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Umlage der Grundsteuer bei gemischt genutzten Immobilien



Bei der Betriebskostenabrechnung für gemischt genutzte Grundstücke ist es nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nicht notwendig, bei der Berechnung der Umlage hinsichtlich der Grundsteuer einen Vorwegabzug für die gewerblich genutzten Einheiten vorzunehmen, sofern der Wohnraummietvertrag keine anderslautende Regelung hinsichtlich eines Vorwegabzugs enthält.

Dies wurde von den obersten Finanzrichtern damit begründet, dass es sich bei der Grundsteuer rechtlich um eine ertragsunabhängige Objektsteuer handelt, die grundsätzlich nicht von den erzielten Erträgen und ihrer Nutzungsverteilung nach gewerblicher und Wohnnutzung abhängt.

Urteil des BGH vom 10.05.2017
VIII ZR 79/16
JURIS online



Verwalter muss drei Vergleichsangebote einholen



Ein Wohnungseigentumsverwalter ist ab einem Auftragsvolumen von 3.000 Euro verpflichtet, vor der Erteilung eines Auftrags mindestens drei Vergleichsangebote einzuholen. Fehlt es an dieser Mindestanzahl an Angeboten, beruht die Entscheidung der Eigentümergemeinschaft über die Auftragserteilung auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage, sodass der Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und angefochten werden kann.

Urteil/Beschluss des LG Frankfurt vom19.04.2017
2-13 S 2/17
WuM 2017, 353



Einwurf der Betriebskostenabrechnung in Mieterbriefkasten an Silvester



Nach § 556 BGB ist der Vermieter von Wohnraum verpflichtet, die Betriebskosten jährlich abzurechnen. Versäumt er diese Frist, kann er keine Nachforderungen mehr an den Mieter stellen, es sei denn, er hat die Verzögerung der Abrechnung nicht zu vertreten. Eine hiervon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 556 Abs. 4 BGB).

Das Landgericht Hamburg hält die Frist auch dann noch für gewahrt, wenn der Vermieter die Betriebskostenabrechnung am Silvestertag noch vor 18 Uhr in den Hausbriefkasten des Mieters einwirft. Das Gericht hielt es für einen Mieter für zumutbar, auch am 31. Dezember nochmals gegen 18 Uhr den privaten Briekasten zu kontrollieren.

Urteil des LG Hamburg vom 02.05.2017
316 S 77/16
JURIS online



Umlagefähigkeit von Kosten für Graffitibeseitigung



Die Kosten einer regelmäßigen Graffitibeseitigung sind zwar keine Kosten der Gebäudereinigung gemäß § 2 Nr. 9 BetrKV (Betriebskostenverordnung), sie sind jedoch als sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV umlegbar, wenn lediglich die Fassade vom Graffiti gereinigt wird, ohne die Substanz der Fassade zu erneuern. Eine Zahlungsverpflichtung der Mieter besteht jedenfalls dann, wenn die Umlegung der Beseitigungskosten über mehrere Jahre hinweg unwidersprochen akzeptiert wurde. Dann kann von der Vereinbarung einer weiteren Kostenart durch schlüssiges Verhalten ausgegangen werden.

Urteil des AG Berlin-Neukölln vom 01.03.2017
6 C 54/16
Grundeigentum 2017, 422



Schadensersatz bei nicht umgesetzter Eigenbedarfskündigung



Ein Vermieter ist berechtigt, ein bestehendes Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, wenn er den Wohnraum für sich oder nahe Angehörige benötigt. War der Eigenbedarf lediglich vorgeschoben oder vorgetäuscht, ist er seinem ehemaligen Mieter, der sich der Kündigung gebeugt hat und ausgezogen ist, zum Schadensersatz verpflichtet. Der Bundesgerichtshof setzte sich in einer Entscheidung ausführlich mit Beweisfragen auseinander, wenn der Vermieter nach Auszug des Mieters den angekündigten Bedarf nicht umsetzt.

Es liegt dann nämlich der Verdacht nahe, dass der Bedarf nur vorgeschoben war. Unter diesen Umständen muss der Vermieter substantiiert und plausibel ("stimmig") darlegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen sein soll. An diese Darlegung sind allerdings strenge Anforderungen zu stellen. Kommt der Vermieter dieser Darlegungslast nicht hinreichend nach, hat er dem Mieter den entstandenen Schaden, insbesondere Umzugskosten, die Prozesskosten des Räumungsrechtsstreits, Mehrkosten bei höherer Miete für die neue Wohnung etc., zu erstatten.

Urteil des BGH vom 29.03.2017
VIII ZR 44/16
Grundeigentum 2017, 658



Lärmbelästigung durch musizierende Kinder



Die gesunde Entwicklung junger Menschen steht unter dem besonderen Schutz und im besonderen Interesse des Staates. Dies ergibt sich aus Art. 6 GG. Zu einer gesunden Entwicklung gehört auch das Musizieren. Für das Amtsgericht München besteht daher gegenüber musizierenden Kindern in der Regel kein Unterlassungsanspruch wegen Lärmbelästigung. Es wies folglich die Klage der Eigentümer eines freistehenden Hauses gegenüber seinen Nachbarn auf Unterlassen oder zumindest Einschränkung des Musizierens der Nachbarkinder mit Schlagzeug, Tenorhorn und Saxofon ab. Da die Kläger auch nicht nachweisen konnten, dass die Kinder regelmäßig während der Mittagsruhe oder in den Abend- bzw. Nachtstunden den - mehr oder weniger - schönen Künsten nachgingen, steht ihnen keine rechtliche Handhabe zu.

Urteil des AG München vom 29.03.2017
171 C 14312/16
Justiz Bayern online



Mieterfreundliche Auslegung einer Schönheitsreparaturklausel



Die vom Vermieter verwendete Formularklausel mit dem Wortlaut "Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter", mit der die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen uneingeschränkt auf den Wohnraummieter abgewälzt wird, ist nach Auffassung des Landgerichts Berlin auch dann unwirksam, wenn die Mietsache dem Mieter zu Vertragsbeginn renoviert überlassen wurde.

Das Gericht störte sich deshalb an der Vereinbarung, weil die Klausel bei strenger Auslegung nach dem Wortlaut dahingehend verstanden werden kann, dass der Mieter stets zur Übernahme der Kosten der vom Vermieter oder einem Dritten durchgeführten Schönheitsreparaturen verpflichtet sein soll. Damit ist dem Mieter praktisch die Möglichkeit genommen, die notwendigen Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen. Dies steht ihm nur dann frei, wenn die Vereinbarung als sogenannte Vornahmeklausel formuliert ist.

Urteil des LG Berlin vom 09.03.2017
67 S 7/17
WuM 2017, 189



Mieterhöhung: Mieter muss bei angezweifelter Wohnungsgröße selbst nachmessen



Will sich ein Mieter gegen eine Mieterhöhung mit der Begründung zur Wehr setzen, die Wohnungsgröße sei vom Vermieter zu hoch angegeben worden, muss er den - aus seiner Sicht - korrekten Flächenwert angeben. Ein Vermessen der Wohnung ist dem Mieter auch dann zumutbar, wenn diese mehrere Dachschrägen aufweist. Ein bloßes Bestreiten der in der Mieterhöhung angegebenen Wohnungsgröße reicht danach nicht aus.

Urteil des BGH vom 31.05.2017
VIII ZR 181/16
Grundeigentum 2017, 774



Grenzverletzung durch überstehende Wärmedämmung



Ein Grundstückseigentümer muss es nicht hinnehmen, wenn der Nachbar an seinem direkt an der Grundstücksgrenze stehenden, nach 2001 erstellten Haus eine mehrere Zentimeter dicke Außenisolierung anbringt, die in das benachbarte Grundstück hineinragt. Die gesetzlich normierte Duldungspflicht gilt nur bei Bestandsbauten, die vor Inkrafttreten der Energieeinsparverordnung (EnEV) im Jahr 2001 erstellt wurden und nicht bei nach diesem Zeitpunkt erstellten Neubauten, bei denen beim Bau oder nachträglich eine derartige Wärmeschutzmaßnahme vorgenommen wird. Bei Neubauten gilt der Grundsatz, dass sie so zu planen und zu errichten sind, dass sich die Wärmedämmung in den Grenzen des eigenen Grundstücks befindet.

Urteil des BGH vom 02.06.2017
V ZR 196/16
JURIS online



Rauchen auf Terrasse nach festem Zeitplan



Der Landgericht München hatte sich mit der Frage zu befassen, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Hauseigentümer, der sich durch den von der Terrasse des Nachbarhauses aufsteigenden Zigarettenrauch im Gebrauch seiner Wohnräume beeinträchtigt fühlt und zudem Gefahren für seine Gesundheit durch sogenanntes Passivrauchen befürchtet, von den Nachbarn verlangen kann, das Rauchen ganz oder zumindest während bestimmter Zeiten zu unterlassen.

Eheleute hatten gegen ihre Nachbarn in einer Dortmunder Reihenhaussiedlung geklagt, die regelmäßig auf ihrer Terrasse gesessen und geraucht hatten, wodurch der Rauch durch die geöffneten Fenster ihres ganzen Hauses zog. Lüften könnten sie nur noch, indem sie mitten in der Nacht einen Wecker stellten. Das Gericht vertrat die Auffassung, dass jeder ein Recht habe, rauchfrei zu wohnen. Andererseits darf Rauchern der Zigarettenkonsum nicht ganz versagt werden. Die Interessenabwägung führte dazu, dass den qualmenden Nachbarn gerichtlich untersagt wurde, von 0 bis 3 Uhr, 6 bis 9 Uhr, 12 bis 15 Uhr und 18 bis 21 Uhr auf der Terrasse zu rauchen. Ein Verstoß führt zu einem empfindlichen Ordnungsgeld.

Urteil des LG Dortmund vom 08.06.2017
1 S 451/15
JURIS online



Mieterinsolvenz: Wem steht die Kaution zu?



Wurde über das Vermögen eines Wohnungsmieters das Privatinsolvenzverfahren eröffnet, stellt sich für den Vermieter die Frage, an wen er am Ende des Mietverhältnisses die geleistete Kaution auszuzahlen hat.

Hat der Insolvenzverwalter in einer sogenannten Enthaftungs- oder Freigabeerklärung gemäß § 109 Abs. 1 InsO (Insolvenzordnung) erklärt, dass Ansprüche aus dem Mietverhältnis nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können, gehört die Mietsicherheit nicht zur Insolvenzmasse, sondern steht dem Mieter zu.

Beschluss des BGH vom 16.03.2017
IX ZB 45/15
NJW 2017, 1747



Anforderungen an prozessuale Begründung einer Mietminderung wegen Lärms



Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dürfen an das prozessuale Vorbringen eines Mieters, der den Mietzins wegen erheblicher Lärmbelästigung in einem Mehrfamilienhaus gemindert hat, keine überhöhten Ansprüche gestellt werden.

Der Mieter genügt seiner Beweislast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen. Von ihm ist auch nicht zu fordern, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen ("Mangelsymptome") hinaus die ihm häufig nicht bekannte Ursache bezeichnet. Vielmehr obliegt es dem Gericht schon dann, wenn der Mieter einen Mietmangel durch Beschreibung der Mangelsymptome darlegt, die für das Vorliegen des Mangels angebotenen Beweise zu erheben und - im Falle eines beantragten Sachverständigengutachtens - dem Sachverständigen die beweiserheblichen Fragen zu unterbreiten.

Beanstandet der Mieter einer Wohnung in einem hellhörgien Mehrfamilienhaus seit langem anhaltende, unzumutbare Lärmbelästigungen (laute Klopfgeräusche, festes Getrampel, Möbelrücken usw.) und stellt sich heraus, dass der Lärm nicht, wie von dem Mieter vermutet, aus einer bestimmten Wohnung herrührte, muss das Gericht von sich aus, z.B. durch die Einvernahme von Zeugen, den Sachverhalt aufklären. Notfalls muss die Beweisaufnahme in der Berufungsinstanz wiederholt werden.

Beschluss des BGH vom 21.02.2017
VIII ZR 1/16
NZM 2017, 256
ZMR 2017, 379



Käufer darf Wohnung besichtigen



Der Erwerber einer Eigentumswohnung hat nach erfolgter Eigenbedarfskündigung gegenüber dem Mieter ein Recht auf Besichtigung der Wohnung, wenn er diese nach dem Kauf noch nicht gesehen hat. Dem steht nicht entgegen, dass in dem mit dem früheren Eigentümer geschlossenen Mietvertrag dessen Besichtigungsrecht nur für die Fälle des Verkaufs und der neuen Vermietung vorgesehen war. Das Amtsgericht München hält diese Aufzählung nicht für abschließend. Auch dem Erwerber einer Wohnung ist ein schützenswertes Interesse zuzubilligen, die Wohnung zu besichtigen und vor seinem Einzug auszumessen.

Urteil des AG München vom 12.08.2016
416 C 10784/16
Wirtschaftswoche Heft 16/2017, 81



Kein Schadensersatzanspruch des Hauskäufers wegen falschen Energieausweises



Ein Sachverständiger erstellte für einen Hauseigentümer einen Energieausweis. Dieser erwies sich, nachdem die Immobilie verkauft wurde, als inhaltlich unrichtig. Der Erwerber machte geltend, der falsch berechnete Primärenergiebedarf habe zu einer Minderung des Verkehrswertes des Anwesens um 50.000 Euro geführt. Diesen Betrag machte er als Schadensersatz gegen den Gutachter geltend. Seine Klage hatte jedoch keinen Erfolg.

Eine vertragliche Beziehung bestand ausschließlich zwischen dem ursprünglichen Eigentümer und dem Sachverständigen. Ein derartiger Vertrag erzeugt für den (potenziellen) Käufer des Einfamilienhauses nur dann eine Schutzwirkung, wenn für den Energieberater erkennbar war, dass der Energieausweis zum Zwecke des Verkaufs benötigt wurde und damit zum Gebrauch gegenüber Dritten bestimmt war. Dies konnte der Erwerber im Prozess nicht nachweisen.

Hinweis: Ein Schadensersatzanspruch gegenüber dem Verkäufer wäre nur begründet gewesen, wenn dieser die Fehlerhaftigkeit des Energieausweises gekannt hätte.

Urteil des OLG Koblenz vom 04.08.2016
1 U 136/16
RdW 2017, 191



Fristlose Kündigung des Mieters wegen vorsätzlicher Falschanzeige



Bezichtigt der Mieter seinen Vermieter bei der Polizei bewusst fälschlich einer Straftat (hier Beleidigung und Bedrohung), führt die völlig haltlose Anzeige zu einer tiefgreifenden Zerrüttung des Vermieter-/Mieterverhältnisses. Dies rechtfertigt für das Amtsgericht München eine fristlose Kündigung durch den Vermieter.

Urteil des AG München vom 14.07.2016
421 C 23576/15
jurisPR-MietR 11/2017 Anm. 6



Zulässigkeit der Verwendung eines aktuelleren Mietspiegels im Zustimmungsprozess



Wird ein Mieterhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel für das laufende Jahr begründet, so kann im Prozess über die Mieterhöhung dennoch für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete der Mietspiegel für das darauffolgende Jahr zugrunde gelegt werden, wenn das Mieterhöhungsverlangen unmittelbar vor der zeitlichen Geltung des neuen Mietspiegels zugestellt wurde und die für diesen Mietspiegel erhobenen und ausgewerteten Daten auch schon die ortsübliche Vergleichsmiete bei Zugang des Mieterhöhungsverlangens zutreffend abbilden.

Urteil des LG Aachen vom 22.12.2016
2 S 30/16
Grundeigentum 2017, 177



Kein Widerruf der Zustimmung zur Mieterhöhung



Das Landgericht Berlin hatte sich mit der Frage zu befassen, ob die Vorschriften des Verbraucherschutzes auch zugunsten des Mieters anzuwenden sind, wenn dieser einer Mieterhöhung im Rahmen eines bestehenden Mietvertrags zugestimmt hat.

Auch wenn der Mieter als Verbraucher anzusehen ist und es sich beim Vertragspartner um einen gewerblichen Vermieter handelt, scheitert das Widerrufsrecht des Mieters in der Regel daran, dass es sich beim Abschluss des Mietverhältnisses und damit verbundener weiterer Rechtshandlungen nicht um ein sogenanntes Distanzgeschäft handelt, bei dem sich der Vermieter die Techniken der Fernkommunikation (insbesondere des Internets) systematisch zunutze gemacht hat. Im Ergebnis konnte der Mieter seine einmal erteilte Zustimmung zu der Mieterhöhung nicht widerrufen.

Urteile des LG Berlin vom 14.09.2016 und 10.03.2017
63 S 248/16 und 18 S 357/15
Grundeigentum 2017, 594



Zulässige Heckenhöhe bei Hanggrundstücken



In den meisten Landesbauvorschriften ist geregelt, dass u.a. Bäume, Sträucher und Hecken, die in einer geringeren Entfernung als 2 Meter von der Grundstücksgrenze eingepflanzt werden, nicht höher als 2 Meter sein dürfen.

Bei der Grenzbepflanzung eines Grundstücks, das tiefer liegt als das Nachbargrundstück, ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofs die nach den nachbarrechtlichen Vorschriften zulässige Pflanzenwuchshöhe von dem höheren Geländeniveau des Nachbargrundstücks aus zu messen.

Urteil des BGH vom 02.06.2017
V ZR 230/16
Pressemitteilung des BGH



Ausgleichsanspruch zwischen Vermieter und Mieter nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz



Wird ein Grundstückseigentümer nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) auf Erstattung der Kosten für die Beseitigung einer Bodenverunreinigung in Anspruch genommen, kann ihm gemäß § 24 Abs. 2 BBodSchG gegenüber seinem Mieter, durch dessen Gewerbebetrieb die Kontaminierung entstanden ist, ein nach dem jeweiligen Anteil des Verursachungsbeitrags angemessener Ausgleichsanspruch zustehen, soweit nicht etwas anderes vereinbart wurde.

Nutzt der Mieter das Mietobjekt jedoch entsprechend einer mit dem Vermieter getroffenen Vereinbarung und kommt es dadurch zu einer schädlichen Bodenveränderung, scheidet ein Ausgleichsanspruch aus, weil die Verpflichteten (Vermieter und Mieter) dann "etwas anderes" vereinbart haben. Das BBodSchG will den Mieter nicht zum Ausgleich verpflichten, wenn er sich an eine mit dem Vermieter getroffene Absprache hält. Die Ausgleichspflicht des Mieters besteht jedoch z.B. dann, wenn er die Bodenverunreinigung (hier durch beim Betrieb eines Trafos ausgetretenes Öl) durch geeignete Sicherungsmaßnahmen hätte verhindern können.

Urteil des OLG München vom 08.02.2017
3 U 3659/14
JURIS online



Auskunftspflicht eines Vermietungsportals bei Verdacht der Zweckentfremdung von Wohnraum



Der Betreiber eines Internetportals, das Wohnungsvermietungen für kurze Zeiträume vermittelt, muss auf Verlangen des Bezirksamts Tempelhof-Schöneberg die Inhaber der in seinem Gebiet liegenden Wohnungen benennen, wenn der Verdacht einer Zweckentfremdung von Wohnraum besteht. Dies regelt das Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz.

Bei einem Angebot zur tage- oder wochenweisen Anmietung von Wohnungen handelt es sich nach Auffassung des Verwaltungsgerichts Berlin in der Regel um zweckentfremdungsrechtlich relevante Buchungsvorgänge. Der Betreiber des Portals, das in erster Linie Unterkünfte von "schwulen oder schwulenfreundlichen" Gastgebern vermittelt, konnte sich auch nicht auf eine unzulässige Diskriminierung berufen, da mit dem Auskunftsverlangen keine Daten über das Sexualleben der Wohnungsinhaber erhoben werden.

Beschluss des VG Berlin vom 27.03.2017
6 L 250.17
Pressemitteilung des VG Berlin