§  RECHTplus.de  §

Juristischer Media-Service


Kündigung wegen Zahlungsverzugs: Aufrechnung eines Anspruchs aus Schwarzarbeit



Ein Wohnungsmieter führte für seinen Vermieter an einer anderen Immobilie Schwarzarbeiten durch. Die hierfür vereinbarten 1.200 Euro sollten - so jedenfalls behauptete der Mieter - mit Mietzahlungen verrechnet werden. Als der Mieter deshalb zwei Monatsmieten in Höhe von jeweils 440 Euro einbehielt, erklärte der Vermieter die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Er behauptete, die Arbeitsvergütung sei mit der ausstehenden Kautionszahlung des Mieters in Höhe von 700 Euro verrechnet worden.

Das Amtsgericht München stellte zunächst klar, dass aus Schwarzarbeit wegen der Nichtigkeit der Vereinbarung kein vertraglicher Anspruch auf Lohn hergeleitet werden kann. Es würde jedoch dem Grundsatz von Treu und Glauben widersprechen, wenn der Vermieter unentgeltlich das vom Mieter Geleistete behalten dürfte. Daher kann der Mieter grundsätzlich Ersatz für den Wert seiner Leistungen verlangen. Dabei müssen von der vereinbarten Vergütung - so das Gericht weiter - insbesondere wegen des Nichtbestehens von Gewährleistungsansprüchen bei Schwarzarbeiten erhebliche Abstriche gemacht werden. Da der Ersatzanspruch des Mieters im Ergebnis nicht höher als der Kautionsanspruch des Vermieters war, durfte der Mieter seine Mietzahlungen nicht einstellen. Folglich bestätigte das Gericht die Rechtmäßigkeit der ausgesprochenen Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

Urteil des AG München vom 21.10.2016
474 C 19302/15
AA 2017, 3



Mietspiegel: Anforderungen an eine Fahrradabstellmöglichkeit



Ist in einem Mietspiegel "keine Fahrradabstellmöglichkeit" als wohnwertminderndes Merkmal aufgeführt, trifft dies dann nicht zu, wenn in einem Mietshaus ein Fahrradabstellraum vorhanden ist, der über eine zum Tragen eines Fahrrads ausreichend breite Treppe verfügt. Dem steht - so das Landgericht Berlin - auch nicht entgegen, dass z.B. ältere Menschen oder kleinere Kinder nicht in der Lage sind, ein Fahrrad die Treppe herunter- und heraufzutragen.

Urteil des LG Berlin vom 27.05.2016
63 S 335/15
Grundeigentum 2016, 914



Nicht genehmigungsfähiger Vertrag über Internetanschluss



Hat ein Verwalter einen Vertrag (hier über die Installation eines Internetanschlusses) ohne Rücksprache mit den Wohnungseigentümern geschlossen, kann das Geschäft nachträglich von der Eigentümergemeinschaft genehmigt werden. Der Genehmigungsbeschluss ist jedoch nur dann rechtmäßig, wenn der Vertrag selbst einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht.

Dies ist allerdings nicht gegeben, wenn die Installation des Internetanschlusses für eine Sondereigentumseinheit der Wohnanlage erfolgen soll, deren Betriebskosten über den Allgemeinstrom abgerechnet werden, sodass die Wohnungseigentümergemeinschaft diese Kosten zu tragen hat. Ein Verstoß gegen § 16 WEG, wonach jeden Wohnungseigentümer anteilig nur die Kosten des gemeinschaftlich genutzten Eigentums treffen, liegt selbst dann vor, wenn die Stromkosten für den Internetanschluss marginal sind.

Urteil des LG Dessau-Roßlau vom 03.03.2016
5 S 164/15
ZWE 2016, 419



Energieversorger haftet Vermieter für falsche Abrechnung



Rechnet ein Energiedienstleister die Heiz- und Warmwasserkosten fehlerhaft ab, so steht dem Vermieter ein Anspruch auf Schadensersatz zu. Die Höhe des Schadensersatzes richtet sich nach der von den Mietern zu viel gezahlten und vom Vermieter an diese zurückzuerstattenden Heiz- und Warmwasserkosten.

Urteil des KG Berlin vom 01.07.2016
14 U 23/15
Grundeigentum 2016, 1275



Unwirksame Eigenbedarfskündigung bei freier "Alternativwohnung"



Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Vermieter gehalten, bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs auf die Belange des Mieters Rücksicht zu nehmen. Steht dem Vermieter oder der privilegierten Person (insbesondere Angehöriger, der in die gekündigte Wohnung einziehen soll) zum Zeitpunkt, in dem der Nutzungswunsch konkret gefasst wird, eine andere Wohnung zur Verfügung, die mit der vermieteten Wohnung vergleichbar ist, so handelt er in aller Regel rechtsmissbräuchlich, wenn er das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigt, anstatt die freie "Alternativwohnung" zu nutzen.

Im entschiedenen Fall war zu dem Zeitpunkt, als der Sohn des Vermieters sich entschlossen hatte, zusammen mit seinem Freund eine gemeinsame Wohnung ("WG") zu beziehen, im Erdgeschoss eine freistehende, hinsichtlich Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnung verfügbar. Das Gericht erklärte daher die gleichwohl ausgesprochene Eigenbedarfskündigung für unwirksam.

Beschluss des BGH vom 23.08.2016
VIII ZR 178/15
NZM 2016, 715



Mietpreisbremse: Erst Mietvertrag unterschrieben und dann geklagt



Seit 1. Juni 2015 können Bundesländer Gebiete festlegen, in denen der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist. Das Amtsgericht München hat nun einen Rechtsstreit über die Mietpreisbremse entschieden. Eine Mieterin hatte in München eine Drei-Zimmer-Dachgeschosswohnung für 1.300 Euro warm gemietet. Der Vormieter hatte noch 1.110 Euro bezahlt. Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine solche Wohnung lag bei 910 Euro. Die zulässige Grenze für eine Mieterhöhung wären demnach 1.100 Euro gewesen. Die Mieterin klagte gegen die ihrer Meinung nach überhöhte Miete und bekam teilweise Recht.

Zwar zwingt das Gesetz den Vermieter nicht dazu, die Miete bei einem Mieterwechsel zu senken, wenn schon der Vormieter eine Miete oberhalb des Mietspiegels gezahlt hat. Der Mieter hätte die Miete jedoch nicht noch einmal um 190 Euro erhöhen dürfen. Zugleich wies das Gericht die Räumungsklage des Vermieters ab, der den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten hatte, weil die Mieterin vorgetäuscht hätte, mit der Miete einverstanden zu sein, obwohl sie von Anfang an vorgehabt hätte, diese zu beanstanden. Dieser Argumentation folgte das Gericht nicht. Ein Mietinteressent ist nicht verpflichtet, den Vermieter schon vor Vertragsabschluss auf eine überhöhte Mietforderung hinzuweisen. Dies würde dem Sinn der Mietpreisbremse widersprechen.

Urteil des AG München vom 08.09.2016
422 C 6013/16
DWW 2016, 340



Unerwünschter Schornsteinfeger darf nicht gefilmt werden



Hauseigentümer sind verpflichtet, dem Schornsteinfeger Zutritt zur Durchführung der vorgeschriebenen turnusmäßigen Feuerstättenschau zu gewähren. Die zuständige Behörde kann zur Durchsetzung eine feuersicherheitsrechtliche Duldungsverfügung erlassen. Auch wenn der Hauseigentümer weiterhin nicht mit der Durchführung der Feuerstättenschau einverstanden ist, ist er nicht berechtigt, den Kaminkehrer bei seiner Arbeit zu filmen. Die Anfertigung von Videoaufzeichnungen ohne dessen Einwilligung stellt - so das Verwaltungsgericht Berlin - einen Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht dar.

Beschluss des VG Berlin vom 29.10.2016
8 L 183.16
Wirtschaftswoche Heft 48/2016, Seite 117



Unzulässige Umgehung des Bestellerprinzips für Immobilienmakler



Das Landgericht Stuttgart stoppte einen Immobilienmakler, der das durch die Mietrechtsreform 2015 eingeführte Bestellerprinzip für Wohnungsvermittlungen, das Maklern den Erhalt einer Provision von Mietinteressierten weitgehend verstellt, dadurch zu umgehen versuchte, dass er von Mietinteressenten für eine Wohnungsbesichtigung eine Gebühr von jeweils 35 bis 50 Euro verlangte. Das Gericht gab der Unterlassungsklage des Mietervereins Stuttgart statt.

Urteil des LG Stuttgart vom 15.06.2016
38 O 10/16 KfH
WRP 2016, 1302



Abwendung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch Aufrechnung



Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB liegt ein den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigender wichtiger Grund vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Der Mieter kann die Kündigung dadurch abwenden, dass er spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der vom Vermieter eingereichten Räumungsklage den Rückstand ausgleicht (§ 543 Abs. 2 S. 2 BGB).

Der Ausgleich der Vermieterforderung kann grundsätzlich auch durch eine berechtigte Aufrechnung des Mieters mit einer Gegenforderung erfolgen. Diese muss, um die Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfolgreich abwenden zu können, aber mindestens die Höhe des Zahlungsrückstandes erreichen. Die Aufrechnung einer geringeren Forderung (hier ein Anspruch auf Rückerstattung von Nebenkosten) reicht nicht aus.

Urteil des BGH vom 24.08.2016
VIII ZR 261/15
NZM 2016, 765



Hauskauf: Falsche Angabe des Baujahrs



Hat der Verkäufer eines Einfamilienhauses als Baujahr 1999 bis 2005 angegeben und stellt sich später heraus, dass eine Wand einer auf dem Grundstück stehenden Scheune in den Bau integriert worden war, die vor 1999 errichtet wurde, liegt ein Mangel vor, wenn die Wand der Scheune wärme- und kältedurchlässiger als die übrigen Wände und damit schadensanfälliger ist.

Der Verkäufer haftet gleichwohl nicht für den Mangel, wenn er im Kaufvertrag jegliche Gewährleistung ausgeschlossen hat und er den Mangel nicht arglistig verschwiegen hat.

Urteil des BGH vom 22.04.2016
V ZR 23/15
ZIP 2016, 1930



Hausordnung einer Eigentumswohnanlage muss konkrete Verhaltenspflichten enthalten



Nach § 14 Nr. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst (sogenannte goldene Regel).

Ist nach der Teilungsanordnung der Verwalter verpflichtet, eine Hausordnung zu erstellen, genügt es nicht, wenn er darin lediglich auf die "goldene Regelung" verweist. Die Hausordnung muss vielmehr die üblichen Regelungen zur Tierhaltung, Einhaltung von Ruhezeiten, Kellernutzung und Ähnlichem enthalten. Ein bloßer Verweis auf bereits gesetzlich geltende Regelungen widerspricht nach Auffassung des Amtsgerichts Charlottenburg einer ordnungsmäßigen Verwaltung.

Urteil des AG Charlottenburg vom 16.09.2016
73 C 33/16
Rechtsprechungsdatenbank Berlin-Brandenburg



Verwalter darf Reparatur der Gasleitung veranlassen



Der Verwalter einer Eigentumswohnanlage ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG gegenüber den Wohnungseigentümern berechtigt und verpflichtet, in dringenden Fällen die zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Hierzu zählt das Landgericht Frankfurt am Main die Reparatur eines Lecks in der im Gemeinschaftseigentum stehenden Gassteigleitung. Der Verwalter ist in diesem Fall nicht zur Einholung eines vorherigen Eigentümerbeschlusses verpflichtet.

Urteil des LG Frankfurt am Main vom 26.04.2016
2/9 S 26/14
ZMR 2016, 560



Blickdichter Zaun nicht verunstaltend



Die Errichtung eines blickdichten Zauns zum Nachbargrundstück zwischen zwei Doppelhaushälften (hier ein ca. 1,70 m hoher und 9,90 m langer Metallzaun mit Kunststofflamellen) verstößt nicht zwingend gegen das baurechtliche Verunstaltungsverbot.

Für das Verwaltungsgericht Berlin ist eine bauliche Anlage nur dann verunstaltend, "wenn sie aus der Sicht eines für ästhetische Eindrücke aufgeschlossenen Menschen eine das Maß der bloßen Unschönheit überschreitende, den Geschmacksinn verletzende Hässlichkeit aufweist". Dies war im entschiedenen Fall nicht gegeben. Das Gericht wies daher die Klage des Grundstücksnachbarn auf Entfernung jeder zweiten horizontalen Kunststofflamelle des Zauns ab.

Urteil des VG Berlin vom 20.10.2016
13 K 122.16
Pressemitteilung des VG Berlin



"Abwohnen" der Kaution unzulässig



Ein Mieter hat nicht das Recht, die letzten Mietzahlungen mit der hinterlegten Mietkaution zu verrechnen und die Kaution "abzuwohnen". Hierdurch wäre der Sicherungszweck der Mietkaution nach § 551 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag in unzulässiger Weise ausgehebelt.

Urteil des AG München vom 05.04.2016
432 C 1707/16
Justiz Bayern online



Erdgeschossmieter muss dem Einbau eines Lifts zustimmen



Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine gleichmäßige Umlage der Aufzugskosten auf alle Mieter trotz der offensichtlichen Benachteiligung einer im Erdgeschoss wohnenden Mietpartei rechtlich nicht zu beanstanden.

Dementsprechend hält das Landgericht Berlin den Mieter einer Erdgeschosswohnung für verpflichtet, dem Einbau eines Personenaufzugs in ein Mehrfamilienhaus zuzustimmen und die entsprechende höhere Miete zu bezahlen. Verfügt der Mieter über keinen für die Benutzung des Aufzugs erforderlichen Schlüssel, stellt dies für das Gericht lediglich einen behebbaren Mangel dar. Dies wirkt sich jedoch nicht auf das Mieterhöhungsverlangen aus.

Urteil des LG Berlin vom 18.07.2016
18 S 73/16
Grundeigentum 2016, 1217



Vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung bei bestehender Verkaufsabsicht des Vermieters



Ein Vermieter ist berechtigt, ein bestehendes Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, wenn er den Wohnraum für sich oder nahe Angehörige benötigt. War der Eigenbedarf lediglich vorgeschoben oder vorgetäuscht, ist er seinem ehemaligen Mieter, der sich der Kündigung gebeugt hat und ausgezogen ist, zum Schadensersatz verpflichtet.

Einen solchen Fall einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung nimmt der Bundesgerichtshof an, wenn ein Vermieter bereits seit Längerem Verkaufsabsichten hegt und der von ihm benannten Eigenbedarfsperson (hier Neffe des Vermieters) den Wohnraum in der begründeten Erwartung überlässt, diese im Falle eines doch noch gelingenden gewinnbringenden Verkaufs ohne Schwierigkeiten kurzfristig zum Auszug bewegen zu können.

Beschluss des BGH vom 10.05.2016
VIII ZR 214/15
ZMR 2016, 611



BGH bejaht Widerrufsrecht bei im Fernabsatz geschlossenem Immobilien-Maklervertrag



Ein per E-Mail oder telefonisch geschlossener Grundstücksmaklervertrag ist ein Fernabsatzgeschäft i.S.v. § 312b BGB. Ein solcher Vertrag kann daher vom Maklerkunden innerhalb der gesetzlichen Fristen widerrufen werden.

Urteil des BGH vom 07.07.2016
I ZR 30/15 u.a.
Pressemitteilung des BGH



Eigentümerbeschluss: Protokoll darf auf Dokument Bezug nehmen



Der Bundesgerichtshof hält es für zulässig, wenn in dem Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft zur Konkretisierung der getroffenen Regelung auf ein außerhalb des Protokolls befindliches Dokument (hier eines früher bestimmten Verteilerschlüssels) Bezug genommen wird, sofern dieses zweifelsfrei bestimmt ist.

Urteil des BGH vom 08.04.2016
V ZR 104/15
NZM 2016, 553



Steuerbegünstigung für denkmalgerechten Garagenneubau abgelehnt



Der Eigentümer eines 1936 errichteten freistehenden Einfamilienhauses in einer als Gesamtanlage denkmalgeschützten Gartenstadtsiedlung wollte eine Garage errichten. Die zuständige Denkmalschutzbehörde erteilte schließlich die Baugenehmigung für eine freistehende, dachbegrünte und seitlich mit Rankpflanzen versehene Garage. Für die Kosten des aufwendigen Baus beantragte der Eigentümer eine Bescheinigung als steuerbegünstigte Aufwendung.

Das Verwaltungsgericht Berlin lehnte dies mit der Begründung ab, dass die Kosten für den Neubau einer denkmalgerechten Garage keine steuerbegünstigte Aufwendung darstellen, wenn - wie hier - das denkmalgeschützte Wohnhaus bislang nicht über eine Garage verfügte.

Urteil des VG Berlin vom 01.09.2016
19 K 108.15
Pressemitteilung des VG Berlin



Wasser in Altbaukeller



Der Verkäufer eines Wohnhauses, dessen Keller im Jahre 1938 gebaut wurde, muss einen Kaufinteressenten unaufgefordert darüber aufklären, dass bei starken Regenfällen Wasser in den Keller eindringt. Auch bei älteren Gebäuden muss der Käufer damit nicht rechnen. Unterbleibt der Hinweis des Verkäufers, ist der Käufer zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt. Das Urteil des Oberlandesgerichts Hamm ist nicht rechtskräftig (AZ des BGH: V ZR 186/16).

Urteil des OLG Hamm vom 18.07.2016
22 U 161/15
MDR 2016, 1082



RECHTplus InfoService

RECHTplus.de wird derzeit komplett umstrukturiert und daher ständig erweitert.

Wenn Sie über Aktualisierungen auf RECHTplus.de automatisch informiert werden möchten, tragen Sie sich einfach in den Newsletter ein...


 

Datenschutz nehmen wir sehr ernst!
Ihre Daten werden nicht weitergegeben!