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Fristlose Kündigung bei grober Beleidigung



Eine Beleidigung des Chefs durch einen Arbeitnehmer als "soziales Arschloch" rechtfertigt auch in einem langjährigen Arbeitsverhältnis in einem familiengeführten Kleinbetrieb ohne vorherige Abmahnung den Ausspruch einer fristlosen Kündigung. Nach Auffassung des Landesarbeitsgerichts Schleswig-Holstein konnte sich der Gekündigte angesichts der äußerst groben Beleidigung nicht auf sein Recht auf freie Meinungsäußerung berufen.

Urteil des LAG Schleswig-Holstein vom 24.01.2017
3 Sa 244/16
BB 2017, 948



Hobbygärtner wegen Einsatz eines Essig-Salz-Gemisches zur Unkrautbekämpfung freigesprochen



Die Bekämpfung unliebsamen Unkrauts insbesondere zwischen Pflastersteinen mit Haushaltsessig oder einem Essig-Salz-Gemisch ist zwar im Hinblick auf die damit verbundene Belastung des Grundwassers ökologisch bedenklich, rechtlich jedoch nicht zu beanstanden.

So entschied das Oberlandesgericht Oldenburg, dass weder der Einsatz von Essig noch von Salz zur Unkrautvernichtung nach dem Pflanzenschutzgesetz verboten ist, da es sich bei einem Essig-Kochsalz-Gemisch bestimmungsgemäß nicht um ein Pflanzenschutzmittel im Sinne des Pflanzenschutzgesetzes handelt, sondern um ein Lebensmittel. Der gegen einen Mann, der das Unkraut auf der Zufahrt zu seiner Garage und auf der öffentlichen Pflasterfläche vor seinem Grundstück mit einer solchen Lösung bekämpft hatte, erlassene Bußgeldbescheid in Höhe von 150 Euro wurde aufgehoben.

Urteil des OLG Oldenburg vom 25.04.2017
2 Ss OWi 70/17
Pressemitteilung des OLG Oldenburg



Mieter muss Austausch eines Gasherdes gegen einen Induktionsherd dulden



Bei dem vom Vermieter veranlassten Austausch eines Gasherdes gegen einen Induktionsherd handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird und die der Mieter gemäß § 555d Abs. 1 BGB zu dulden hat. Bei einem Induktionsherd wird die Hitze ebenso schnell erreicht und ist ebenso leicht regulierbar, wie bei einem Gasherd. Im Vergleich zu einem Gasherd reduziert sich jedoch die Unfallgefahr beim Betrieb des Herdes deutlich, weil keine offene Flamme mehr vorhanden ist.

Da für das Kochen auf Induktionsherden aber spezielle Töpfe und Pfannen benötigt werden, sprach das Amtsgericht Schöneberg dem betroffenen Mieter einen Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen für den Kauf neuer Töpfe und Pfannen zu, die er infolge des Einbaus des Induktionsherdes anschaffen musste. Er kann hierfür vom Vermieter einen angemessenen Betrag in Höhe von 500 Euro verlangen.

Urteil des AG Schöneberg vom 02.11.2016
103 C 196/16
WuM 2016, 739
RdW Heft 5/2017, Seite IV



Fristlose Kündigung wegen Marihuana-Anbaus in Mietwohnung



Baut ein Mieter in seiner Wohnung professionell Marihuana an, rechtfertigt dies den Ausspruch einer fristlosen Kündigung. Da es sich um eine Straftat handelt, bedarf es nach Meinung des Amtsgerichts Karlsruhe keiner vorherigen Abmahnung.

Urteil des AG Karlsruhe vom 03.02.2017
6 C 2930/16
Wirtschaftswoche Heft 17/2017, Seite 87



Immobilienkauf: Formbedürftige Reservierungsvereinbarung



Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1, Satz 1 BGB). Ein Rechtsgeschäft, welches nicht der durch das Gesetz vorgeschriebenen Form entspricht, ist nichtig (§ 125 Satz 1 BGB). Dieses Formerfordernis gilt auch für eine sogenannte Reservierungsvereinbarung, mit der sich der Kaufinteressent - wie hier - zur Zahlung von 3.000 Euro verpflichtete, der Kaufpreis festgeschrieben und eine Provision für die vermittelnde Bauplanungs-GmbH vereinbart wurde und für den Fall, dass der Kaufvertrag nicht zustande kommen sollte, der Kaufinteressent einen pauschalierten Schadensersatz zahlen sollte.

Das Amtsgericht München sah zwischen dem noch abzuschließenden Kaufvertrag und der in diesem Zusammenhang geschlossenen Reservierungsvereinbarung eine rechtliche Einheit, da die Vereinbarung zum Zwecke eines späteren Kaufvertrags geschlossen wurde. Der Formzwang gilt auch für einen Vertrag, mit dem über die Vereinbarung eines empfindlichen Nachteils ein mittelbarer Zwang ausgeübt werden soll, die Immobilie zu erwerben oder zu veräußern. Von einem solchen Zwang ist auszugehen, wenn das in der Vereinbarung versprochene Entgelt - wie hier - 10 bis 15 Prozent der vereinbarten Provision übersteigt. Danach erwies sich die Reservierungsvereinbarung als nichtig mit der Folge, dass der Kaufinteressent, der die Immobilie schließlich doch nicht kaufen wollte, die bereits gezahlten 3.000 Euro zurückverlangen konnte.

Urteil des AG München vom 01.07.2016
191 C 28518/15
Justiz Bayern online



Verdunkelung der Erdgeschosswohnung durch darüberliegende Balkone



Der Vermieter eines Mehrfamilienhauses ließ die Erdgeschoßwohnung mit einer Terrasse und die darüberliegenden Wohnungen mit Balkonen ausstatten und wollte dafür eine höhere Miete verlangen. Der Vermieter scheiterte beim Mieter der Erdgeschosswohnung mit seinem Mieterhöhungsbegehren vor Gericht.

Für das Amtsgericht Charlottenburg gilt der Grundsatz, dass Terrassen und Balkone den Wohnwert von Wohnungen erhöhen, nicht ausnahmslos. Wird die Erdgeschosswohnung durch die darüberliegenden Balkone merklich verdunkelt, tritt trotz der neuen Terrasse keine Verbesserung der Wohnsituation ein. Hinzu kam, dass unmittelbar an der Terrasse ständig Bewohner des Hinterhauses vorbeigingen und sich die Mülltonnen des Anwesens gerade einmal drei Meter entfernt befanden.

Urteil des AG Charlottenburg vom 20.07.2016
216 C 98/16
WuM 2017, 136



Unzulässiger Vorbehalt bei Genehmigung der WEG-Jahresabrechnung



Genehmigen die Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung nur unter dem Vorbehalt "Gegebenenfalls noch vorzunehmende Korrekturen sind in der Jahresabrechnung 2014 vorzunehmen", ist der Genehmigungsbeschluss mangels Bestimmtheit nichtig.

Urteil des LG München I vom 22.09.2016
36 S 22442/15 WEG)
ZMR 2017, 89



Baumschäden durch "Schlooten" auf dem Nachbargrundstück



Werden beim Reinigen eines Grabens ("Schlooten") auf einem Privatgrundstück Wurzeln von auf dem Nachbargrundstück stehenden Bäume derart beschädigt, dass diese später wegen Umsturzgefahr gefällt werden müssen, haftet der ausführende Unternehmer für den entstandenen Schaden. Er kann nicht davon ausgehen, dass der Grundstücksnachbar, auch wenn er nichts gegen das "Schlooten" als solches auszusetzen hatte, mit der Beschädigung seiner Baumwurzeln einverstanden gewesen wäre.

Daneben haftet auch der Grundstückseigentümer für den Schaden des Nachbarn. Der Eigentümer muss sicherstellen, dass die Arbeiten vorsichtig und unter Schutz der Baumwurzeln durchgeführt werden. Dies gilt erst recht, wenn er nachweislich bereits vor Beginn der Arbeiten auf die Gefahr für die Bäume hingewiesen wurde. Er kann die Schuld dann nicht einfach auf den Unternehmer schieben.

Beschluss des OLG Oldenburg vom 03.11.2016
14 U 96/16
Wirtschaftswoche Heft 5/2017, Seite 79



Tierhaltungsverbot in vorformuliertem Mietvertrag unwirksam



Eine in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel, wonach "Tierhaltung nicht gestattet ist", stellt eine Allgemeine Geschäftsbedingung des Vermieters dar, wenn die Parteien diese nicht individuell ausgehandelt haben, und ist somit nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Eine individuelle Vereinbarung setzt - so das Amtsgericht Nürnberg - nicht nur Verhandeln, sondern vielmehr ein Aushandeln voraus.

Urteil des AG Nürnberg vom 18.11.2016
30 C 5357/16
Justiz Bayern online



Hauskauf: Baujahr muss genau angegeben werden



Ein Grundstückskaufvertrag kann auf Verlangen des Käufers auch dann rückabzuwickeln sein, wenn das Wohnhaus zwei Jahre früher als im notariellen Kaufvertrag angegeben bezugsfertig fertiggestellt war. Das Baujahr gibt den technischen Standard des Gebäudes zum Zeitpunkt des Baus wieder und ist damit eine wesentliche Eigenschaft.

Urteil des OLG Hamm vom 02.03.2017
I-22 U 82/16
ZAP EN-Nr. 241/2017



Holzstapel an Grundstücksgrenze erlaubt



Ein Grundstückseigentümer kann von seinem Nachbarn nicht die Beseitigung eines direkt an der Grundstücksgrenze errichteten Holzstapels von weniger als zwei Metern Höhe verlangen. Der nach der Landesbauordnung geltende 3-Meter-Abstand muss in einem solchen Fall auch dann nicht beachtet werden, wenn der Holzstapel zu einem teilweisen Lichtentzug für eine nachbarliche Thuja-Hecke führt.

Urteil des AG Wittlich vom 25.10.2016
4b C 501/15
Pressemitteilung des AG Wittlich



Kündigung eines "Messis"



Einem Mieter, der seine Wohnung so vollgestellt und verschmutzt hat, dass sie nicht mehr betreten werden kann, darf auch dann gekündigt werden, wenn das Mietverhältnis über 30 Jahre bestanden hat.

Beschluss des LG Nürnberg-Fürth vom 23.02.2017
7 S 7084/16
Mietrecht kompakt 2017, 56



Keine Aufrechnung mit mietfremder Forderung gegenüber Mietkaution



Ein Mieter machte nach Beendigung des Wohnraummietverhältnisses die Rückzahlung der geleisteten Kaution geltend. Daraufhin erklärte der Vermieter die Aufrechnung unter anderem mit einer an ihn abgetretenen Forderung eines Maklers gegen den Mieter auf Zahlung einer Maklercourtage.

Das Landgericht Hamburg erklärte die Aufrechnung für unzulässig. Aus dem Treuhandcharakter der Mietkaution folgt für das Gericht ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot für - ggf. auch bereits titulierte oder streitige - Forderungen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Im Übrigen enthielt der Mietvertrag - wie auch zahlreiche Mustermietverträge - ausdrücklich diesbezüglich eine konkrete Sicherungsabrede, die eine Aufrechnung mit mietfremden Forderungen untersagt.

Beschluss des LG Hamburg vom 13.06.2016
307 T 1/16
ZMR 2016, 876



Rabiater Vermieter muss zahlen



Zwischen Vermieter und Mieter kam es zu einem derart tiefgreifenden Zerwürfnis, dass der Vermieter ein Hausverbot aussprach. Als der Mieter gleichwohl in die angemieteten Räume gelangen wollte, hielt ihn der Vermieter mit einem Pfefferspray davon ab. Als er dann noch bedrohlich auf den Mieter losstürmte, ergriff dieser die Flucht, wobei er stürzte und sich verletzte.

Das Amtsgericht München verurteilte den rabiaten Vermieter, der zum Ausspruch des Hausverbots nicht berechtigt war, wegen der tätlichen Angriffe auf seinen Mieter zur Zahlung eines Schmerzensgeldes von 800 Euro.

Urteil des AG München vom 22.12.2016
173 C 15615/16
Justiz Bayern online



Unerwünschte Handyvideos von Nachbarn



Fertigt ein Grundstückseigentümer im Rahmen eines schwelenden Nachbarschaftsstreits per Handy Videoaufnahmen von seinem Nachbarn an, wird dieser durch die unerwünschten Aufnahmen in seinem Persönlichkeitsrecht (Eingriff in die Sozialsphäre) verletzt.

Das Landgericht Duisburg vermochte kein schützenswertes Interesse an der Fertigung der Aufnahmen feststellen und verurteilte den Grundstückseigentümer, "es bei Meidung eines für jeden Fall der Zuwiderhandlung vom Gericht festzusetzenden Ordnungsgeldes bis zu 250.000 Euro, ersatzweise, für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, Ordnungshaft oder Ordnungshaft bis zu sechs Monaten, zu unterlassen, Videoaufnahmen oder sonstige Bildnisse von seinem Nachbarn anzufertigen". Außerdem muss er die vorhandenen Aufnahmen und sämtliche Kopien hiervon löschen.

Urteil des LG Duisburg vom 17.10.2016
3 O 381/14
ZUM 2017, 171



Versagung der Verwalterzustimmung bei Erwerb durch haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft



Nach § 12 Abs. 1 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) können die Wohnungseigentümer vereinbaren, dass beim Verkauf einer Eigentumswohnung die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist. Ohne diese Zustimmung wird der Kaufvertrag nicht wirksam. Der Verwalter darf die Zustimmung jedoch nur aus einem wichtigen Grund verweigern.

Die Verwalterzustimmung kann allein wegen der Rechtsform des Erwerbers (hier: haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft) nur in Ausnahmefällen verweigert werden. War jedoch, wie in dem vom Landgericht Düsseldorf entschiedenen Fall, dessen alleiniger Geschäftsführer schon früher Wohnungseigentümer in derselben Anlage und mit Wohngeldern in erheblicher Höhe in Rückstand geraten, kann von einer finanziellen Unzuverlässigkeit der Unternehmergesellschaft auszugehen sein. Auf die Person des oder der Gesellschafter des Erwerbers kommt es dann nicht mehr entscheidend an.

Urteil des LG Düsseldorf vom 20.07.2016
25 S 179/15
jurisPR-MietR 3/2017 Anm. 3



Kündigung wegen wiederholt verspäteter Mietzahlung



Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses ist zulässig, wenn der Mieter wiederholt und trotz mehrfacher Abmahnungen durch den Vermieter die Miete um wenige Tage verspätet zahlt. Nach Auffassung des Landgerichts Nürnberg-Fürth liegen dann nicht nur Zahlungsunpünktlichkeiten, sondern Vertragsverstöße vor, auch wenn die Zahlungen nur um wenige Tage verspätet eingehen. Im Rahmen der Interessenabwägung war im vorliegenden Fall besonders zu berücksichtigen, dass der Vermieter immer wieder auf die Notwendigkeit pünktlicher Mietzahlungen hingewiesen hatte.

Urteil des LG Nürnberg-Fürth vom 17.03.2017
7 S 6617/16
Pressemitteilung des LG Nürnberg-Fürth



BGH zur Rechtzeitigkeit der Mietzahlung bei unbarer Zahlung



In § 556b Abs. 1 BGB ist bestimmt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten ist. Hierzu stellt der Bundesgerichtshof fest, dass es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im unbaren Überweisungsverkehr nicht darauf ankommt, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter - bei ausreichend gedecktem Konto - seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt.

Die meisten Formularmietverträge enthalten - wie auch in dem konkreten Fall - demgegenüber Klauseln wie "Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein". Die Karlsruher Richter erklärten diese Regelung wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters für unwirksam, weil sie bei der für den Mieter ungünstigsten Auslegung diesem entgegen der gesetzlichen Regelung das Risiko einer durch den Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs auferlegt.

Urteil des BGH vom 05.10.2016
VIII ZR 222/15
ZMR 2017, 231



Duschen im Stehen kann eine vertragswidrige Nutzung darstellen



Ist Schimmelbildung im Bad darauf zurückzuführen, dass der Mieter regelmäßig in der Badewanne stehend duscht, obwohl die Badfliesen nur bis zur halben Stehhöhe reichen, kann er die Miete nicht wegen des Mangels mindern. Er muss vielmehr den Schaden auf eigene Kosten beseitigen.

Urteil des LG Köln vom 24.02.2017
1 S 32/15
Wirtschaftswoche Heft 11/2017, Seite 79



Nutzungsentschädigung bei Vorenthaltung von Wohnraum



Gibt der Mieter die gemietete Sache nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung verlangen. Als Entschädigung kann der Mietzins verlangt werden, der für vergleichbare Räume ortsüblich ist, mindestens jedoch die mit dem bisherigen Mieter vereinbarte Miete.

Der Bundesgerichtshof vertritt bei der unter Juristen bislang umstrittenen Frage, was in diesem Zusammenhang unter "ortsüblicher Miete" zu verstehen ist, nunmehr die Rechtsauffassung, dass vom Vermieter nicht nur die bis zur Beendigung des Mietverhältnisses geltende ortsübliche Miete in Ansatz gebracht werden kann, sondern der Mietzins, der bei Neuabschluss eines Mietvertrags über die Wohnung verlangt werden kann (sogenannte Marktmiete).

Urteil des BGH vom 18.01.2017
VIII ZR 17/16
NZM 2017, 186