedarf es insoweit nicht. Die hier erfolgte ├ťbermittlung per Telefax h├Ątte dem im ├ťbrigen ohnehin nicht gen├╝gt.

Urteil des BGH vom 07.03.2018
XII ZR 129/16
Grundeigentum 2018, 706