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Kündigung bei Betrieb einer Skiwerkstatt in Doppelhaushälfte



Nach einem Urteil des Amtsgerichts München berechtigt auch ein nur eingeschränkter Betrieb einer Skiwerkstatt in der Garage einer zu Wohnzwecken vermieteten Doppelhaushälfte den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses. Skier und Snowboards werden üblicherweise mit dem Auto zum Skiservice gebracht, sodass ein erhöhter Verkehr im Wohngebiet mit erhöhter Parkplatzauslastung und den damit verbundenen Störungen für die Nachbarn des Mieters zu erwarten ist.

Urteil des AG München vom 30.11.2017
423 C 8953/17
Pressemitteilung vom 24.08.2018



Beseitigung einer nicht genehmigten Markise



Die Gemeinschaftsordnung einer Eigentumswohnanlage mit gewerblichen und privaten Einheiten enthielt folgende Regelung: "Zur Anbringung von Außenmarkisen bedarf es des Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit."

Aufgrund dieser Bestimmung ist eine Markise, die ohne den erforderlichen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft angebracht wurde, zu entfernen. Geklagt hatte der Eigentümer der Gewerbeeinheit über einem Restaurant, dessen Betreiber entgegen der Gemeinschaftsordnung eine 4-5 Meter ausladende motorbetriebene helle Markise angebracht hatte. Der Miteigentümer sah sich durch Motorengeräusche und Vibrationen beim Ein- und Ausfahren sowie durch die Blendwirkung der ausgefahrenen Markise erheblich gestört. Das Amtsgericht München gab ihm Recht und verurteilte den Restaurantbetreiber zur Beseitigung.

Urteil des AG München vom 18.04.2018
481 C 16896/17 WEG
Justiz Bayern online



"Airbnb" muss Identität von deutschen Gastgebern preisgeben



Insbesondere Kommunen mit zunehmend knapp werdendem bezahlbarem Wohnraum gehen vermehrt gegen die unzulässige zeitweise Vermietung von Wohnraum an Urlauber vor. Derartige Vermietungen werden von diversen Internetplattformen vermittelt, in denen Gastgeber anonym Wohnräume zum zeitweisen Aufenthalt inserieren können. Für die Kommunen bedeutet es einen ganz erheblichen Aufwand, die Vermieter solcher Wohnungen ausfindig zu machen.

Die Stadt München hat nun einen Erfolg gegen den Marktführer "Airbnb" mit Sitz in Irland erzielt. Nach dem bayerischen Zweckentfremdungsrecht ist eine Vermietung von privaten Wohnräumen länger als acht Wochen im Kalenderjahr für Zwecke der Fremdbeherbergung genehmigungspflichtig. Das Verwaltungsgericht München verurteilte den Betreiber von Airbnb Ireland, die Daten der Gastgeber von vermittelten Wohnungen im Stadtgebiet an die Landeshauptstadt München herauszugeben. Der Herausgabe der personenbezogenen Daten stehen weder EU-Regelungen noch datenschutzrechtlichen Bedenken entgegen.

Urteil des VG München vom 12.12.2018
M 9 K 18.4553
Justiz Bayern online



Mietmangel wegen eingeschränkter Einsehbarkeit von Ausstellungsräumen



Der Veranstalter einer Kunstausstellung mietete für mehrere Tage in einem Hinterhof in München Ausstellungsräume an. Er beklagte gegenüber dem Vermieter, dass am Samstag und Sonntag des Ausstellungswochenendes in der Einfahrt zum Hinterhof an der rechten Zufahrtsseite ein Fahrzeug der Marke Range Rover parkte, wodurch die Zufahrt zu den Parkplätzen im Hinterhof erschwert und die Einsehbarkeit von der vielbefahrenen Straße aus eingeschränkt war. Infolgedessen hätten deutlich weniger Interessenten die Ausstellung besucht. Der Mieter minderte deshalb für diese Tage den vereinbarten Mietzins.

Das Amtsgericht nahm demgegenüber keinen Mangel der Mietsache an. Zum einen konnte die Einfahrt zu den Parkplätzen durch das ordnungsgemäß abgestellte Fahrzeug uneingeschränkt genutzt werden. Zum anderen handelte es sich bei der Einsehbarkeit des Eingangsbereichs nicht um eine zugesicherte Eigenschaft. Allein der Umstand, dass die Parteien vor Abschluss der Vereinbarung über die Einsehbarkeit gesprochen hatten, begründete keine vertraglich bindende Zustandserklärung des Vermieters, die über eine bloße Angabe zum Verwendungszweck hinausging. Der Ausstellungsveranstalter musste die volle Miete zahlen.

Urteil des AG München vom 07.03.2018
425 C 18488/17
Justiz Bayern online



Nutzung einer Eigentumswohnung als psychotherapeutische Praxis



Sieht die Teilungserklärung nur eine Wohnnutzung vor, ist im Regelfall eine psychotherapeutische Praxis unzulässig. Dies gilt jedenfalls bei einem kleinen Objekt, da hier der zweckbestimmungswidrige Gebrauch mehr stört als die vorgesehene Nutzung als Wohnung.

Urteil des LG Frankfurt vom 15.03.2018
2-13 S 36/17
WuM 2018, 594



Wahrung der Schriftform durch Unterzeichnung mehrerer gleichlautender Urkunden



Die Parteien eines Gewerbemietvertrags zur Errichtung einer Fotovoltaikanlage auf dem Mietgrundstück für die Dauer von 30 Jahren stritten darüber, ob die im Gesetz vorgeschriebene Schriftform eingehalten war. Ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis, hätte den Mieter zu einer vorzeitigen Kündigung des Mietvertrags berechtigt. Der Mieter sah den Formverstoß darin, dass der Mietvertrag in zwei Urkunden niedergelegt wurde, die dann jeweils von einer Mietvertragspartei unterschrieben wurden. Der Bundesgerichtshof wertete dies nicht als Verstoß gegen die Formvorschrift des § 550 Satz 1 BGB.

Die im Gesetz geforderte Schriftform kann nicht nur eingehalten werden, indem die Vertragsparteien dieselbe Urkunde unterzeichnen. Vielmehr besteht zur Erfüllung des Schriftformerfordernisses auch die Möglichkeit des § 126 Abs. 2 Satz 2 BGB, wonach es genügt, wenn über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen werden und jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet. Eines Zugangs dieser Urkunden beim jeweiligen Vertragspartner bedarf es insoweit nicht. Die hier erfolgte Übermittlung per Telefax hätte dem im Übrigen ohnehin nicht genügt.

Urteil des BGH vom 07.03.2018
XII ZR 129/16
Grundeigentum 2018, 706



Abtretung von Mieteransprüchen an Inkassounternehmen



Nach dem Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) ist die Rechtsberatung und Geschäftsbesorgung in fremden Rechtsangelegenheiten grundsätzlich Rechtsanwälten und Notaren vorbehalten. Nach § 5 Abs. 1 S. 1 RDG sind auch anderen Personen bzw. Unternehmen Rechtsdienstleistungen erlaubt, wenn sie als Nebenleistung zu deren Berufs- oder Tätigkeitsbild gehören.

Lässt sich ein Inkassounternehmen etwaige Ansprüche eines Mieters nach den §§ 556d und 556e BGB ("Mietpreisbremse") auf Rückzahlung nicht geschuldeter Miete abtreten, liegt darin ein Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz. Für das Landgericht Berlin ist die Abtretung daher nichtig. Die Nichtigkeit erfasst nicht nur das gegen § 3 RDG verstoßende Verpflichtungsgeschäft (hier der Dienstleistungsvertrag), sondern auch die darauf beruhende Abtretung. Das Inkassounternehmen war daher für die gerichtliche Geltendmachung der vermeintlichen Ansprüche des Auftraggebers nicht aktivlegitimiert. Die Klage wurde deshalb abgewiesen.

Beschluss des LG Berlin vom 03.07.2018
67 S 157/18
Grundeigentum 2018, 1215



Mieter muss bei Kautionseinzahlungsklage Prozesszinsen zahlen



Klagt der Vermieter die vereinbarte Kaution ein, muss der Mieter gemäß § 291 BGB Prozesszinsen zahlen. Dem steht laut Amtsgericht Dortmund auch nicht entgegen, dass dem Vermieter kein Verzugsschaden entstanden ist, da die aus der Kaution erwirtschafteten Zinsen unabhängig von der Höhe dem Mieter zustehen.

Urteil des AG Dortmund vom 11.09.2018
425 C 5989/18
WuM 2018, 643



Wer trägt Kosten für Reinigung von schwer erreichbaren Fensteraußenflächen?



Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist die Reinigung von schwer erreichbaren Außenflächen von feststehenden Fenstersegmenten Sache des Mieters, soweit die Mietparteien nichts anderes vereinbart haben. Die Fensterreinigung stellt insbesondere keine dem Vermieter obliegende Instandhaltungsmaßnahme dar.

Beschluss des BGH vom 21.08.2018
VIII ZR 188/16
NZM 2018, 900



Zusammentreffen von Verlängerungsklausel und Verlängerungsoption



Ist in einem Gewerberaummietvertrag sowohl eine Verlängerungsklausel als auch eine Verlängerungsoption für den Mieter vereinbart und hat der Vermieter der Verlängerung fristgemäß widersprochen, kann der Mieter in der Regel gleichwohl durch Erklären der Verlängerungsoption das Auslaufen des Mietvertrages verhindern.

Urteil des OLG Dresden vom 15.08.2018
5 U 539/18
MietRB 2018, 294



Überhöhte Betriebskosten für Hausmeistertätigkeit



Grundsätzlich darf der Vermieter die Kosten für einen Hausmeister auf seine Mieter umlegen. Dabei hat er jedoch das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten. Laut Berliner Betriebskostenübersicht liegen die üblichen Werte für Hausmeisterkosten zwischen 0,06 bis 0,36 Euro pro Quadratmeter. Eine Umlage von 0,67 Euro pro Quadratmeter hielt das Amtsgericht Berlin-Mitte nicht mit dem Wirtschaftlichkeitsgebot für vereinbar.

Urteil des AG Berlin-Mitte vom 09.04.2018
18 C 46/17
Grundeigentum 2018, 767



Schriftformerfordernis bei Mieterhöhung langfristiger Gewerberaummietverträge



Mietverträge über eine längere Zeit als ein Jahr bedürfen der Schriftform. Ist diese nicht gewahrt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB). Ursprünglich langfristige vertragliche Abreden können mit (kurzer) gesetzlicher Frist gekündigt werden, wenn z.B. durch unzureichende Bezugnahme im Hauptvertrag auf weitere Vertragsbestandteile oder durch mündliche Nebenabreden, die wesentliche Inhalte des Vertrags betreffen, ein Schriftformmangel eintritt. Derartige Fälle eröffnen - meist zum Leidwesen des Vermieters - Mietern die Möglichkeit, sich vorzeitig aus einem langfristigen Mietervertrag zu lösen.

Für den Bundesgerichtshof stellt die vertragliche Änderung der geschuldeten Miete stets eine wesentliche und - jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit widerrufen werden kann - dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar. An dem daraus folgenden Schriftformmangel vermag auch eine in den meisten Gewerbemietverträgen enthaltene sogenannte Schriftformheilungsklausel nichts zu ändern. Derartige Klauseln sind mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam.

Urteil des BGH vom 11.04.2018
XII ZR 43/17
BB 2018, 1106



Schadensersatz wegen Obhutsverletzungen ohne vorherige Fristsetzung



Seit der Schuldrechtsreform ist unter Juristen umstritten, ob der Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache, die der Mieter durch eine Obhutsverletzung schuldhaft verursacht hat, Schadensersatz unmittelbar nach § 280 Abs. 1 BGB ohne eine Fristsetzung verlangen kann oder ob es sich in diesem Fall um einen Anspruch aus dem § 281 Abs. 1 BGB handelt mit der Folge, dass der Vermieter dem Mieter zunächst eine angemessene Frist zur Nacherfüllung setzen muss.

Der Bundesgerichtshof hat die Streitfrage nun dahingehend entschieden, dass durch den Mieter an Gewerberäumen schuldhaft verursachte Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache auch nach Beendigung des Mietverhältnisses vom Vermieter ersetzt verlangt werden können, ohne dass es einer vorherigen Fristsetzung bedarf.

Urteil des BGH vom 27.06.2018
XII ZR 79/17
NZM 2018, 717



Mietminderung bei überhöhter Raumtemperatur in Modegeschäft trotz vorhandener Klimaanlage



Mieträume für den Betrieb eines Modegeschäfts müssen ein Raumklima und eine Innentemperatur aufweisen, die für den Betrieb eines solchen Geschäfts, in dem Mitarbeiter beschäftigt sind und Kunden Bekleidungsstücke auswählen und anprobieren, sowohl erforderlich als auch üblich sind. Werden ein solches Raumklima und entsprechende Temperaturen nicht erreicht, liegt ein Mangel der Mietsache vor, der den Mieter zur Minderung der Nettomiete (hier um 25 Prozent) berechtigt.

Das Oberlandesgericht Rostock hält es für angemessen, wenn in einem Bekleidungsgeschäft, ausgenommen bei besonders hohen Außentemperaturen, 26 °C nicht überschritten werden. Ebenso darf es aber in den Räumlichkeiten nicht zu kalt sein, sonst beendet der Kunde die Suche nach geeigneten Kleidungsstücken schnell wieder oder scheut vorm Anprobieren derselben zurück. Daher sollte in einem Modegeschäft eine allgemein anerkannte Mindesttemperatur von 20 °C nicht unterschritten werden.

Urteil des OLG Rostock vom 17.05.2018
3 U 78/16
JURIS online



Einhaltung der Schriftform trotz formelhafter Bezugnahme auf Nachtragsvereinbarung



Mietverträge über eine längere Zeit als ein Jahr bedürfen der Schriftform. Ist diese nicht gewahrt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB).

Das Kammergericht hält die Schriftform für einen Gewerbemietvertrag auch dann für gewahrt, wenn mehrere Jahre nach Vertragsschluss eine schriftliche Nachtragsvereinbarung getroffen wurde, die neben einigen Vertragsänderungen "auf die Regelungen des Vertrags und seiner Ergänzungen" verweist. Solch eine formelhafte Bezugnahme verstößt nach Auffassung des Gerichts nicht gegen das Schriftformerfordernis.

Beschluss des KG Berlin vom 09.11.2017
8 U 105/17
MietRB 2018, 138



Grenzwert für Kirchenbeleuchtung



Ein Anlieger muss Lichteinwirkungen durch eine Kirchenbeleuchtung hinnehmen, wenn sie den für Wohngebiete geltenden Grenzwert von einem Lux zwischen 22 und 6 Uhr nicht überschreiten. Bis zu dieser Lichtstärke ist es nach Auffassung des Oberlandesgerichts Karlsruhe Nachbarn zuzumuten, sich gegen den Lichteinfall durch geeignete Maßnahmen, wie etwa durch Vorhänge oder Rollläden, zu schützen.

Urteil des OLG Karlsruhe vom 20.02.2018
12 U 40/17
Wirtschaftswoche Heft 10/2018, Seite 77



Unzulässige Nutzung einer Teileigentumseinheit kann auch noch nach Jahren untersagt werden



Betreibt ein Eigentümer in einer Wohnungseigentumsanlage, die laut Teilungserklärung aus 24 Läden, Praxen und Büros sowie 14 Wohnungen besteht, in seiner Teileigentumseinheit im Erd- und Kellergeschoss seit dem Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung in unzulässiger Weise eine Gaststätte, kann ihm die Eigentümergemeinschaft auch nach einer 10 Jahre lang andauernden Duldung den Betrieb der Gaststätte wegen der zunehmenden Lärmbelästigung untersagen.

Urteil des BGH vom 15.12.2017
V ZR 275/16
WuM 2018, 236



Vermieterpfandrecht an regelmäßig auf dem gemieteten Grundstück abgestellten Lkws



Dem Vermieter steht nach § 562 BGB für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters zu.

Der Bundesgerichtshof bejahte das Vermieterpfandrecht auch für Fahrzeuge des Mieters (hier Lkws eines Unternehmens), die auf dem gemieteten Grundstück regelmäßig abgestellt werden. Das Pfandrecht erlischt jedoch, wenn das Fahrzeug für die Durchführung einer Fahrt von dem Mietgrundstück - auch nur vorübergehend - entfernt wird. Es entsteht jedoch neu, wenn das Kfz später wieder auf dem Grundstück abgestellt wird.

Urteil des BGH vom 06.12.2017
XII ZR 95/16
ZInsO 2018, 388



Gewerbliche Weitervermietung an Betriebsangehörige



Soll der Mieter laut Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten, so tritt der Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten ein. Diese Regelung für die gewerbliche Weitervermietung ergibt sich aus § 565 BGB.

Der Bundesgerichtshof geht von einer gewerblichen Weitervermietung aus, wenn der Zwischenvermieter die von ihm angemieteten Wohnungen an die Arbeitnehmer seines Gewerbebetriebes weitervermietet, um diese an sich zu binden und sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, die ihren Arbeitnehmern keine Werkswohnungen anbieten können. Eine Gewinnerzielungsabsicht aus der Vermietung selbst ist in einem derartigen Fall nicht erforderlich.

Urteil des BGH vom 17.01.2018
VIII ZR 241/16
Grundeigentum 2018, 323



Keine Wohnung im "Ärztehaus"



Die Eigentümergemeinschaft kann dem Eigentümer einer nach der Teilungserklärung auf eine "berufliche und gewerbliche Nutzung" beschränkten Einheit (hier eine Arztpraxis) die Nutzung zu Wohnzwecken untersagen.

Zwar kann sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen, wenn sie nicht mehr stört als die vorgesehene Verwendung. Das ist aber bei der Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken jedenfalls dann nicht anzunehmen, wenn sich die Räume - wie in dem entschiedenen Fall - in einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude befinden, da bei der privaten Nutzung mit typischen Wohnimmissionen (wie Küchengerüchen, Freizeit- und Kinderlärm oder Musik) sowie einem anderen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums (etwa im Flur herumstehende Gegenstände) gerechnet werden muss.

Urteil des BGH vom 23.03.2018
V ZR 307/16
Pressemitteilung des BGH