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Keine Verweigerung des Notwegerechts durch Verweis auf Erreichbarkeit per Hubschrauber



Fehlt einem Grundstück die zu einer ordnungsgemäßen Benutzung notwendige Verbindung zu einer öffentlichen Straße, kann der Grundstückseigentümer die Mitbenutzung des Nachbargrundstücks zur Herstellung des Anschlusses verlangen (Notwegerecht).

Wurde im Wege der Zwangsversteigerung ein bebautes Grundstück erworben, das nur über ein benachbartes Grundstück, das demselben Eigentümer gehört, zugänglich ist, kann dieser dem Ersteigerer nicht die Zufahrt zu dem Grundstück verweigern. Der Eigentümer des Zugangsgrundstücks, der beide Grundstücke von seinem Vater geerbt hatte, kann sich nur dann darauf berufen, sein Vater habe die Eintragung des Notwegerechts nicht gewollt, wenn dies auch im Grundbuch eingetragen wurde, was in dem vom Oberlandesgericht Hamm entschiedenen Fall nicht erfolgt war und was im Übrigen zur Wertlosigkeit des anderen Grundstücks geführt hätte. Der Ersteigerer des Wohngrundstücks muss sich auch nicht auf eine Erreichbarkeit per Hubschrauber verweisen lassen, was vom Eigentümer des Zugangsgrundstücks allen Ernstes geltend gemacht wurde. Das Gericht verurteilte den Eigentümer des im Übrigen nur 22 Quadratmeter großen Durchgangsgrundstücks zur Einräumung eines Notwegerechts.

Urteil des OLG Hamm vom 22.03.2018
5 U 60/17
JURIS online



Eigenbedarfskündigung trotz beengter finanzieller Verhältnisse des Mieters



Ein Vermieter ist berechtigt, ein bestehendes Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, wenn er den Wohnraum für sich oder nahe Angehörige benötigt. Liegen seitens des Vermieters die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung vor, steht dieser nicht zwingend entgegen, dass die 78-jährige Mieterin, die seit 30 Jahren in der Wohnung lebt, schwerbehindert ist und für sie bezahlbarer Ersatzwohnraum angesichts ihrer beengten finanziellen Verhältnisse schwer zu finden ist. Dies ergab die in derartigen Fällen vorzunehmende Abwägung der Interessen der Vertragsparteien. Allerdings räumte das Amtsgericht München der Mieterin eine sechsmonatige Räumungsfrist ein.

Urteil des AG München vom 26.07.2018
433 C 19586/17
Justiz Bayern online



Mieterhöhung: Nicht mehr vorhandene Einbauküche bleibt unberücksichtigt



Im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens kann eine mitvermietete moderne Küchenausstattung nicht bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt werden, wenn die ursprünglich vom Vermieter gestellte gebrauchte Einbauküche mit dessen Zustimmung wenige Wochen nach dem Einzug entfernt und vom Mieter auf eigene Kosten durch die neue Küche ersetzt wurde. In diesem Fall ist es nach Auffassung des Bundesgerichtshofs unerheblich, dass in der Wohnung zu Mietbeginn eine Einbauküche vorhanden war.

Urteil des BGH vom 24.10.2018
VIII ZR 52/18
MDR 2019, 20



Keine fristlose Kündigung aus gesundheitlichen Gründen



Kann ein Mieter aus gesundheitlichen Gründen seine Wohnung nicht weiter nutzen, begründet dies kein Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags. In diesem Fall kann dem Mieter jedoch ein Anspruch auf Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags zustehen, wenn er einen für den Vermieter akzeptablen Nachmieter benennt. Ansonsten muss er bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist die vereinbarte Miete weiterbezahlen, was in der Regel durchaus auch zumutbar ist. In dem vom Amtsgericht Berlin-Charlottenburg entschiedenen Fall musste die Mieterin krankheitsbedingt in ein Pflegeheim umziehen.

Urteil des AG Berlin-Charlottenburg vom 08.11.2018
205 C 172/18
Grundeigentum 2018, 1530



Ausbaubeitrag für Erneuerung der Straßenbeleuchtung



Die Erhebung von Ausbaubeiträgen durch Kommunen insbesondere für Straßenbauten und -sanierungen gibt nicht nur Anlass zu heftigen politischen Diskussionen, sondern beschäftigt zunehmend auch die Gerichte. Nicht selten sind die erhobenen Beiträge für die Betroffenen existenzgefährdend.

In einem aktuellen Urteil hat nun das Verwaltungsgericht Koblenz entschieden, dass für die Umstellung der Straßenbeleuchtung von Quecksilberdampflampen auf LED-Beleuchtung in Kirburg Ausbaubeiträge erhoben werden dürfen. Die bisher dort eingebauten Quecksilberdampflampen dürfen nach europäischem Recht seit 2015 nicht mehr hergestellt und verkauft werden. Ein Austausch allein der Leuchtmittel in den Straßenlampen war für die Gemeinde daher nicht mehr möglich. Außerdem war die Beleuchtungseinrichtung bereits 40 Jahre alt, sodass die übliche Nutzungsdauer abgelaufen war. Im Ergebnis war die auf die kommunale Ausbaubeitragssatzung gestützte Beitragserhebung rechtlich nicht zu beanstanden.

Urteil des VG Koblenz vom 14.01.2019
4 K 386/18.KO
Pressemitteilung des VG Koblenz



Kein Anspruch auf Mietminderung bei "Schimmelpilzgefahr"



Alleine die Gefahr, dass in einer älteren Mietwohnung in den Wintermonaten aufgrund von Wärmebrücken in den Außenwänden eine "Gefahr der Schimmelpilzbildung" besteht, berechtigt den Mieter nicht zur Minderung der vereinbarten Miete. Der Mieter darf ohne ausdrückliche Vereinbarung keinen "Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens" erwarten, der heutigen Maßstäben gerecht wird. Der Bundesgerichtshof verneint daher das Vorliegen eines Mangels, wenn im Errichtungszeitpunkt der Wohnung der übliche Baustandard eingehalten wurde.

Nach dem im Verfahren eingeholten Sachverständigengutachten reicht ein täglich zweimaliges Stoßlüften von rund 15 Minuten beziehungsweise ein täglich dreimaliges Stoßlüften von rund 10 Minuten aus, um eine Schimmelpilzbildung an den Außenwänden zu vermeiden.

Urteile des BGH vom 05.12.2018
VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18
MDR 2019, 150



Auflösung des Mietverhältnisses nach Beendigung einer nicht ehelichen Partnerschaft



Bei der Beendigung einer nicht ehelichen Lebensgemeinschaft muss jeder Lebensgefährte bei der Auflösung des gemeinsamen Mietverhältnisses mitwirken. Jeder der beiden Lebenspartner ist daher zur Kündigung des Mietvertrags verpflichtet. Will einer in der Wohnung bleiben, muss er mit dem Vermieter einen neuen Mietvertrag abschließen.

Beschluss des AG Waiblingen vom 17.08.2018
7 C 1040/18
WuM 2018, 807



Kündigung bei Betrieb einer Skiwerkstatt in Doppelhaushälfte



Nach einem Urteil des Amtsgerichts München berechtigt auch ein nur eingeschränkter Betrieb einer Skiwerkstatt in der Garage einer zu Wohnzwecken vermieteten Doppelhaushälfte den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses. Skier und Snowboards werden üblicherweise mit dem Auto zum Skiservice gebracht, sodass ein erhöhter Verkehr im Wohngebiet mit erhöhter Parkplatzauslastung und den damit verbundenen Störungen für die Nachbarn des Mieters zu erwarten ist.

Urteil des AG München vom 30.11.2017
423 C 8953/17
Pressemitteilung vom 24.08.2018



Beseitigung einer nicht genehmigten Markise



Die Gemeinschaftsordnung einer Eigentumswohnanlage mit gewerblichen und privaten Einheiten enthielt folgende Regelung: "Zur Anbringung von Außenmarkisen bedarf es des Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit."

Aufgrund dieser Bestimmung ist eine Markise, die ohne den erforderlichen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft angebracht wurde, zu entfernen. Geklagt hatte der Eigentümer der Gewerbeeinheit über einem Restaurant, dessen Betreiber entgegen der Gemeinschaftsordnung eine 4-5 Meter ausladende motorbetriebene helle Markise angebracht hatte. Der Miteigentümer sah sich durch Motorengeräusche und Vibrationen beim Ein- und Ausfahren sowie durch die Blendwirkung der ausgefahrenen Markise erheblich gestört. Das Amtsgericht München gab ihm Recht und verurteilte den Restaurantbetreiber zur Beseitigung.

Urteil des AG München vom 18.04.2018
481 C 16896/17 WEG
Justiz Bayern online



"Airbnb" muss Identität von deutschen Gastgebern preisgeben



Insbesondere Kommunen mit zunehmend knapp werdendem bezahlbarem Wohnraum gehen vermehrt gegen die unzulässige zeitweise Vermietung von Wohnraum an Urlauber vor. Derartige Vermietungen werden von diversen Internetplattformen vermittelt, in denen Gastgeber anonym Wohnräume zum zeitweisen Aufenthalt inserieren können. Für die Kommunen bedeutet es einen ganz erheblichen Aufwand, die Vermieter solcher Wohnungen ausfindig zu machen.

Die Stadt München hat nun einen Erfolg gegen den Marktführer "Airbnb" mit Sitz in Irland erzielt. Nach dem bayerischen Zweckentfremdungsrecht ist eine Vermietung von privaten Wohnräumen länger als acht Wochen im Kalenderjahr für Zwecke der Fremdbeherbergung genehmigungspflichtig. Das Verwaltungsgericht München verurteilte den Betreiber von Airbnb Ireland, die Daten der Gastgeber von vermittelten Wohnungen im Stadtgebiet an die Landeshauptstadt München herauszugeben. Der Herausgabe der personenbezogenen Daten stehen weder EU-Regelungen noch datenschutzrechtlichen Bedenken entgegen.

Urteil des VG München vom 12.12.2018
M 9 K 18.4553
Justiz Bayern online



Keine Verletzung des Persönlichkeitsrechts bei bloßer Möglichkeit einer Videoüberwachung



Der Eigentümer eines Einfamilienhauses hatte auf seinem Grundstück eine Videokamera installiert, nachdem sein Wintergarten wiederholt von Unbekannten beschädigt worden war. Sein Nachbar, mit dem er seit Jahren im Streit lag, verlangte die Beseitigung der Kamera, da diese ohne Probleme durch eine manuelle Veränderung auf sein Grundstück gerichtet werden könne, was angeblich bereits geschehen sei.

Die Polizei konnte bei ihren Ermittlungen jedoch keine Aufnahmen des Nachbargrundstücks feststellen. Für das Amtsgericht reichte die bloße Möglichkeit, die Überwachungskamera auch auf den Nachbarn und seine Familie zu richten, nicht aus, um den von diesem behaupteten "Überwachungsdruck" festzustellen. Die Klage des Nachbarn, der im Eingangsbereich seines Hauses übrigens selbst eine Videokamera installiert hatte, wurde abgewiesen.

Urteil des AG München vom 22.11.2018
213 C 15498/18
Justiz Bayern online



Ausschluss des Kündigungsrechts auf Wunsch des Mieters



Der Bundesgerichtshof hat keine grundsätzlichen Bedenken gegen einen auch langjährigen Ausschluss des Kündigungsrechts, sofern dieser nicht durch einen Formularvertrag zustande gekommen ist. In dem entschiedenen Fall äußerte der Mieter ein besonderes Interesse an einer langfristigen Nutzung einer Doppelhaushälfte. Er erklärte sich bereit, sich als Gegenleistung für den Kündigungsverzicht des Vermieters um die Heizung der beiden Häuser zu kümmern (Heizöleinkauf, Wartung, regelmäßige Emissionsmessungen). Der Bundesgerichtshof sah keinen Grund, die Vereinbarung zu beanstanden. Obwohl die Parteien einen Formularvertrag verwendeten, werteten die Richter die Vereinbarung des langfristigen Kündigungsverzichts als Individualvereinbarung, indem die im Vertrag vorgesehene Begrenzung "maximal vier Jahre" gestrichen wurde.

Die Zulässigkeit eines individuell vereinbarten Kündigungsausschlusses wird nur durch den Grundsatz der Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) begrenzt, etwa bei Ausnutzung einer Zwangslage einer Partei oder beim Vorliegen sonstiger Umstände, die der Vereinbarung das Gepräge eines sittenwidrigen Rechtsgeschäfts geben.

Beschluss des BGH vom 08.05.2018
VIII ZR 200/17
Grundeigentum 2018, 820



Unzumutbare Tiefgaragenzufahrt an Grundstücksgrenze



Nach den meisten Landesbauordnungen sind Garagen unter bestimmten Bedingungen ohne Abstandsflächen an der Grundstücksgrenze zulässig. Für das Oberverwaltungsgericht Nordrhein Westfalen besagt dies jedoch nicht, dass der Nachbar die mit der Nutzung einer solchen Garage verbundenen Einwirkungen auf sein Grundstück in jedem Fall hinzunehmen hat.

Soll eine Tiefgaragenzufahrt über eine Länge von circa 18 m offen und unmittelbar an der Grenze zum Nachbargrundstück entlanggeführt werden, ist der Bau für die Nachbarn unzumutbar, wenn sie durch die Motorgeräusche der ein- und ausfahrenden Fahrzeuge stark beeinträchtigt würden. Die Nachbarn konnten den Bau der Tiefgaragenzufahrt somit verhindern.

Beschluss des OVG Nordrhein-Westfalen vom 27.07.2018
10 B 690/18
Wirtschaftswoche Heft 41/2018, Seite 83



Fehlverhalten des Mieterkindes berechtigt nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses



Schwere Pflichtverletzungen des Kindes eines Mieters gegenüber dem Vermieter bzw. dessen Kind können dem Mieter nicht per se zugerechnet werden und rechtfertigen allein keine fristlose Kündigung. Das Oberlandesgericht Frankfurt hält in einem derartigen Fall eine vorherige Abmahnung des Mieters mit dem Ziel, das Verhalten des Kindes abzustellen, vor Ausspruch einer Kündigung für zwingend erforderlich.

Beschluss des OLG Frankfurt vom 11.09.2018
2 U 55/18
JURIS online



Zustimmung zum Mieterwechsel in WG darf nicht von Mieterhöhung abhängig gemacht werden



Hat ein Vermieter die Nutzung der Mietwohnung durch eine studentische Wohngemeinschaft gebilligt und hat er in der Vergangenheit mehreren Mieterwechseln zugestimmt, so besteht auch künftig ein Anspruch auf Zustimmung, sofern gegen die Person des neuen Mieters keine gravierenden Bedenken bestehen. Der Anspruch auf einen Mieterwechsel ist dadurch Bestandteil des Mietvertrags geworden. Der Vermieter kann seine Zustimmung nicht von der Vereinbarung einer Mieterhöhung abhängig machen.

Urteil des AG Gießen vom 02.07.2018
48 C 295/17
WuM 2018, 709



Wohnungseigentümergemeinschaft kann einheitlichen Einbau von Rauchwarnmeldern beschließen



Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann den nach den gesetzlichen Bestimmungen zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen auch dann wirksam beschließen, wenn dadurch Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben. Der Bundesgerichtshof begründete dies damit, dass nur durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle sichergestellt werden kann, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden.

Urteil des BGH vom 07.12.2018
V ZR 273/17
BGH online



Unwirksame formularmäßige Vereinbarung der Abnahmen des Gemeinschaftseigentums durch den Erstverwalter



Eine in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Kaufvertrags eines Bauträgers verwendete Klausel, nach der die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen mit dem Bauträger rechtlich und wirtschaftlich verbundenen Erstverwalter ermöglicht wird, ist wegen unangemessener Benachteiligung der Erwerber unwirksam. Dies würde im Hinblick auf die Abnahme des Bauwerks für die Erwerber die Gefahr begründen, dass ein solcher Verwalter die Voraussetzungen der Abnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums nicht neutral prüft, sondern zugunsten des Bauträgers verfährt, wodurch dieser entscheidenden Einfluss auf die Abnahme nehmen könnte.

Die von einem nach dieser Regelung bestellten Erstverwalter vorgenommene Werksabnahme ist somit unwirksam mit der Folge, dass die für die Geltendmachung von Baumängeln geltende Verjährungsfrist nicht zu laufen beginnt.

Urteil des OLG München vom 24.04.2018
28 U 3042/17 Bau
IBR 2018, 565



Nutzung einer Eigentumswohnung als psychotherapeutische Praxis



Sieht die Teilungserklärung nur eine Wohnnutzung vor, ist im Regelfall eine psychotherapeutische Praxis unzulässig. Dies gilt jedenfalls bei einem kleinen Objekt, da hier der zweckbestimmungswidrige Gebrauch mehr stört als die vorgesehene Nutzung als Wohnung.

Urteil des LG Frankfurt vom 15.03.2018
2-13 S 36/17
WuM 2018, 594



Abtretung von Mieteransprüchen an Inkassounternehmen



Nach dem Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) ist die Rechtsberatung und Geschäftsbesorgung in fremden Rechtsangelegenheiten grundsätzlich Rechtsanwälten und Notaren vorbehalten. Nach § 5 Abs. 1 S. 1 RDG sind auch anderen Personen bzw. Unternehmen Rechtsdienstleistungen erlaubt, wenn sie als Nebenleistung zu deren Berufs- oder Tätigkeitsbild gehören.

Lässt sich ein Inkassounternehmen etwaige Ansprüche eines Mieters nach den §§ 556d und 556e BGB ("Mietpreisbremse") auf Rückzahlung nicht geschuldeter Miete abtreten, liegt darin ein Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz. Für das Landgericht Berlin ist die Abtretung daher nichtig. Die Nichtigkeit erfasst nicht nur das gegen § 3 RDG verstoßende Verpflichtungsgeschäft (hier der Dienstleistungsvertrag), sondern auch die darauf beruhende Abtretung. Das Inkassounternehmen war daher für die gerichtliche Geltendmachung der vermeintlichen Ansprüche des Auftraggebers nicht aktivlegitimiert. Die Klage wurde deshalb abgewiesen.

Beschluss des LG Berlin vom 03.07.2018
67 S 157/18
Grundeigentum 2018, 1215



Steuerfreie Entschädigung für die Überspannung eines Grundstücks mit einer Stromleitung



Erhält ein Grundstückseigentümer von einem Energiekonzern für die Überspannung des Grundstücks mit einer Stromleitung eine einmalige Entschädigung, muss er hierfür keine Einkommensteuer entrichten. Der Bundesfinanzhof begründete seine Entscheidung u.a. damit, dass der Grundstückseigentümer schließlich nur eingewilligt habe, weil ihm anderenfalls eine Enteignung gedroht hätte.

Urteil des BFH vom 02.07.2018
IX R 31/16
DB 2018, 2546