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Keine Beteiligung einer Briefkastenfirma an einer grundbesitzenden Personengesellschaft



Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass eine im Inland weder als Kapital- noch als Personengesellschaft rechtsfähige Briefkastengesellschaft keine Anteile an einer grundbesitzenden Personengesellschaft erwerben kann. Die Entscheidung der obersten Finanzrichter erging in einem Verfahren über die Festsetzung der Grunderwerbsteuer gegen eine Kommanditgesellschaft, an der sich die Briefkastenfirma beteiligen wollte.

Beschluss des BFH vom 08.01.2019
II B 62/18
GmbHR 2019, 304



Keine Verjährung des Unterlassungsanspruchs wegen vertragswidriger Nutzung



Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fort, so kann dieser auf Unterlassung klagen (§ 541 BGB). Einen solchen Unterlassungsanspruch bejahte der Bundesgerichtshof bei der unzulässigen Nutzung von vermieteten Gewerberäumen als Wohnung. Der Anspruch verjährt auch nicht - wie vom Mieter geltend gemacht - mit der Kenntniserlangung der vertragswidrigen Nutzung durch den Vermieter.

Grundsätzlich unterliegt der Anspruch des Vermieters aus § 541 BGB der regelmäßigen Verjährung des § 195 BGB mit einer Frist von drei Jahren. Für den Beginn der Verjährung kommt es dabei grundsätzlich auf den der Zuwiderhandlung an. Bei einem andauernden vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache - wie der unerlaubten Nutzung von Gewerberäumen zu Wohnzwecken - kann der Unterlassungsanspruch des Vermieters während des bestehenden Mietverhältnisses nicht verjähren.

Urteil des BGH vom 19.12.2018
XII ZR 5/18
NZM 2019, 143



Vollständige Räumung von Büroräumen nach Vertragsende



Gibt der Mieter die gemietete Sache nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht rechtzeitig zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung verlangen. Als Entschädigung kann der ortsübliche Mietzins geltend gemacht werden.

Für das Amtsgericht Düsseldorf besteht kein Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung, wenn der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Küche der vom Vermieter und Mieter gemeinsam genutzten Büroräume lediglich mehrere befüllte Kisten zurückgelassen hat. Dabei war zu berücksichtigen, dass es sich bei der gemeinschaftlich genutzten Büroküche um einen untergeordneten Bestandteil der Büroräume handelte und die Nutzbarkeit der Büroräume durch das Zurücklassen der Kartons nur unerheblich beeinträchtigt wurde.

Urteil des AG Düsseldorf vom 10.01.2019
47 C 128/17
Pressemitteilung des AG Düsseldorf



Herausgabe der Entschlüsselungscodes nach Vertragsende



Ein Anbieter von Heizkosten- und Wasserzählern muss die Entschlüsselungscodes für die gesammelten Daten an den Vermieter herausgeben, wenn der abgeschlossene Servicevertrag endet.

Urteil des AG Frankfurt vom 21.09.2018
385 C 2556/17 (70)
MietRB 2019, 12



Haftung für Altverbindlichkeiten aus einem Mietverhältnis nach dem Umwandlungsgesetz



Gliedert ein gewerblicher Vermieter vermietete Wohnimmobilien im Wege der rechtlichen Umwandlung an eine Tochtergesellschaft aus, haften sowohl der übertragende als auch der übernehmende Rechtsträger gesamtschuldnerisch für die Verbindlichkeiten, die vor dem Wirksamwerden der Ausgliederung begründet worden sind. Die entsprechende Vorschrift des § 133 UmwG (Umwandlungsgesetz) wird in derartigen Fällen nicht von dem mietrechtlichen Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB) verdrängt.

Urteil des LG Berlin vom 03.08.2018
66 S 26/18
WuM 2018, 652



Wirksamkeit einer Mehrerlösklausel



Die in einem Grundstückskaufvertrag von einer Gemeinde als Verkäufer verwendete Klausel, dass der Käufer verpflichtet ist, den durch ihn erzielten Mehrerlös abzüglich der getätigten Investitionen an die Gemeinde abzuführen, wenn er das Grundstück in unbebautem Zustand innerhalb von fünf Jahren ab der Beurkundung weiterveräußert, stellt keine unangemessene Benachteiligung des Käufers dar, wenn die Gemeinde hieran ein anerkennenswertes, über die reine Abschöpfung eines Veräußerungsgewinns hinausgehendes Interesse hat. Die Vereinbarung ist als sogenannte Mehrerlösklausel wirksam.

Eine Gemeinde ist bei der Erreichung des Ziels, dass bebaubare Grundstücke bebaut werden, nicht auf das Mittel des städtebaulichen Vertrags beschränkt. Sie kann auch andere Instrumente einsetzen; hierzu gehört eine Mehrerlösklausel. Zulässig ist eine solche Klausel, wenn die Gemeinde mit der Verwendung erreichen möchte, dass nur solche Personen das Grundstück erwerben, die es bebauen wollen, und auf diese Weise kurzfristige Spekulationen mit unbebauten Grundstücken zu verhindern sucht. Muss der Erwerber einen Mehrerlös an die Gemeinde abführen, lohnt ein Erwerb lediglich zu Spekulationszwecken mit dem unbebauten Grundstück nicht.

Urteil des BGH vom 16.03.2018
V ZR 306/16
MDR 2018, 1055



Kein Schriftformerfordernis für Verlängerungsoption



Mietverträge für längere Zeit als ein Jahr müssen gemäß § 550 BGB in schriftlicher Form abgeschlossen werden. Das Schriftformerfordernis gilt jedoch nicht für die Ausübung einer mietvertraglichen Verlängerungsoption. Diese ist danach auch dann wirksam erklärt, wenn sie dem Vermieter per Computerfax ohne Unterschrift übermittelt wurde.

Urteil des BGH vom 21.11.2018
XII ZR 78/17
WM 2019, 182



Kündigung bei Betrieb einer Skiwerkstatt in Doppelhaushälfte



Nach einem Urteil des Amtsgerichts München berechtigt auch ein nur eingeschränkter Betrieb einer Skiwerkstatt in der Garage einer zu Wohnzwecken vermieteten Doppelhaushälfte den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses. Skier und Snowboards werden üblicherweise mit dem Auto zum Skiservice gebracht, sodass ein erhöhter Verkehr im Wohngebiet mit erhöhter Parkplatzauslastung und den damit verbundenen Störungen für die Nachbarn des Mieters zu erwarten ist.

Urteil des AG München vom 30.11.2017
423 C 8953/17
Pressemitteilung vom 24.08.2018



Beseitigung einer nicht genehmigten Markise



Die Gemeinschaftsordnung einer Eigentumswohnanlage mit gewerblichen und privaten Einheiten enthielt folgende Regelung: "Zur Anbringung von Außenmarkisen bedarf es des Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit."

Aufgrund dieser Bestimmung ist eine Markise, die ohne den erforderlichen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft angebracht wurde, zu entfernen. Geklagt hatte der Eigentümer der Gewerbeeinheit über einem Restaurant, dessen Betreiber entgegen der Gemeinschaftsordnung eine 4-5 Meter ausladende motorbetriebene helle Markise angebracht hatte. Der Miteigentümer sah sich durch Motorengeräusche und Vibrationen beim Ein- und Ausfahren sowie durch die Blendwirkung der ausgefahrenen Markise erheblich gestört. Das Amtsgericht München gab ihm Recht und verurteilte den Restaurantbetreiber zur Beseitigung.

Urteil des AG München vom 18.04.2018
481 C 16896/17 WEG
Justiz Bayern online



"Airbnb" muss Identität von deutschen Gastgebern preisgeben



Insbesondere Kommunen mit zunehmend knapp werdendem bezahlbarem Wohnraum gehen vermehrt gegen die unzulässige zeitweise Vermietung von Wohnraum an Urlauber vor. Derartige Vermietungen werden von diversen Internetplattformen vermittelt, in denen Gastgeber anonym Wohnräume zum zeitweisen Aufenthalt inserieren können. Für die Kommunen bedeutet es einen ganz erheblichen Aufwand, die Vermieter solcher Wohnungen ausfindig zu machen.

Die Stadt München hat nun einen Erfolg gegen den Marktführer "Airbnb" mit Sitz in Irland erzielt. Nach dem bayerischen Zweckentfremdungsrecht ist eine Vermietung von privaten Wohnräumen länger als acht Wochen im Kalenderjahr für Zwecke der Fremdbeherbergung genehmigungspflichtig. Das Verwaltungsgericht München verurteilte den Betreiber von Airbnb Ireland, die Daten der Gastgeber von vermittelten Wohnungen im Stadtgebiet an die Landeshauptstadt München herauszugeben. Der Herausgabe der personenbezogenen Daten stehen weder EU-Regelungen noch datenschutzrechtlichen Bedenken entgegen.

Urteil des VG München vom 12.12.2018
M 9 K 18.4553
Justiz Bayern online



Mietmangel wegen eingeschränkter Einsehbarkeit von Ausstellungsräumen



Der Veranstalter einer Kunstausstellung mietete für mehrere Tage in einem Hinterhof in München Ausstellungsräume an. Er beklagte gegenüber dem Vermieter, dass am Samstag und Sonntag des Ausstellungswochenendes in der Einfahrt zum Hinterhof an der rechten Zufahrtsseite ein Fahrzeug der Marke Range Rover parkte, wodurch die Zufahrt zu den Parkplätzen im Hinterhof erschwert und die Einsehbarkeit von der vielbefahrenen Straße aus eingeschränkt war. Infolgedessen hätten deutlich weniger Interessenten die Ausstellung besucht. Der Mieter minderte deshalb für diese Tage den vereinbarten Mietzins.

Das Amtsgericht nahm demgegenüber keinen Mangel der Mietsache an. Zum einen konnte die Einfahrt zu den Parkplätzen durch das ordnungsgemäß abgestellte Fahrzeug uneingeschränkt genutzt werden. Zum anderen handelte es sich bei der Einsehbarkeit des Eingangsbereichs nicht um eine zugesicherte Eigenschaft. Allein der Umstand, dass die Parteien vor Abschluss der Vereinbarung über die Einsehbarkeit gesprochen hatten, begründete keine vertraglich bindende Zustandserklärung des Vermieters, die über eine bloße Angabe zum Verwendungszweck hinausging. Der Ausstellungsveranstalter musste die volle Miete zahlen.

Urteil des AG München vom 07.03.2018
425 C 18488/17
Justiz Bayern online



Nutzung einer Eigentumswohnung als psychotherapeutische Praxis



Sieht die Teilungserklärung nur eine Wohnnutzung vor, ist im Regelfall eine psychotherapeutische Praxis unzulässig. Dies gilt jedenfalls bei einem kleinen Objekt, da hier der zweckbestimmungswidrige Gebrauch mehr stört als die vorgesehene Nutzung als Wohnung.

Urteil des LG Frankfurt vom 15.03.2018
2-13 S 36/17
WuM 2018, 594



Wahrung der Schriftform durch Unterzeichnung mehrerer gleichlautender Urkunden



Die Parteien eines Gewerbemietvertrags zur Errichtung einer Fotovoltaikanlage auf dem Mietgrundstück für die Dauer von 30 Jahren stritten darüber, ob die im Gesetz vorgeschriebene Schriftform eingehalten war. Ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis, hätte den Mieter zu einer vorzeitigen Kündigung des Mietvertrags berechtigt. Der Mieter sah den Formverstoß darin, dass der Mietvertrag in zwei Urkunden niedergelegt wurde, die dann jeweils von einer Mietvertragspartei unterschrieben wurden. Der Bundesgerichtshof wertete dies nicht als Verstoß gegen die Formvorschrift des § 550 Satz 1 BGB.

Die im Gesetz geforderte Schriftform kann nicht nur eingehalten werden, indem die Vertragsparteien dieselbe Urkunde unterzeichnen. Vielmehr besteht zur Erfüllung des Schriftformerfordernisses auch die Möglichkeit des § 126 Abs. 2 Satz 2 BGB, wonach es genügt, wenn über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen werden und jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet. Eines Zugangs dieser Urkunden beim jeweiligen Vertragspartner bedarf es insoweit nicht. Die hier erfolgte Übermittlung per Telefax hätte dem im Übrigen ohnehin nicht genügt.

Urteil des BGH vom 07.03.2018
XII ZR 129/16
Grundeigentum 2018, 706



Abtretung von Mieteransprüchen an Inkassounternehmen



Nach dem Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) ist die Rechtsberatung und Geschäftsbesorgung in fremden Rechtsangelegenheiten grundsätzlich Rechtsanwälten und Notaren vorbehalten. Nach § 5 Abs. 1 S. 1 RDG sind auch anderen Personen bzw. Unternehmen Rechtsdienstleistungen erlaubt, wenn sie als Nebenleistung zu deren Berufs- oder Tätigkeitsbild gehören.

Lässt sich ein Inkassounternehmen etwaige Ansprüche eines Mieters nach den §§ 556d und 556e BGB ("Mietpreisbremse") auf Rückzahlung nicht geschuldeter Miete abtreten, liegt darin ein Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz. Für das Landgericht Berlin ist die Abtretung daher nichtig. Die Nichtigkeit erfasst nicht nur das gegen § 3 RDG verstoßende Verpflichtungsgeschäft (hier der Dienstleistungsvertrag), sondern auch die darauf beruhende Abtretung. Das Inkassounternehmen war daher für die gerichtliche Geltendmachung der vermeintlichen Ansprüche des Auftraggebers nicht aktivlegitimiert. Die Klage wurde deshalb abgewiesen.

Beschluss des LG Berlin vom 03.07.2018
67 S 157/18
Grundeigentum 2018, 1215



Mieter muss bei Kautionseinzahlungsklage Prozesszinsen zahlen



Klagt der Vermieter die vereinbarte Kaution ein, muss der Mieter gemäß § 291 BGB Prozesszinsen zahlen. Dem steht laut Amtsgericht Dortmund auch nicht entgegen, dass dem Vermieter kein Verzugsschaden entstanden ist, da die aus der Kaution erwirtschafteten Zinsen unabhängig von der Höhe dem Mieter zustehen.

Urteil des AG Dortmund vom 11.09.2018
425 C 5989/18
WuM 2018, 643



Wer trägt Kosten für Reinigung von schwer erreichbaren Fensteraußenflächen?



Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist die Reinigung von schwer erreichbaren Außenflächen von feststehenden Fenstersegmenten Sache des Mieters, soweit die Mietparteien nichts anderes vereinbart haben. Die Fensterreinigung stellt insbesondere keine dem Vermieter obliegende Instandhaltungsmaßnahme dar.

Beschluss des BGH vom 21.08.2018
VIII ZR 188/16
NZM 2018, 900



Zusammentreffen von Verlängerungsklausel und Verlängerungsoption



Ist in einem Gewerberaummietvertrag sowohl eine Verlängerungsklausel als auch eine Verlängerungsoption für den Mieter vereinbart und hat der Vermieter der Verlängerung fristgemäß widersprochen, kann der Mieter in der Regel gleichwohl durch Erklären der Verlängerungsoption das Auslaufen des Mietvertrages verhindern.

Urteil des OLG Dresden vom 15.08.2018
5 U 539/18
MietRB 2018, 294



Überhöhte Betriebskosten für Hausmeistertätigkeit



Grundsätzlich darf der Vermieter die Kosten für einen Hausmeister auf seine Mieter umlegen. Dabei hat er jedoch das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten. Laut Berliner Betriebskostenübersicht liegen die üblichen Werte für Hausmeisterkosten zwischen 0,06 bis 0,36 Euro pro Quadratmeter. Eine Umlage von 0,67 Euro pro Quadratmeter hielt das Amtsgericht Berlin-Mitte nicht mit dem Wirtschaftlichkeitsgebot für vereinbar.

Urteil des AG Berlin-Mitte vom 09.04.2018
18 C 46/17
Grundeigentum 2018, 767



Schriftformerfordernis bei Mieterhöhung langfristiger Gewerberaummietverträge



Mietverträge über eine längere Zeit als ein Jahr bedürfen der Schriftform. Ist diese nicht gewahrt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB). Ursprünglich langfristige vertragliche Abreden können mit (kurzer) gesetzlicher Frist gekündigt werden, wenn z.B. durch unzureichende Bezugnahme im Hauptvertrag auf weitere Vertragsbestandteile oder durch mündliche Nebenabreden, die wesentliche Inhalte des Vertrags betreffen, ein Schriftformmangel eintritt. Derartige Fälle eröffnen - meist zum Leidwesen des Vermieters - Mietern die Möglichkeit, sich vorzeitig aus einem langfristigen Mietervertrag zu lösen.

Für den Bundesgerichtshof stellt die vertragliche Änderung der geschuldeten Miete stets eine wesentliche und - jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit widerrufen werden kann - dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar. An dem daraus folgenden Schriftformmangel vermag auch eine in den meisten Gewerbemietverträgen enthaltene sogenannte Schriftformheilungsklausel nichts zu ändern. Derartige Klauseln sind mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam.

Urteil des BGH vom 11.04.2018
XII ZR 43/17
BB 2018, 1106



Schadensersatz wegen Obhutsverletzungen ohne vorherige Fristsetzung



Seit der Schuldrechtsreform ist unter Juristen umstritten, ob der Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache, die der Mieter durch eine Obhutsverletzung schuldhaft verursacht hat, Schadensersatz unmittelbar nach § 280 Abs. 1 BGB ohne eine Fristsetzung verlangen kann oder ob es sich in diesem Fall um einen Anspruch aus dem § 281 Abs. 1 BGB handelt mit der Folge, dass der Vermieter dem Mieter zunächst eine angemessene Frist zur Nacherfüllung setzen muss.

Der Bundesgerichtshof hat die Streitfrage nun dahingehend entschieden, dass durch den Mieter an Gewerberäumen schuldhaft verursachte Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache auch nach Beendigung des Mietverhältnisses vom Vermieter ersetzt verlangt werden können, ohne dass es einer vorherigen Fristsetzung bedarf.

Urteil des BGH vom 27.06.2018
XII ZR 79/17
NZM 2018, 717