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Mieterhöhung: Mieter muss bei angezweifelter Wohnungsgröße selbst nachmessen



Will sich ein Mieter gegen eine Mieterhöhung mit der Begründung zur Wehr setzen, die Wohnungsgröße sei vom Vermieter zu hoch angegeben worden, muss er den - aus seiner Sicht - korrekten Flächenwert angeben. Ein Vermessen der Wohnung ist dem Mieter auch dann zumutbar, wenn diese mehrere Dachschrägen aufweist. Ein bloßes Bestreiten der in der Mieterhöhung angegebenen Wohnungsgröße reicht danach nicht aus.

Urteil des BGH vom 31.05.2017
VIII ZR 181/16
Grundeigentum 2017, 774



Grenzverletzung durch überstehende Wärmedämmung



Ein Grundstückseigentümer muss es nicht hinnehmen, wenn der Nachbar an seinem direkt an der Grundstücksgrenze stehenden, nach 2001 erstellten Haus eine mehrere Zentimeter dicke Außenisolierung anbringt, die in das benachbarte Grundstück hineinragt. Die gesetzlich normierte Duldungspflicht gilt nur bei Bestandsbauten, die vor Inkrafttreten der Energieeinsparverordnung (EnEV) im Jahr 2001 erstellt wurden und nicht bei nach diesem Zeitpunkt erstellten Neubauten, bei denen beim Bau oder nachträglich eine derartige Wärmeschutzmaßnahme vorgenommen wird. Bei Neubauten gilt der Grundsatz, dass sie so zu planen und zu errichten sind, dass sich die Wärmedämmung in den Grenzen des eigenen Grundstücks befindet.

Urteil des BGH vom 02.06.2017
V ZR 196/16
JURIS online



Rauchen auf Terrasse nach festem Zeitplan



Der Landgericht München hatte sich mit der Frage zu befassen, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Hauseigentümer, der sich durch den von der Terrasse des Nachbarhauses aufsteigenden Zigarettenrauch im Gebrauch seiner Wohnräume beeinträchtigt fühlt und zudem Gefahren für seine Gesundheit durch sogenanntes Passivrauchen befürchtet, von den Nachbarn verlangen kann, das Rauchen ganz oder zumindest während bestimmter Zeiten zu unterlassen.

Eheleute hatten gegen ihre Nachbarn in einer Dortmunder Reihenhaussiedlung geklagt, die regelmäßig auf ihrer Terrasse gesessen und geraucht hatten, wodurch der Rauch durch die geöffneten Fenster ihres ganzen Hauses zog. Lüften könnten sie nur noch, indem sie mitten in der Nacht einen Wecker stellten. Das Gericht vertrat die Auffassung, dass jeder ein Recht habe, rauchfrei zu wohnen. Andererseits darf Rauchern der Zigarettenkonsum nicht ganz versagt werden. Die Interessenabwägung führte dazu, dass den qualmenden Nachbarn gerichtlich untersagt wurde, von 0 bis 3 Uhr, 6 bis 9 Uhr, 12 bis 15 Uhr und 18 bis 21 Uhr auf der Terrasse zu rauchen. Ein Verstoß führt zu einem empfindlichen Ordnungsgeld.

Urteil des LG Dortmund vom 08.06.2017
1 S 451/15
JURIS online



Mieterinsolvenz: Wem steht die Kaution zu?



Wurde über das Vermögen eines Wohnungsmieters das Privatinsolvenzverfahren eröffnet, stellt sich für den Vermieter die Frage, an wen er am Ende des Mietverhältnisses die geleistete Kaution auszuzahlen hat.

Hat der Insolvenzverwalter in einer sogenannten Enthaftungs- oder Freigabeerklärung gemäß § 109 Abs. 1 InsO (Insolvenzordnung) erklärt, dass Ansprüche aus dem Mietverhältnis nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können, gehört die Mietsicherheit nicht zur Insolvenzmasse, sondern steht dem Mieter zu.

Beschluss des BGH vom 16.03.2017
IX ZB 45/15
NJW 2017, 1747



Anforderungen an prozessuale Begründung einer Mietminderung wegen Lärms



Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dürfen an das prozessuale Vorbringen eines Mieters, der den Mietzins wegen erheblicher Lärmbelästigung in einem Mehrfamilienhaus gemindert hat, keine überhöhten Ansprüche gestellt werden.

Der Mieter genügt seiner Beweislast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen. Von ihm ist auch nicht zu fordern, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen ("Mangelsymptome") hinaus die ihm häufig nicht bekannte Ursache bezeichnet. Vielmehr obliegt es dem Gericht schon dann, wenn der Mieter einen Mietmangel durch Beschreibung der Mangelsymptome darlegt, die für das Vorliegen des Mangels angebotenen Beweise zu erheben und - im Falle eines beantragten Sachverständigengutachtens - dem Sachverständigen die beweiserheblichen Fragen zu unterbreiten.

Beanstandet der Mieter einer Wohnung in einem hellhörgien Mehrfamilienhaus seit langem anhaltende, unzumutbare Lärmbelästigungen (laute Klopfgeräusche, festes Getrampel, Möbelrücken usw.) und stellt sich heraus, dass der Lärm nicht, wie von dem Mieter vermutet, aus einer bestimmten Wohnung herrührte, muss das Gericht von sich aus, z.B. durch die Einvernahme von Zeugen, den Sachverhalt aufklären. Notfalls muss die Beweisaufnahme in der Berufungsinstanz wiederholt werden.

Beschluss des BGH vom 21.02.2017
VIII ZR 1/16
NZM 2017, 256
ZMR 2017, 379



Käufer darf Wohnung besichtigen



Der Erwerber einer Eigentumswohnung hat nach erfolgter Eigenbedarfskündigung gegenüber dem Mieter ein Recht auf Besichtigung der Wohnung, wenn er diese nach dem Kauf noch nicht gesehen hat. Dem steht nicht entgegen, dass in dem mit dem früheren Eigentümer geschlossenen Mietvertrag dessen Besichtigungsrecht nur für die Fälle des Verkaufs und der neuen Vermietung vorgesehen war. Das Amtsgericht München hält diese Aufzählung nicht für abschließend. Auch dem Erwerber einer Wohnung ist ein schützenswertes Interesse zuzubilligen, die Wohnung zu besichtigen und vor seinem Einzug auszumessen.

Urteil des AG München vom 12.08.2016
416 C 10784/16
Wirtschaftswoche Heft 16/2017, 81



Kein Schadensersatzanspruch des Hauskäufers wegen falschen Energieausweises



Ein Sachverständiger erstellte für einen Hauseigentümer einen Energieausweis. Dieser erwies sich, nachdem die Immobilie verkauft wurde, als inhaltlich unrichtig. Der Erwerber machte geltend, der falsch berechnete Primärenergiebedarf habe zu einer Minderung des Verkehrswertes des Anwesens um 50.000 Euro geführt. Diesen Betrag machte er als Schadensersatz gegen den Gutachter geltend. Seine Klage hatte jedoch keinen Erfolg.

Eine vertragliche Beziehung bestand ausschließlich zwischen dem ursprünglichen Eigentümer und dem Sachverständigen. Ein derartiger Vertrag erzeugt für den (potenziellen) Käufer des Einfamilienhauses nur dann eine Schutzwirkung, wenn für den Energieberater erkennbar war, dass der Energieausweis zum Zwecke des Verkaufs benötigt wurde und damit zum Gebrauch gegenüber Dritten bestimmt war. Dies konnte der Erwerber im Prozess nicht nachweisen.

Hinweis: Ein Schadensersatzanspruch gegenüber dem Verkäufer wäre nur begründet gewesen, wenn dieser die Fehlerhaftigkeit des Energieausweises gekannt hätte.

Urteil des OLG Koblenz vom 04.08.2016
1 U 136/16
RdW 2017, 191



Fristlose Kündigung des Mieters wegen vorsätzlicher Falschanzeige



Bezichtigt der Mieter seinen Vermieter bei der Polizei bewusst fälschlich einer Straftat (hier Beleidigung und Bedrohung), führt die völlig haltlose Anzeige zu einer tiefgreifenden Zerrüttung des Vermieter-/Mieterverhältnisses. Dies rechtfertigt für das Amtsgericht München eine fristlose Kündigung durch den Vermieter.

Urteil des AG München vom 14.07.2016
421 C 23576/15
jurisPR-MietR 11/2017 Anm. 6



Zulässigkeit der Verwendung eines aktuelleren Mietspiegels im Zustimmungsprozess



Wird ein Mieterhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel für das laufende Jahr begründet, so kann im Prozess über die Mieterhöhung dennoch für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete der Mietspiegel für das darauffolgende Jahr zugrunde gelegt werden, wenn das Mieterhöhungsverlangen unmittelbar vor der zeitlichen Geltung des neuen Mietspiegels zugestellt wurde und die für diesen Mietspiegel erhobenen und ausgewerteten Daten auch schon die ortsübliche Vergleichsmiete bei Zugang des Mieterhöhungsverlangens zutreffend abbilden.

Urteil des LG Aachen vom 22.12.2016
2 S 30/16
Grundeigentum 2017, 177



Kein Widerruf der Zustimmung zur Mieterhöhung



Das Landgericht Berlin hatte sich mit der Frage zu befassen, ob die Vorschriften des Verbraucherschutzes auch zugunsten des Mieters anzuwenden sind, wenn dieser einer Mieterhöhung im Rahmen eines bestehenden Mietvertrags zugestimmt hat.

Auch wenn der Mieter als Verbraucher anzusehen ist und es sich beim Vertragspartner um einen gewerblichen Vermieter handelt, scheitert das Widerrufsrecht des Mieters in der Regel daran, dass es sich beim Abschluss des Mietverhältnisses und damit verbundener weiterer Rechtshandlungen nicht um ein sogenanntes Distanzgeschäft handelt, bei dem sich der Vermieter die Techniken der Fernkommunikation (insbesondere des Internets) systematisch zunutze gemacht hat. Im Ergebnis konnte der Mieter seine einmal erteilte Zustimmung zu der Mieterhöhung nicht widerrufen.

Urteile des LG Berlin vom 14.09.2016 und 10.03.2017
63 S 248/16 und 18 S 357/15
Grundeigentum 2017, 594



Zulässige Heckenhöhe bei Hanggrundstücken



In den meisten Landesbauvorschriften ist geregelt, dass u.a. Bäume, Sträucher und Hecken, die in einer geringeren Entfernung als 2 Meter von der Grundstücksgrenze eingepflanzt werden, nicht höher als 2 Meter sein dürfen.

Bei der Grenzbepflanzung eines Grundstücks, das tiefer liegt als das Nachbargrundstück, ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofs die nach den nachbarrechtlichen Vorschriften zulässige Pflanzenwuchshöhe von dem höheren Geländeniveau des Nachbargrundstücks aus zu messen.

Urteil des BGH vom 02.06.2017
V ZR 230/16
Pressemitteilung des BGH



Ausgleichsanspruch zwischen Vermieter und Mieter nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz



Wird ein Grundstückseigentümer nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) auf Erstattung der Kosten für die Beseitigung einer Bodenverunreinigung in Anspruch genommen, kann ihm gemäß § 24 Abs. 2 BBodSchG gegenüber seinem Mieter, durch dessen Gewerbebetrieb die Kontaminierung entstanden ist, ein nach dem jeweiligen Anteil des Verursachungsbeitrags angemessener Ausgleichsanspruch zustehen, soweit nicht etwas anderes vereinbart wurde.

Nutzt der Mieter das Mietobjekt jedoch entsprechend einer mit dem Vermieter getroffenen Vereinbarung und kommt es dadurch zu einer schädlichen Bodenveränderung, scheidet ein Ausgleichsanspruch aus, weil die Verpflichteten (Vermieter und Mieter) dann "etwas anderes" vereinbart haben. Das BBodSchG will den Mieter nicht zum Ausgleich verpflichten, wenn er sich an eine mit dem Vermieter getroffene Absprache hält. Die Ausgleichspflicht des Mieters besteht jedoch z.B. dann, wenn er die Bodenverunreinigung (hier durch beim Betrieb eines Trafos ausgetretenes Öl) durch geeignete Sicherungsmaßnahmen hätte verhindern können.

Urteil des OLG München vom 08.02.2017
3 U 3659/14
JURIS online



Auskunftspflicht eines Vermietungsportals bei Verdacht der Zweckentfremdung von Wohnraum



Der Betreiber eines Internetportals, das Wohnungsvermietungen für kurze Zeiträume vermittelt, muss auf Verlangen des Bezirksamts Tempelhof-Schöneberg die Inhaber der in seinem Gebiet liegenden Wohnungen benennen, wenn der Verdacht einer Zweckentfremdung von Wohnraum besteht. Dies regelt das Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz.

Bei einem Angebot zur tage- oder wochenweisen Anmietung von Wohnungen handelt es sich nach Auffassung des Verwaltungsgerichts Berlin in der Regel um zweckentfremdungsrechtlich relevante Buchungsvorgänge. Der Betreiber des Portals, das in erster Linie Unterkünfte von "schwulen oder schwulenfreundlichen" Gastgebern vermittelt, konnte sich auch nicht auf eine unzulässige Diskriminierung berufen, da mit dem Auskunftsverlangen keine Daten über das Sexualleben der Wohnungsinhaber erhoben werden.

Beschluss des VG Berlin vom 27.03.2017
6 L 250.17
Pressemitteilung des VG Berlin



Fristlose Kündigung bei grober Beleidigung



Eine Beleidigung des Chefs durch einen Arbeitnehmer als "soziales Arschloch" rechtfertigt auch in einem langjährigen Arbeitsverhältnis in einem familiengeführten Kleinbetrieb ohne vorherige Abmahnung den Ausspruch einer fristlosen Kündigung. Nach Auffassung des Landesarbeitsgerichts Schleswig-Holstein konnte sich der Gekündigte angesichts der äußerst groben Beleidigung nicht auf sein Recht auf freie Meinungsäußerung berufen.

Urteil des LAG Schleswig-Holstein vom 24.01.2017
3 Sa 244/16
BB 2017, 948



Hobbygärtner wegen Einsatz eines Essig-Salz-Gemisches zur Unkrautbekämpfung freigesprochen



Die Bekämpfung unliebsamen Unkrauts insbesondere zwischen Pflastersteinen mit Haushaltsessig oder einem Essig-Salz-Gemisch ist zwar im Hinblick auf die damit verbundene Belastung des Grundwassers ökologisch bedenklich, rechtlich jedoch nicht zu beanstanden.

So entschied das Oberlandesgericht Oldenburg, dass weder der Einsatz von Essig noch von Salz zur Unkrautvernichtung nach dem Pflanzenschutzgesetz verboten ist, da es sich bei einem Essig-Kochsalz-Gemisch bestimmungsgemäß nicht um ein Pflanzenschutzmittel im Sinne des Pflanzenschutzgesetzes handelt, sondern um ein Lebensmittel. Der gegen einen Mann, der das Unkraut auf der Zufahrt zu seiner Garage und auf der öffentlichen Pflasterfläche vor seinem Grundstück mit einer solchen Lösung bekämpft hatte, erlassene Bußgeldbescheid in Höhe von 150 Euro wurde aufgehoben.

Urteil des OLG Oldenburg vom 25.04.2017
2 Ss OWi 70/17
Pressemitteilung des OLG Oldenburg



Mieter muss Austausch eines Gasherdes gegen einen Induktionsherd dulden



Bei dem vom Vermieter veranlassten Austausch eines Gasherdes gegen einen Induktionsherd handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird und die der Mieter gemäß § 555d Abs. 1 BGB zu dulden hat. Bei einem Induktionsherd wird die Hitze ebenso schnell erreicht und ist ebenso leicht regulierbar, wie bei einem Gasherd. Im Vergleich zu einem Gasherd reduziert sich jedoch die Unfallgefahr beim Betrieb des Herdes deutlich, weil keine offene Flamme mehr vorhanden ist.

Da für das Kochen auf Induktionsherden aber spezielle Töpfe und Pfannen benötigt werden, sprach das Amtsgericht Schöneberg dem betroffenen Mieter einen Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen für den Kauf neuer Töpfe und Pfannen zu, die er infolge des Einbaus des Induktionsherdes anschaffen musste. Er kann hierfür vom Vermieter einen angemessenen Betrag in Höhe von 500 Euro verlangen.

Urteil des AG Schöneberg vom 02.11.2016
103 C 196/16
WuM 2016, 739
RdW Heft 5/2017, Seite IV



Fristlose Kündigung wegen Marihuana-Anbaus in Mietwohnung



Baut ein Mieter in seiner Wohnung professionell Marihuana an, rechtfertigt dies den Ausspruch einer fristlosen Kündigung. Da es sich um eine Straftat handelt, bedarf es nach Meinung des Amtsgerichts Karlsruhe keiner vorherigen Abmahnung.

Urteil des AG Karlsruhe vom 03.02.2017
6 C 2930/16
Wirtschaftswoche Heft 17/2017, Seite 87



Immobilienkauf: Formbedürftige Reservierungsvereinbarung



Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1, Satz 1 BGB). Ein Rechtsgeschäft, welches nicht der durch das Gesetz vorgeschriebenen Form entspricht, ist nichtig (§ 125 Satz 1 BGB). Dieses Formerfordernis gilt auch für eine sogenannte Reservierungsvereinbarung, mit der sich der Kaufinteressent - wie hier - zur Zahlung von 3.000 Euro verpflichtete, der Kaufpreis festgeschrieben und eine Provision für die vermittelnde Bauplanungs-GmbH vereinbart wurde und für den Fall, dass der Kaufvertrag nicht zustande kommen sollte, der Kaufinteressent einen pauschalierten Schadensersatz zahlen sollte.

Das Amtsgericht München sah zwischen dem noch abzuschließenden Kaufvertrag und der in diesem Zusammenhang geschlossenen Reservierungsvereinbarung eine rechtliche Einheit, da die Vereinbarung zum Zwecke eines späteren Kaufvertrags geschlossen wurde. Der Formzwang gilt auch für einen Vertrag, mit dem über die Vereinbarung eines empfindlichen Nachteils ein mittelbarer Zwang ausgeübt werden soll, die Immobilie zu erwerben oder zu veräußern. Von einem solchen Zwang ist auszugehen, wenn das in der Vereinbarung versprochene Entgelt - wie hier - 10 bis 15 Prozent der vereinbarten Provision übersteigt. Danach erwies sich die Reservierungsvereinbarung als nichtig mit der Folge, dass der Kaufinteressent, der die Immobilie schließlich doch nicht kaufen wollte, die bereits gezahlten 3.000 Euro zurückverlangen konnte.

Urteil des AG München vom 01.07.2016
191 C 28518/15
Justiz Bayern online



Verdunkelung der Erdgeschosswohnung durch darüberliegende Balkone



Der Vermieter eines Mehrfamilienhauses ließ die Erdgeschoßwohnung mit einer Terrasse und die darüberliegenden Wohnungen mit Balkonen ausstatten und wollte dafür eine höhere Miete verlangen. Der Vermieter scheiterte beim Mieter der Erdgeschosswohnung mit seinem Mieterhöhungsbegehren vor Gericht.

Für das Amtsgericht Charlottenburg gilt der Grundsatz, dass Terrassen und Balkone den Wohnwert von Wohnungen erhöhen, nicht ausnahmslos. Wird die Erdgeschosswohnung durch die darüberliegenden Balkone merklich verdunkelt, tritt trotz der neuen Terrasse keine Verbesserung der Wohnsituation ein. Hinzu kam, dass unmittelbar an der Terrasse ständig Bewohner des Hinterhauses vorbeigingen und sich die Mülltonnen des Anwesens gerade einmal drei Meter entfernt befanden.

Urteil des AG Charlottenburg vom 20.07.2016
216 C 98/16
WuM 2017, 136



Unzulässiger Vorbehalt bei Genehmigung der WEG-Jahresabrechnung



Genehmigen die Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung nur unter dem Vorbehalt "Gegebenenfalls noch vorzunehmende Korrekturen sind in der Jahresabrechnung 2014 vorzunehmen", ist der Genehmigungsbeschluss mangels Bestimmtheit nichtig.

Urteil des LG München I vom 22.09.2016
36 S 22442/15 WEG)
ZMR 2017, 89