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Versagung der Verwalterzustimmung bei Erwerb durch haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft



Nach § 12 Abs. 1 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) können die Wohnungseigentümer vereinbaren, dass beim Verkauf einer Eigentumswohnung die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist. Ohne diese Zustimmung wird der Kaufvertrag nicht wirksam. Der Verwalter darf die Zustimmung jedoch nur aus einem wichtigen Grund verweigern.

Die Verwalterzustimmung kann allein wegen der Rechtsform des Erwerbers (hier: haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft) nur in Ausnahmefällen verweigert werden. War jedoch, wie in dem vom Landgericht Düsseldorf entschiedenen Fall, dessen alleiniger Geschäftsführer schon früher Wohnungseigentümer in derselben Anlage und mit Wohngeldern in erheblicher Höhe in Rückstand geraten, kann von einer finanziellen Unzuverlässigkeit der Unternehmergesellschaft auszugehen sein. Auf die Person des oder der Gesellschafter des Erwerbers kommt es dann nicht mehr entscheidend an.

Urteil des LG Düsseldorf vom 20.07.2016
25 S 179/15
jurisPR-MietR 3/2017 Anm. 3



Kündigung wegen wiederholt verspäteter Mietzahlung



Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses ist zulässig, wenn der Mieter wiederholt und trotz mehrfacher Abmahnungen durch den Vermieter die Miete um wenige Tage verspätet zahlt. Nach Auffassung des Landgerichts Nürnberg-Fürth liegen dann nicht nur Zahlungsunpünktlichkeiten, sondern Vertragsverstöße vor, auch wenn die Zahlungen nur um wenige Tage verspätet eingehen. Im Rahmen der Interessenabwägung war im vorliegenden Fall besonders zu berücksichtigen, dass der Vermieter immer wieder auf die Notwendigkeit pünktlicher Mietzahlungen hingewiesen hatte.

Urteil des LG Nürnberg-Fürth vom 17.03.2017
7 S 6617/16
Pressemitteilung des LG Nürnberg-Fürth



BGH zur Rechtzeitigkeit der Mietzahlung bei unbarer Zahlung



In § 556b Abs. 1 BGB ist bestimmt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten ist. Hierzu stellt der Bundesgerichtshof fest, dass es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im unbaren Überweisungsverkehr nicht darauf ankommt, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter - bei ausreichend gedecktem Konto - seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt.

Die meisten Formularmietverträge enthalten - wie auch in dem konkreten Fall - demgegenüber Klauseln wie "Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein". Die Karlsruher Richter erklärten diese Regelung wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters für unwirksam, weil sie bei der für den Mieter ungünstigsten Auslegung diesem entgegen der gesetzlichen Regelung das Risiko einer durch den Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs auferlegt.

Urteil des BGH vom 05.10.2016
VIII ZR 222/15
ZMR 2017, 231



Duschen im Stehen kann eine vertragswidrige Nutzung darstellen



Ist Schimmelbildung im Bad darauf zurückzuführen, dass der Mieter regelmäßig in der Badewanne stehend duscht, obwohl die Badfliesen nur bis zur halben Stehhöhe reichen, kann er die Miete nicht wegen des Mangels mindern. Er muss vielmehr den Schaden auf eigene Kosten beseitigen.

Urteil des LG Köln vom 24.02.2017
1 S 32/15
Wirtschaftswoche Heft 11/2017, Seite 79



Nutzungsentschädigung bei Vorenthaltung von Wohnraum



Gibt der Mieter die gemietete Sache nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung verlangen. Als Entschädigung kann der Mietzins verlangt werden, der für vergleichbare Räume ortsüblich ist, mindestens jedoch die mit dem bisherigen Mieter vereinbarte Miete.

Der Bundesgerichtshof vertritt bei der unter Juristen bislang umstrittenen Frage, was in diesem Zusammenhang unter "ortsüblicher Miete" zu verstehen ist, nunmehr die Rechtsauffassung, dass vom Vermieter nicht nur die bis zur Beendigung des Mietverhältnisses geltende ortsübliche Miete in Ansatz gebracht werden kann, sondern der Mietzins, der bei Neuabschluss eines Mietvertrags über die Wohnung verlangt werden kann (sogenannte Marktmiete).

Urteil des BGH vom 18.01.2017
VIII ZR 17/16
NZM 2017, 186



Konkludente Abnahme darf nicht zwingend an Ingebrauchnahme geknüpft werden



In einem notariellen Kaufvertrag über zwei vom Verkäufer noch auszubauende Wohnungseinheiten war unter dem Vertragspunkt "Abnahme" bestimmt, dass eine Abnahme u.a. dann vorliegt, wenn der Käufer "den Vertragsgegenstand - mit oder ohne Einverständnis des Verkäufers - in Gebrauch nimmt".

Das Oberlandesgericht Koblenz erklärte die Vertragsklausel, mit der eine konkludente Abnahme unweigerlich an die tatsächliche Ingebrauchnahme des Vertragsgegenstands geknüpft wird, wegen unangemessener Benachteiligung des Käufers für unwirksam. Eine solche Abnahme durch Ingebrauchnahme muss vielmehr dann ausgeschlossen sein, wenn der Käufer durch das Erheben von Beanstandungen erkennen lässt, dass er das Werk nicht als vertragsgemäß gelten lässt.

Urteil des OLG Koblenz vom 19.10.2016
5 U 458/16
VersR 2017, 299



Abstandsregelung von drei Metern zum Nachbarn gilt auch für Luftwärmepumpen



Die Vorschriften des Bauordnungsrechts, insbesondere zu den Abstandsregeln, sind auch auf Luftwärmepumpen auf Privatgrundstücken anzuwenden. Hierbei handelt es sich um "sonstige Anlagen" im Sinne der Landesbauordnungen (hier Bayerische Bauordnung). Das Oberlandesgericht Nürnberg weist darauf hin, dass es nicht auf die Dimension der Anlage selbst ankommt, sondern auf die - wenn auch geringen - Lärmemissionen, die sie generell verursacht. In dem entschiedenen Fall musste ein Grundstückseigentümer eine mit einem Abstand von zwei Metern zur Grundstücksgrenze installierte Luftwärmepumpe um mindestens einen Meter zurücksetzen.

Urteil des OLG Nürnberg vom 30.01.2017
14 U 2612/15
JURIS online



Anlieger müssen Gemeinderatsbeschluss über Straßenumbenennung akzeptieren



Der Gemeinderat der Stadt Tübingen beschloss die Umbenennung der Scheefstraße in Tübingen. Anlass war die Aberkennung der Ehrenbürgerwürde des Namensgebers Adolf Scheef. Mehrere betroffene Anwohner wehrten sich vergeblich gerichtlich gegen die Umbenennung.

Für den Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg genügte die von den Bürgern als zu ungenau beanstandete Bezeichnung des Tagesordnungspunktes der Gemeinderatssitzung "Umbenennung Scheefstraße" den gesetzlichen Vorschriften, da angesichts der zuvor in der Öffentlichkeit geführten Diskussionen über die Umbenennung eine solche Bezeichnung des Tagesordnungspunktes für die Bürger erkennbar war. Auch sahen die Richter keinen Rechtsvorstoß darin, dass vor der Entscheidung eine Befragung der Anlieger zur Straßenumbenennung durchgeführt worden war, der Gemeinderat aber dem sich daraus ergebenden Willen der Mehrheit der Anwohner nicht folgte.

Urteil des VGH Baden-Württemberg vom 17.02.2017
1 S 1944/16
Pressemitteilung des VGH Baden-Württemberg



Umgehung der Entziehung des Wohnungseigentums durch Erwerber



Dem Erwerber einer Eigentumswohnung kann das Wohnungseigentum wegen Verletzung seiner Pflicht nach § 14 Nr. 1 WEG entzogen werden, wenn er die Nutzung durch den früheren Wohnungseigentümer, dem das Wohnungseigentum wegen Beleidigungen, Bedrohungen und Körperverletzung gegenüber einem anderen Wohnungseigentümer sowie gewaltsamen Auftretens gegenüber Handwerkern entzogen worden ist, nicht beendet. Die anderen Wohnungseigentümer können verlangen, dass er dem früheren Wohnungseigentümer den Besitz an dem Sondereigentum entzieht.

Urteil des BGH vom 18.11.2016
V ZR 221/15
WuM 2017, 58



Unzulässige Baumanpflanzung auf Balkon einer Mietwohnung



Das Anpflanzen eines Baumes auf einem Balkon oder einer Loggia ist in der Regel mietvertragswidrig und kann vom Vermieter untersagt werden. In dem vom Amtsgericht München entschiedenen Fall hatte der Mieter 1990 zunächst einen kleinen Bergahorn in einem Topf angepflanzt. Über die Jahre hinweg bildete dieser eine nach außen deutlich sichtbare Krone aus. Der ursprüngliche Holzkasten war mittlerweile verrottet und das Erdreich und die Wurzeln befanden sich nun direkt auf dem Betonboden. Der Baum war im Lauf der Jahre so groß geworden, dass er mit Stahlketten und Stahlspiralen als Rückdämpfer an der Hauswand gesichert werden musste. Für das Gericht hielt sich die Pflanzung des Baumes nicht mehr im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs. Der Mieter wurde verurteilt, das Gewächs von seinem Balkon zu entfernen.

Urteil des AG München vom 01.07.2016
461 C 26728/15
Justiz Bayern online



Verspätete WEG-Abrechnung keine Rechtfertigung für nicht fristgerechte Betriebskostenabrechnung



Nach der gesetzlichen Regelung des § 566 Abs. 3 BGB und des § 4 Abs. 1 MHG (Gesetz zur Regelung der Miethöhe) ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Eine spätere Nachforderung des Vermieters ist nur dann möglich, wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hat.

Als Entschuldigung des Vermieters einer Eigentumswohnung reicht es nicht aus, wenn er geltend macht, dass der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung, die die Grundlage für seine Betriebskostenabrechnung bildet, wegen eines Versäumnisses der Hausverwaltung nicht rechtzeitig vorlag. Der Vermieter muss vielmehr darlegen und beweisen, dass er alles unternommen hat, die Hausverwaltung zu einer fristgerechten Jahresabrechnung zu veranlassen.

Urteil des BGH vom 25.01.2017
VIII ZR 249/15
WuM 2017, 138



Wer muss Schaden durch Hausdurchsuchung tragen?



Ein Wohnungsmieter war in Verdacht geraten, unerlaubt mit Betäubungsmitteln zu handeln. Bei einer Hausdurchsuchung, bei der die Wohnungstür aufgebrochen wurde, fand die Polizei jedoch lediglich 26 Gramm Marihuana. Der Mann wurde schließlich vom Vorwurf des Rauschgifthandels freigesprochen. Der Vermieter verlangte nun von dem Mieter den Ersatz der durch den gewaltsamen Aufbruch beschädigten Tür, was dieser ablehnte.

In letzter Instanz bekam der Mieter Recht. Die vorgefundene geringe Menge an Marihuana hätte eine Wohnungsdurchsuchung nicht gerechtfertigt. Daher fehlte es am Ursachenzusammenhang zwischen dem Besitz des Rauschgifts und der Beschädigung der Wohnungstür.

Hinweis: Ein etwaiger Entschädigungsanspruch des Vermieters gegen das Bundesland als Träger der Polizei war nicht Gegenstand des Verfahrens. Einen solchen Anspruch hat der Bundesgerichtshof in einem früheren Fall bejaht (AZ: III ZR 253/12).

Urteil des BGH vom 14.12.2016
VIII ZR 49/16
NZM 2017, 144



Unzulässiger Austausch des Bodenbelags einer Terrasse durch Vermieter



Wechselt der Vermieter gegen den Willen des Mieters den Fliesenbodenbelag der zu einer 1,5-Zimmer-Wohnung gehörenden Terrasse, die circa ein Drittel der Gesamtfläche ausmacht, gegen einen Holzboden aus, liegt eine wesentliche Veränderung des Zustandes der Mietwohnung vor, die der Mieter nicht hinnehmen muss. Das Landgericht Berlin sprach dem Mieter einen Anspruch auf Austausch des verlegten Bangkiraibodens gegen einen geeigneten Fliesenboden zu.

Urteil des LG Berlin vom 07.09.2016
65 S 315/15
WuM 2017, 14



Zu weitgehendes Lüftverbot



Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mit dem Inhalt "Die WEG beschließt, dass dem Hausmeister oder seinem Stellvertreter die alleinige Befugnis übertragen wird, die Flurfenster zu kippen, wenn es witterungsbedingt angepasst ist. In der kalten Jahreszeit sollen die Flurfenster temperaturabhängig geschlossen bleiben" ist laut Landgericht Koblenz unwirksam. Ein derart generelles Verbot schränkt die Entscheidungsfreiheit der einzelnen Eigentümer, im Bedarfsfall, z.B. bei starken Essensdünsten oder Zigarettenqualm, den Flur auch ohne Hinzuziehung des Hausmeisters zu lüften, zu weit ein.

Beschluss des LG Koblenz vom 22.08.2016
2 S 15/16
Wirtschaftswoche Heft 52/2016, Seite 85



Beseitigung von Hundekot auf Privatgrundstück



Ein Grundstückseigentümer kann Schadensersatz wegen der Beseitigung von Hundekot auf einem Grundstück in der Regel erst dann verlangen, wenn er den Hundebesitzer zuvor unter Setzung einer angemessenen Frist zur Beseitigung des Kots aufgefordert hat.

Urteil des AG München vom 13.04.2016
171 C 15877/15
Justiz Bayern online



Überlassung einer Mietwohnung an nahe Verwandte



Ein Mieter, der seine Wohnung nur drei Monate im Jahr selbst nutzt, darf diese für die restliche Zeit einem nahen Verwandten (hier Tochter) überlassen. Der Vermieter kann daher in diesem Fall das Mietverhältnis nicht wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung kündigen. Anders als etwa bei der Untervermietung als Ferienwohnung ist hier keine höhere Abnutzung der Wohnung oder zunehmende Lärmbelästigung der Nachbarn zu befürchten.

Urteil des AG München vom 02.03.2016
424 C 10003/15
ZMR 2017, 67



Kein Auslagenersatz für Portokosten des Verwalters



Ohne eine entsprechende vertragliche Regelung kann der Verwalter einer Eigentumswohnanlage neben der vereinbarten Vergütung keine Kostenerstattung für das Porto zur Versendung des Protokolls einer Eigentümerversammlung verlangen.

Urteil des LG Dresden vom 09.03.2016
2 S 400/15
ZMR 2016, 388



Kein arglistiges Verschweigen eines Mangels nach Gebäudesanierung



Der Eigentümer eines Blockhauses hatte ein Fachunternehmen mit der umfassenden Beseitigung des Befalls des Hauses mit Holzbock beauftragt. Als er einige Zeit nach Abschluss der Arbeiten das Blockhaus verkaufte, wies er den Käufer nicht auf den früheren Schädlingsbefall hin. Als dieser dann erneut auftrat, verlangte der Käufer wegen arglistigen Verschweigens des wesentlichen Mangels 50.000 Euro Schadensersatz für Sanierungskosten, Wertminderung und Gutachterkosten.

Der Bundesgerichtshof verneinte ein arglistiges Verhalten des Verkäufers. Hat der Verkäufer mit der umfassenden Beseitigung eines Mangels ein Fachunternehmen beauftragt, muss er sich nicht Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschaffen. Er kann sich in der Regel darauf verlassen, dass der Handwerker die Arbeiten fachgerecht durchgeführt hat. Mit dem Absehen von einer Erfolgskontrolle nach Ausführung der Arbeiten nimmt er ein späteres Wiederauftreten des Mangels auch nicht billigend in Kauf. Da in dem Kaufvertrag Gewährleistungsansprüche des Verkäufers ausgeschlossen waren, standen dem Käufer keine Schadensersatzansprüche zu.

Urteil des BGH vom 19.02.2016
V ZR 216/14
MDR 2016, 576



Unpünktliche Mietzahlungen rechtfertigen nicht immer eine Kündigung



Unpünktliche Mietzahlungen rechtfertigen weder eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung, wenn die Zahlungsverzögerungen nur geringfügig waren, nur über wenige Monate hinweg andauerten und das Mietverhältnis vorher zwölf Jahre lang beanstandungsfrei verlief.

Urteil des LG Berlin vom 29.11.2016
67 S 329/16
WuM 2017, 26



Kein eigenmächtiger Fahrstuhleinbau in gemeinschaftliches Treppenhaus



Ein einzelner Wohnungseigentümer darf in einem gemeinschaftlichen Treppenhaus grundsätzlich nur dann einen Personenaufzug auf eigene Kosten einbauen, wenn alle übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung hierzu erteilen. Dies gilt auch dann, wenn der bauwillige Wohnungseigentümer aufgrund einer Gehbehinderung auf den Aufzug angewiesen ist, um seine Wohnung zu erreichen. Die übrigen Wohnungseigentümer können allerdings verpflichtet sein, den Einbau eines Treppenlifts oder einer Rollstuhlrampe zu dulden. Anders liegt es bei dem Einbau eines Personenaufzugs. Denn dieser ist nur mit erheblichen Eingriffen in die Substanz des Gemeinschaftseigentums machbar und verengt in aller Regel - wie auch hier - den im Treppenhaus zur Verfügung stehenden Platz erheblich.

Urteil des BGH vom 13.01.2017
V ZR 96/16
Pressemitteilung des BGH