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Eintrittsrecht des Mitbewohners nach Tod des Wohnungsmieters bei langjähriger Freundschaft



Stirbt der Wohnungsmieter, so steht dem Mitbewohner nach § 563 Abs. 2 Satz 4 BGB ein Recht zum Eintritt in den Mietvertrag zu, wenn zwischen ihm und dem Mieter eine langjährige Freundschaft bestand und beide einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Eine exklusive Nähe- oder Liebesbeziehung ist dabei für das Amtsgericht Berlin Tempelhof-Kreuzberg nicht erforderlich.

In dem entschiedenen Fall war im Jahr 2008 ein Mann als Untermieter mit Zustimmung des Vermieters zu seinem Freund, dem Hauptmieter der Wohnung, gezogen. Zwischen beiden entwickelte sich ein enges freundschaftliches Verhältnis. Sie wollten zusammen wohnen und gemeinsam eine Wohngemeinschaft bilden, um auch im höheren Alter füreinander einzustehen. In der Folgezeit führten beide einen gemeinsamen Haushalt. Sie schafften sich gemeinsame Haushaltsgeräte und Möbel an, führten eine gemeinsame Haushaltskasse und tätigten gemeinsame Einkäufe. Zudem gestalteten sie ihre Freizeit gemeinsam und kochten zusammen. Als im Jahr 2015 der Hauptmieter verstarb, wollte der Mitbewohner in den Mietvertrag der Wohnung eintreten, was der Vermieter ablehnte. Das Gericht gab dem Mitmieter jedoch Recht.

Urteil des AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg vom 11.12.2017
7 C 39/17
WuM 2018, 92



Beseitigung eines eigenmächtig errichteten Gartenhauses in Eigentumswohnanlage



Das Amtsgericht München hat entschieden, dass in dem Garten einer Eigentumswohnanlage ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer kein Gartenhaus errichtet werden darf.

Nach Auffassung des Gerichts wirkte das von den Miteigentümern beanstandete Gartenhaus sehr groß und wuchtig und mit seiner dunkelbraunen Farbe sehr auffällig. Dadurch wurde das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage erheblich verändert, denn dort wo vorher grüne Wiese war, steht nunmehr ein auffälliges Holzhaus. Die Schwelle dafür, ob eine nur unerhebliche und deshalb hinzunehmende optische Veränderung anzunehmen ist, ist eher niedrig anzusetzen, denn grundsätzlich ist eine Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums ohne oder gegen den Willen der anderen Wohnungseigentümer nicht zulässig. Der betroffene Eigentümer wurde verurteilt, das eigenmächtig errichtete Gartenhaus zu entfernen.

Urteil des AG München vom 14.02.2017
484 C 22917/16 WEG
Justiz Bayern online



Balkonfläche zählt nur zu einem Viertel



Nach § 4 Ziff. 4 der am 1. Januar 2004 in Kraft getretenen Wohnflächenverordnung sind die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.

Das Landgericht Berlin hält die Anrechnung in Höhe eines Viertels für zwingend. Die dennoch weit verbreitete Praxis, die Grundflächen von Balkonen und Terrassen grundsätzlich zur Hälfte zu berücksichtigten, stellt sich für das Gericht als fehlerhafte Anwendung des zur Wohnflächenermittlung herangezogenen Regelwerks dar und kann der Vertragsauslegung deshalb nicht als örtliche Übung zugrunde gelegt werden. Gegen das Urteil wurde Revision zum Bundesgerichtshof (AZ: VIII ZR 33/18) eingelegt.

Urteil des LG Berlin vom 17.01.2018
18 S 308/13
Grundeigentum 2018, 256



Vorgetäuschter Eigenbedarf bei Erhalt einer Abstandssumme für Rückgabe der Mietwohnung



Der Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung meldete gegenüber dem Mieter Eigenbedarf an. Um den Mieter zur Beendigung des Mietverhältnisses und zum Auszug zu einem festgelegten Zeitpunkt zu bewegen, schlossen die Parteien eine "Vereinbarung über die Aufhebung und Beendigung des Mietverhältnisses", in der dem Mieter eine Sofortzahlung von 15.000 Euro zugesprochen und später auch gezahlt wurde.

Als nach dem Auszug weder der Eigentümer noch ein Angehöriger in die Wohnung einzog, machte der frühere Mieter Schadensersatzansprüche wegen des nur vorgeschobenen Eigenbedarfs geltend. Seine Klage scheiterte jedoch zum einen daran, dass fraglich war, ob es sich tatsächlich um eine Eigenbedarfskündigung im rechtlichen Sinne handelte. Zum anderen war dem Mieter unter Berücksichtigung der großzügigen Zahlung des Vermieters, der darüber hinaus auch auf Schönheitsreparaturen verzichtet und sich zur Kautionsrückzahlung binnen nur vier Wochen verpflichtet hatte, kein Schaden entstanden.

Urteil des AG München vom 29.03.2018
432 C 1222/18
Justiz Bayern online



Eigentümermehrheit kann notwendige Gebäudesanierung durchsetzen



Der Bundesgerichtshof hatte in einem Rechtsstreit, in dem Wohnungs- und Teileigentümer darüber stritten, ob Feuchtigkeitsschäden im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums saniert werden müssen, zu entscheiden, wann die Eigentümergemeinschaft mehrheitlich die Durchführung der notwendigen Arbeiten beschließen kann.

Grundsätzlich muss das gemeinschaftliche Eigentum jedenfalls in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Teilungserklärung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann. Weist das Gemeinschaftseigentum (hier ein Altbau) gravierende bauliche Mängel auf, die die zweckentsprechende Nutzung der Wohnungseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen, ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich, und einzelne Eigentümer können die Sanierung gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangen. Vom Vorliegen derartiger Mängel ist auszugehen, wenn - wie hier - die Innen- und Außenwände der Teileigentumseinheiten massiv durchfeuchtet sind und die Ursache in einer fehlenden Abdichtung des Gebäudes und damit im Gemeinschaftseigentum liegt. In diesem Fall ist die Sanierung Aufgabe aller Eigentümer.

Urteil des BGH vom 04.05.2018
V ZR 203/17
BGH online



Abmahnung gegen Wohnungseigentümer wegen fortgesetzten gemeinschaftswidrigen Verhaltens



Der Bundesgerichtshof hat sich mit der Frage befasst, ob vor der Einleitung eines Verfahrens zur Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG zwingend eine Abmahnung erforderlich ist und dazu Folgendes ausgeführt:

"Grundsätzlich setzt eine Entziehung des Wohnungseigentums eine Abmahnung voraus, denn die harte Maßnahme Entziehung darf nur als letztes Mittel zur Wiederherstellung des Gemeinschaftsfriedens eingesetzt werden. Eine Abmahnung ist nur ausnahmsweise entbehrlich, etwa wenn diese der Gemeinschaft unzumutbar ist oder offenkundig keine Aussicht auf Erfolg besteht.

Setzt ein Wohnungseigentümer, gegen den bereits ein gerichtliches Verfahren auf Entziehung des Wohnungseigentums anhängig ist, das in der Klage gerügte Fehlverhalten weiterhin fort, ist eine Abmahnung hinsichtlich des fortgesetzten Verhaltens grundsätzlich entbehrlich. Denn aufgrund der bestehenden Klage, ist dem Wohnungseigentümer der Ernst der Lage klar. Ändert er trotzdem sein gemeinschaftswidriges Verhalten nicht und setzt es trotz Klage fort, bringt er damit zum Ausdruck, dass er sich nicht ändern will. Eine Abmahnung hat in einem solchen Fall regelmäßig keine Aussicht auf Erfolg."

Urteil des BGH vom 25.01.2018
V ZR 141/17
Grundeigentum 2018, 525



Grenzwert für Kirchenbeleuchtung



Ein Anlieger muss Lichteinwirkungen durch eine Kirchenbeleuchtung hinnehmen, wenn sie den für Wohngebiete geltenden Grenzwert von einem Lux zwischen 22 und 6 Uhr nicht überschreiten. Bis zu dieser Lichtstärke ist es nach Auffassung des Oberlandesgerichts Karlsruhe Nachbarn zuzumuten, sich gegen den Lichteinfall durch geeignete Maßnahmen, wie etwa durch Vorhänge oder Rollläden, zu schützen.

Urteil des OLG Karlsruhe vom 20.02.2018
12 U 40/17
Wirtschaftswoche Heft 10/2018, Seite 77



Unzulässige Nutzung einer Teileigentumseinheit kann auch noch nach Jahren untersagt werden



Betreibt ein Eigentümer in einer Wohnungseigentumsanlage, die laut Teilungserklärung aus 24 Läden, Praxen und Büros sowie 14 Wohnungen besteht, in seiner Teileigentumseinheit im Erd- und Kellergeschoss seit dem Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung in unzulässiger Weise eine Gaststätte, kann ihm die Eigentümergemeinschaft auch nach einer 10 Jahre lang andauernden Duldung den Betrieb der Gaststätte wegen der zunehmenden Lärmbelästigung untersagen.

Urteil des BGH vom 15.12.2017
V ZR 275/16
WuM 2018, 236



Gewerbliche Weitervermietung an Betriebsangehörige



Soll der Mieter laut Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten, so tritt der Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten ein. Diese Regelung für die gewerbliche Weitervermietung ergibt sich aus § 565 BGB.

Der Bundesgerichtshof geht von einer gewerblichen Weitervermietung aus, wenn der Zwischenvermieter die von ihm angemieteten Wohnungen an die Arbeitnehmer seines Gewerbebetriebes weitervermietet, um diese an sich zu binden und sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, die ihren Arbeitnehmern keine Werkswohnungen anbieten können. Eine Gewinnerzielungsabsicht aus der Vermietung selbst ist in einem derartigen Fall nicht erforderlich.

Urteil des BGH vom 17.01.2018
VIII ZR 241/16
Grundeigentum 2018, 323



Keine Wohnung im "Ärztehaus"



Die Eigentümergemeinschaft kann dem Eigentümer einer nach der Teilungserklärung auf eine "berufliche und gewerbliche Nutzung" beschränkten Einheit (hier eine Arztpraxis) die Nutzung zu Wohnzwecken untersagen.

Zwar kann sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen, wenn sie nicht mehr stört als die vorgesehene Verwendung. Das ist aber bei der Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken jedenfalls dann nicht anzunehmen, wenn sich die Räume - wie in dem entschiedenen Fall - in einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude befinden, da bei der privaten Nutzung mit typischen Wohnimmissionen (wie Küchengerüchen, Freizeit- und Kinderlärm oder Musik) sowie einem anderen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums (etwa im Flur herumstehende Gegenstände) gerechnet werden muss.

Urteil des BGH vom 23.03.2018
V ZR 307/16
Pressemitteilung des BGH



Stillschweigender Fortsetzungswiderspruch gegen Mietvertragsverlängerung



Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich nach § 545 Abs. 1 BGB das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt.

Dabei kann der Widerspruch des Vermieters auch konkludent, also durch schlüssiges Verhalten erklärt werden. Für den Bundesgerichtshof kann auch in einem Räumungsverlangen des Vermieters eine solche konkludente Widerspruchserklärung gesehen werden.

Urteil des BGH vom 24.01.2018
XII ZR 120/16
Grundeigentum 2018, 450



Beweislast bei Räumungsfristverlängerung wegen erfolgloser Wohnungssuche



Will ein zur Räumung verurteilter Mieter eine Verlängerung der Räumungsfrist erreichen, weil er angeblich nicht in der Lage war, rechtzeitig eine Ersatzwohnung zu finden, muss er detailliert darlegen, um welche Wohnungen er sich wann und wie vergeblich bemüht hat. Die Vorlage von vier Online-Anzeigen reichte dem Landgericht Darmstadt bei Weitem nicht als Nachweis aus.

Beschluss des LG Darmstadt vom 28.04.2017
6 S 65/17
AIZ 2018, Nr. 4, 47



Zahlungsverzögerung durch fehlgeleitete Mietzahlungen nach Vermieterwechsel



Allein durch den Umstand, dass ein sozialhilfeberechtigter Mieter auf staatliche Transferleistungen angewiesen ist, entbindet ihn nicht von der Pflicht, für den pünktlichen Eingang der Mietzahlungen beim Vermieter zu sorgen.

Kommt es im Zusammenhang mit einem Vermieterwechsel zu Zahlungsverzögerungen, weil das Jobcenter trotz rechtzeitiger Information des Wohnungsmieters die Mieten weiterhin an den alten Vermieter überwiesen hat, welcher dann seinerseits die Zahlungen an den neuen Vermieter weitergeleitet hat, rechtfertigt dies nicht den Ausspruch einer fristlosen Kündigung, wenn es kurzzeitig zu einem Zahlungsrückstand von zwei Monatsmieten kommt.

Urteil des LG Berlin vom 08.06.2017
65 S 112/17
jurisPR-MietR 6/2018 Anm. 3



Betriebskostenabrechnung bei kleiner Wohnungseigentümergemeinschaft



In einer aus zwei Eigentümern mit gleich großen Anteilen bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft kann der eine Eigentümer, der Betriebskosten verauslagt hat, diese auch ohne Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung von dem anderen Eigentümer erstattet verlangen, wenn ein Verwalter nicht bestellt ist und aufgrund der Stimmengleichheit in der Eigentümerversammlung ein entsprechender Beschluss nicht möglich ist.

Urteil des LG Dortmund vom 03.02.2017
17 S 125/16
ZMR 2017, 424
RdW 2018, 95



Mietminderung: "Braune Brühe" aus der Wasserleitung



Tritt aus mehreren Wasserhähnen einer Mietwohnung braunes Wasser aus und kann in einem Bad das Kaltwasser nicht reguliert werden, stellt dies eine erhebliche Nutzungsbeeinträchtigung dar, die - so das Amtsgericht Münster - eine Mietminderung von 10 Prozent der Bruttomiete rechtfertigt.

Urteil des AG Münster vom 21.11.2017
7 C 4009/15
WuM 2018, 182



Keine Pflicht zu verbessertem Schallschutz bei Badsanierung



Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Wohnungseigentümerin von den benachbarten Eigentümern nicht verlangen kann, dass diese nach einer Modernisierung ihres Badezimmers den Schallschutz auf höchstens 46 dB verbessern. Bei Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung oder (ggf. zugleich) der Modernisierung des Sondereigentums dienen, kann grundsätzlich kein verbessertes Schallschutzniveau beansprucht werden, sodass unverändert die bei Errichtung des Gebäudes geltenden - in der Regel niedrigeren - technischen Standards maßgeblich sind.

Urteil des BGH vom 16.03.2018
V ZR 276/16
Pressemitteilung des BGH



Haftung bei auf das Nachbarhaus übergreifendem Brand



Ein Grundstückseigentümer, der einen Handwerker Reparaturarbeiten am Dach seines Hauses vornehmen lässt, ist gegenüber seinem Nachbarn verantwortlich, wenn das Haus infolge der Arbeiten in Brand gerät und das Nachbarhaus dabei beschädigt wird. Dass er nachweislich den Handwerker sorgfältig ausgesucht hat, ändert nichts daran, dass der Grundstückseigentümer mit der Beauftragung der Dacharbeiten eine Gefahrenquelle geschaffen hat und damit der bei der Auftragsausführung verursachte Brand auf Umständen beruht, die seinem Einflussbereich zuzurechnen sind.

Urteil des BGH vom 09.02.2018
V ZR 311/16
VersR 2018, 488



Vermieter kann Anordnung einer Nachlasspflegschaft bei vermögenslosem, verstorbenem Mieter beantragen



Bis zur Annahme der Erbschaft hat das Nachlassgericht für die Sicherung des Nachlasses zu sorgen. Das Gleiche gilt, wenn der Erbe unbekannt oder wenn ungewiss ist, ob er die Erbschaft annimmt. Das Nachlassgericht kann u.a. einen sogenannten Nachlasspfleger bestellen. Dieser hat den Nachlass zu verwalten und ggf. unbekannte Erben zu ermitteln.

Sind die Erben eines verstorbenen Wohnraummieters unbekannt, hat das zuständige Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft anzuordnen, wenn der Vermieter dies beantragt, um einen Anspruch gegen den Nachlass auf Räumung geltend machen zu können. Der Umstand, dass der Mieter vermögenslos war und der Nachlass nicht für die Vergütung des Nachlasspflegers ausreicht, steht dem nicht entgegen. Die Kosten müssen dann ggf. von der Staatskasse getragen werden.

Beschluss des KG Berlin vom 02.08.2017
19 W 102/17
FamRZ 2018, 466



Grundsätze der Darlegungslast des Vermieters bei außergewöhnlich hoher Heizkostenabrechnung



Der Vermieter einer 94 Quadratmeter großen Dreizimmerwohnung verlangte von seinem Mieter für die Jahre 2013 und 2014 eine Nachzahlung auf die in den Betriebskosten enthaltenen Heizkosten in Höhe von mehr als 5.000 Euro. Der Mieter beanstandete die Abrechnungswerte als nicht plausibel und bestritt, diese in ihrer Höhe auffällig von der Wohnflächenverteilung abweichende Wärmemenge tatsächlich verbraucht zu haben. Seiner Forderung, ihm zur Überprüfung die Ablesebelege zu den Verbrauchseinheiten der übrigen Wohnungen vorzulegen, kam der Vermieter nicht nach. Der Mieter musste bis zum Bundesgerichtshof gehen, um sich erfolgreich gegen die Zahlungsklage des Vermieters zur Wehr zu setzen.

Bei einer Nachforderung von Betriebskosten, die der Mieter aufgrund entsprechender Vereinbarung zu tragen hat, liegt die Darlegungs- und Beweislast für die erhobene Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter, beim Vermieter. Dem Mieter darf daher nicht die Verpflichtung auferlegt werden, "objektiv nachvollziehbare Anhaltspunkte" (wie etwa bestehende Leitungsverluste) vorzutragen, aus denen sich eine Unrichtigkeit der ihm in Rechnung gestellten Verbrauchswerte ergibt bzw. ergeben könnte.

Insbesondere bei ungewöhnlich hohen Verbrauchswerten muss dem Mieter ein Anspruch auf Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer des Mietobjekts zustehen, um sich in etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer - wie im Streitfall - verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt, ob deren Werte plausibel sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen.

Urteil des BGH vom 07.02.2018
VIII ZR 189/17
Pressemitteilung des BGH



Härtefallregelung "Wohnungsnot" nach Eigenbedarfskündigung



Hat der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen, kann der Mieter gemäß § 574a Abs. 1 BGB verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine besondere Härte i.S.d. § 574 BGB darstellen würde.

Beruft sich der Mieter auf den Härtegrund einer unmöglicher Ersatzraumbeschaffung zu angemessenen Bedingungen, billigt das Landgericht Berlin dem Mieter im Räumungsverfahren eine Beweiserleichterung zu, wenn sich die gekündigte Wohnung in einer Gemeinde befindet, in der die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und deswegen eine Mietenbegrenzungsverordnung (hier in Berlin) besteht.

Urteil des LG Berlin vom 25.01.2018
67 S 272/17
WuM 2018, 166