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Beseitigung von Hundekot auf Privatgrundstück



Ein Grundstückseigentümer kann Schadensersatz wegen der Beseitigung von Hundekot auf einem Grundstück in der Regel erst dann verlangen, wenn er den Hundebesitzer zuvor unter Setzung einer angemessenen Frist zur Beseitigung des Kots aufgefordert hat.

Urteil des AG München vom 13.04.2016
171 C 15877/15
Justiz Bayern online



Überlassung einer Mietwohnung an nahe Verwandte



Ein Mieter, der seine Wohnung nur drei Monate im Jahr selbst nutzt, darf diese für die restliche Zeit einem nahen Verwandten (hier Tochter) überlassen. Der Vermieter kann daher in diesem Fall das Mietverhältnis nicht wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung kündigen. Anders als etwa bei der Untervermietung als Ferienwohnung ist hier keine höhere Abnutzung der Wohnung oder zunehmende Lärmbelästigung der Nachbarn zu befürchten.

Urteil des AG München vom 02.03.2016
424 C 10003/15
ZMR 2017, 67



Kein Auslagenersatz für Portokosten des Verwalters



Ohne eine entsprechende vertragliche Regelung kann der Verwalter einer Eigentumswohnanlage neben der vereinbarten Vergütung keine Kostenerstattung für das Porto zur Versendung des Protokolls einer Eigentümerversammlung verlangen.

Urteil des LG Dresden vom 09.03.2016
2 S 400/15
ZMR 2016, 388



Kein arglistiges Verschweigen eines Mangels nach Gebäudesanierung



Der Eigentümer eines Blockhauses hatte ein Fachunternehmen mit der umfassenden Beseitigung des Befalls des Hauses mit Holzbock beauftragt. Als er einige Zeit nach Abschluss der Arbeiten das Blockhaus verkaufte, wies er den Käufer nicht auf den früheren Schädlingsbefall hin. Als dieser dann erneut auftrat, verlangte der Käufer wegen arglistigen Verschweigens des wesentlichen Mangels 50.000 Euro Schadensersatz für Sanierungskosten, Wertminderung und Gutachterkosten.

Der Bundesgerichtshof verneinte ein arglistiges Verhalten des Verkäufers. Hat der Verkäufer mit der umfassenden Beseitigung eines Mangels ein Fachunternehmen beauftragt, muss er sich nicht Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschaffen. Er kann sich in der Regel darauf verlassen, dass der Handwerker die Arbeiten fachgerecht durchgeführt hat. Mit dem Absehen von einer Erfolgskontrolle nach Ausführung der Arbeiten nimmt er ein späteres Wiederauftreten des Mangels auch nicht billigend in Kauf. Da in dem Kaufvertrag Gewährleistungsansprüche des Verkäufers ausgeschlossen waren, standen dem Käufer keine Schadensersatzansprüche zu.

Urteil des BGH vom 19.02.2016
V ZR 216/14
MDR 2016, 576



Unpünktliche Mietzahlungen rechtfertigen nicht immer eine Kündigung



Unpünktliche Mietzahlungen rechtfertigen weder eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung, wenn die Zahlungsverzögerungen nur geringfügig waren, nur über wenige Monate hinweg andauerten und das Mietverhältnis vorher zwölf Jahre lang beanstandungsfrei verlief.

Urteil des LG Berlin vom 29.11.2016
67 S 329/16
WuM 2017, 26



Kein eigenmächtiger Fahrstuhleinbau in gemeinschaftliches Treppenhaus



Ein einzelner Wohnungseigentümer darf in einem gemeinschaftlichen Treppenhaus grundsätzlich nur dann einen Personenaufzug auf eigene Kosten einbauen, wenn alle übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung hierzu erteilen. Dies gilt auch dann, wenn der bauwillige Wohnungseigentümer aufgrund einer Gehbehinderung auf den Aufzug angewiesen ist, um seine Wohnung zu erreichen. Die übrigen Wohnungseigentümer können allerdings verpflichtet sein, den Einbau eines Treppenlifts oder einer Rollstuhlrampe zu dulden. Anders liegt es bei dem Einbau eines Personenaufzugs. Denn dieser ist nur mit erheblichen Eingriffen in die Substanz des Gemeinschaftseigentums machbar und verengt in aller Regel - wie auch hier - den im Treppenhaus zur Verfügung stehenden Platz erheblich.

Urteil des BGH vom 13.01.2017
V ZR 96/16
Pressemitteilung des BGH



Unwirksame Endrenovierungs- und Fachhandwerkerklauseln



Das Amtsgericht Köln hat eine Klausel in einem Formularmietvertrag, die den Mieter zur Durchführung der "fachhandwerklichen" Renovierung während der laufenden Vertragsdauer verpflichtet und regelt, dass er bei Auszug die Wohnung renoviert zurückgeben muss, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters für unwirksam erklärt. Eine Regelung, wonach die Renovierung "auf fachhandwerklichem Niveau" erfolgen muss, beschränkt das Recht des Mieters, Reparaturen selbst vorzunehmen, in unzulässiger Weise auf Mieter, die über besondere fachhandwerkliche Kenntnisse und Fähigkeiten verfügen.

Urteil des AG Köln vom 28.10.2016
220 C 85/15
MietRB 2017, 3



Nebenkostenabrechnung: Mieter kann Einsicht der Originalunterlagen verlangen



Mieter haben bei Nebenkostenabrechnungen grundsätzlich das Recht auf Einsicht der Originalunterlagen (§ 259 BGB). Dabei kann ein Mieter auch bei großer Entfernung zwischen dem Sitz des Vermieters und dem Ort der Mietsache die Vorlage der Unterlagen am Mietobjekt verlangen. Bis zur Erfüllung des Einsichtsrechts kann er seine Zahlung zurückbehalten.

Urteil des LG Kempten vom 16.11.2016
53 S 740/16
JURIS online



Betrieb eines Vereinsheims bei Nutzungsart "Laden" in Eigentumswohnanlage



Wird in einer Eigentumswohnanlage eine Gewerbeeinheit in der Teilungserklärung als "Laden" ausgewiesen, sind dadurch nicht sämtliche andere Nutzungsarten ausgeschlossen, sofern sie nicht mehr stören als die angegebene Nutzungsart. Das Amtsgericht München geht davon aus, dass die Nutzung der Gewerbeeinheit als Vereinsheim bzw. Vereinslokal schon im Hinblick auf die Geräusch- und auch Geruchsbelästigungen erheblich mehr stört als die Nutzung als ein "Laden". Ein derartiger Betrieb in diesen Räumen ist daher nicht gestattet.

Urteil des AG München vom 03.02.2016
482 C 18351/15 WEG
Justiz Bayern online



Kündigung wegen Zahlungsverzugs: Aufrechnung eines Anspruchs aus Schwarzarbeit



Ein Wohnungsmieter führte für seinen Vermieter an einer anderen Immobilie Schwarzarbeiten durch. Die hierfür vereinbarten 1.200 Euro sollten - so jedenfalls behauptete der Mieter - mit Mietzahlungen verrechnet werden. Als der Mieter deshalb zwei Monatsmieten in Höhe von jeweils 440 Euro einbehielt, erklärte der Vermieter die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Er behauptete, die Arbeitsvergütung sei mit der ausstehenden Kautionszahlung des Mieters in Höhe von 700 Euro verrechnet worden.

Das Amtsgericht München stellte zunächst klar, dass aus Schwarzarbeit wegen der Nichtigkeit der Vereinbarung kein vertraglicher Anspruch auf Lohn hergeleitet werden kann. Es würde jedoch dem Grundsatz von Treu und Glauben widersprechen, wenn der Vermieter unentgeltlich das vom Mieter Geleistete behalten dürfte. Daher kann der Mieter grundsätzlich Ersatz für den Wert seiner Leistungen verlangen. Dabei müssen von der vereinbarten Vergütung - so das Gericht weiter - insbesondere wegen des Nichtbestehens von Gewährleistungsansprüchen bei Schwarzarbeiten erhebliche Abstriche gemacht werden. Da der Ersatzanspruch des Mieters im Ergebnis nicht höher als der Kautionsanspruch des Vermieters war, durfte der Mieter seine Mietzahlungen nicht einstellen. Folglich bestätigte das Gericht die Rechtmäßigkeit der ausgesprochenen Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

Urteil des AG München vom 21.10.2016
474 C 19302/15
AA 2017, 3



Mietspiegel: Anforderungen an eine Fahrradabstellmöglichkeit



Ist in einem Mietspiegel "keine Fahrradabstellmöglichkeit" als wohnwertminderndes Merkmal aufgeführt, trifft dies dann nicht zu, wenn in einem Mietshaus ein Fahrradabstellraum vorhanden ist, der über eine zum Tragen eines Fahrrads ausreichend breite Treppe verfügt. Dem steht - so das Landgericht Berlin - auch nicht entgegen, dass z.B. ältere Menschen oder kleinere Kinder nicht in der Lage sind, ein Fahrrad die Treppe herunter- und heraufzutragen.

Urteil des LG Berlin vom 27.05.2016
63 S 335/15
Grundeigentum 2016, 914



Nicht genehmigungsfähiger Vertrag über Internetanschluss



Hat ein Verwalter einen Vertrag (hier über die Installation eines Internetanschlusses) ohne Rücksprache mit den Wohnungseigentümern geschlossen, kann das Geschäft nachträglich von der Eigentümergemeinschaft genehmigt werden. Der Genehmigungsbeschluss ist jedoch nur dann rechtmäßig, wenn der Vertrag selbst einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht.

Dies ist allerdings nicht gegeben, wenn die Installation des Internetanschlusses für eine Sondereigentumseinheit der Wohnanlage erfolgen soll, deren Betriebskosten über den Allgemeinstrom abgerechnet werden, sodass die Wohnungseigentümergemeinschaft diese Kosten zu tragen hat. Ein Verstoß gegen § 16 WEG, wonach jeden Wohnungseigentümer anteilig nur die Kosten des gemeinschaftlich genutzten Eigentums treffen, liegt selbst dann vor, wenn die Stromkosten für den Internetanschluss marginal sind.

Urteil des LG Dessau-Roßlau vom 03.03.2016
5 S 164/15
ZWE 2016, 419



Energieversorger haftet Vermieter für falsche Abrechnung



Rechnet ein Energiedienstleister die Heiz- und Warmwasserkosten fehlerhaft ab, so steht dem Vermieter ein Anspruch auf Schadensersatz zu. Die Höhe des Schadensersatzes richtet sich nach der von den Mietern zu viel gezahlten und vom Vermieter an diese zurückzuerstattenden Heiz- und Warmwasserkosten.

Urteil des KG Berlin vom 01.07.2016
14 U 23/15
Grundeigentum 2016, 1275



Unwirksame Eigenbedarfskündigung bei freier "Alternativwohnung"



Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Vermieter gehalten, bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs auf die Belange des Mieters Rücksicht zu nehmen. Steht dem Vermieter oder der privilegierten Person (insbesondere Angehöriger, der in die gekündigte Wohnung einziehen soll) zum Zeitpunkt, in dem der Nutzungswunsch konkret gefasst wird, eine andere Wohnung zur Verfügung, die mit der vermieteten Wohnung vergleichbar ist, so handelt er in aller Regel rechtsmissbräuchlich, wenn er das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigt, anstatt die freie "Alternativwohnung" zu nutzen.

Im entschiedenen Fall war zu dem Zeitpunkt, als der Sohn des Vermieters sich entschlossen hatte, zusammen mit seinem Freund eine gemeinsame Wohnung ("WG") zu beziehen, im Erdgeschoss eine freistehende, hinsichtlich Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnung verfügbar. Das Gericht erklärte daher die gleichwohl ausgesprochene Eigenbedarfskündigung für unwirksam.

Beschluss des BGH vom 23.08.2016
VIII ZR 178/15
NZM 2016, 715



Mietpreisbremse: Erst Mietvertrag unterschrieben und dann geklagt



Seit 1. Juni 2015 können Bundesländer Gebiete festlegen, in denen der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist. Das Amtsgericht München hat nun einen Rechtsstreit über die Mietpreisbremse entschieden. Eine Mieterin hatte in München eine Drei-Zimmer-Dachgeschosswohnung für 1.300 Euro warm gemietet. Der Vormieter hatte noch 1.110 Euro bezahlt. Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine solche Wohnung lag bei 910 Euro. Die zulässige Grenze für eine Mieterhöhung wären demnach 1.100 Euro gewesen. Die Mieterin klagte gegen die ihrer Meinung nach überhöhte Miete und bekam teilweise Recht.

Zwar zwingt das Gesetz den Vermieter nicht dazu, die Miete bei einem Mieterwechsel zu senken, wenn schon der Vormieter eine Miete oberhalb des Mietspiegels gezahlt hat. Der Mieter hätte die Miete jedoch nicht noch einmal um 190 Euro erhöhen dürfen. Zugleich wies das Gericht die Räumungsklage des Vermieters ab, der den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten hatte, weil die Mieterin vorgetäuscht hätte, mit der Miete einverstanden zu sein, obwohl sie von Anfang an vorgehabt hätte, diese zu beanstanden. Dieser Argumentation folgte das Gericht nicht. Ein Mietinteressent ist nicht verpflichtet, den Vermieter schon vor Vertragsabschluss auf eine überhöhte Mietforderung hinzuweisen. Dies würde dem Sinn der Mietpreisbremse widersprechen.

Urteil des AG München vom 08.09.2016
422 C 6013/16
DWW 2016, 340



Unerwünschter Schornsteinfeger darf nicht gefilmt werden



Hauseigentümer sind verpflichtet, dem Schornsteinfeger Zutritt zur Durchführung der vorgeschriebenen turnusmäßigen Feuerstättenschau zu gewähren. Die zuständige Behörde kann zur Durchsetzung eine feuersicherheitsrechtliche Duldungsverfügung erlassen. Auch wenn der Hauseigentümer weiterhin nicht mit der Durchführung der Feuerstättenschau einverstanden ist, ist er nicht berechtigt, den Kaminkehrer bei seiner Arbeit zu filmen. Die Anfertigung von Videoaufzeichnungen ohne dessen Einwilligung stellt - so das Verwaltungsgericht Berlin - einen Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht dar.

Beschluss des VG Berlin vom 29.10.2016
8 L 183.16
Wirtschaftswoche Heft 48/2016, Seite 117



Unzulässige Umgehung des Bestellerprinzips für Immobilienmakler



Das Landgericht Stuttgart stoppte einen Immobilienmakler, der das durch die Mietrechtsreform 2015 eingeführte Bestellerprinzip für Wohnungsvermittlungen, das Maklern den Erhalt einer Provision von Mietinteressierten weitgehend verstellt, dadurch zu umgehen versuchte, dass er von Mietinteressenten für eine Wohnungsbesichtigung eine Gebühr von jeweils 35 bis 50 Euro verlangte. Das Gericht gab der Unterlassungsklage des Mietervereins Stuttgart statt.

Urteil des LG Stuttgart vom 15.06.2016
38 O 10/16 KfH
WRP 2016, 1302



Abwendung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch Aufrechnung



Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB liegt ein den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigender wichtiger Grund vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Der Mieter kann die Kündigung dadurch abwenden, dass er spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der vom Vermieter eingereichten Räumungsklage den Rückstand ausgleicht (§ 543 Abs. 2 S. 2 BGB).

Der Ausgleich der Vermieterforderung kann grundsätzlich auch durch eine berechtigte Aufrechnung des Mieters mit einer Gegenforderung erfolgen. Diese muss, um die Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfolgreich abwenden zu können, aber mindestens die Höhe des Zahlungsrückstandes erreichen. Die Aufrechnung einer geringeren Forderung (hier ein Anspruch auf Rückerstattung von Nebenkosten) reicht nicht aus.

Urteil des BGH vom 24.08.2016
VIII ZR 261/15
NZM 2016, 765



Hauskauf: Falsche Angabe des Baujahrs



Hat der Verkäufer eines Einfamilienhauses als Baujahr 1999 bis 2005 angegeben und stellt sich später heraus, dass eine Wand einer auf dem Grundstück stehenden Scheune in den Bau integriert worden war, die vor 1999 errichtet wurde, liegt ein Mangel vor, wenn die Wand der Scheune wärme- und kältedurchlässiger als die übrigen Wände und damit schadensanfälliger ist.

Der Verkäufer haftet gleichwohl nicht für den Mangel, wenn er im Kaufvertrag jegliche Gewährleistung ausgeschlossen hat und er den Mangel nicht arglistig verschwiegen hat.

Urteil des BGH vom 22.04.2016
V ZR 23/15
ZIP 2016, 1930



Hausordnung einer Eigentumswohnanlage muss konkrete Verhaltenspflichten enthalten



Nach § 14 Nr. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst (sogenannte goldene Regel).

Ist nach der Teilungsanordnung der Verwalter verpflichtet, eine Hausordnung zu erstellen, genügt es nicht, wenn er darin lediglich auf die "goldene Regelung" verweist. Die Hausordnung muss vielmehr die üblichen Regelungen zur Tierhaltung, Einhaltung von Ruhezeiten, Kellernutzung und Ähnlichem enthalten. Ein bloßer Verweis auf bereits gesetzlich geltende Regelungen widerspricht nach Auffassung des Amtsgerichts Charlottenburg einer ordnungsmäßigen Verwaltung.

Urteil des AG Charlottenburg vom 16.09.2016
73 C 33/16
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