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Kosten für Wachschutz können nicht auf Wohnungsmieter umgelegt werden



Die Kosten für einen Wachschutz durch ein Sicherheitsunternehmen für ein aus Wohnungen und Gewerberäumen bestehendes Haus können nicht auf die Wohnungsmieter als Betriebskosten umgelegt werden. Nach Auffassung des Amtsgerichts Neubrandenburg wurden die Wachschutzkosten unzweifelhaft durch die Gewerbeeinheiten veranlasst, sodass mit den hierfür anfallenden Kosten auch nur die Mieter der Gewerberäume belastet werden können.

Urteil des AG Neubrandenburg vom 21.09.2018
102 C 22/178
Pressemitteilung des AG Neubrandenburg



Entzug des Sondernutzungsrechts nur unter engen Voraussetzungen



Die dauerhafte Änderung des Inhalts eines Sondernutzungsrechts und die dauerhafte Aufhebung eines solchen Rechts können die übrigen Wohnungseigentümer gegen den Willen des Sondernutzungsberechtigten nur unter engen Voraussetzungen herbeiführen. Die Aufhebung des Sondernutzungsrechts ist allenfalls als letztes Mittel und regelmäßig nur gegen Zahlung einer entsprechenden Entschädigung zulässig, etwa wenn die Sondernutzungsfläche zwingend benötigt wird, um unabwendbaren behördlichen Auflagen nachzukommen.

In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte die Kommune eine Änderung der Parkplatzregelung einer Eigentumswohnanlage verlangt. Dem dadurch entstandenen Platzbedarf fiel die Terrasse eines Wohnungseigentümers zum Opfer. Für den unausweichlichen Verlust der Terrasse musste diesem jedoch eine Entschädigung in Höhe von 38.000 Euro bezahlt werden.

Urteil des BGH vom 23.03.2018
V ZR 65/17
RNotZ 2019, 1924



Mieter muss Wohnungsvergrößerung nicht hinnehmen



Ein Wohnungsmieter hat bauliche Maßnahmen des Vermieters u.a. dann zu dulden, wenn dadurch der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden, insbesondere wenn neuer Mietraum geschaffen wird.

Die Vergrößerung einer bestehenden Wohnung mit Änderung des Grundrisses unterfällt nicht der Duldungspflicht des Mieters. Durch die reine Vergrößerung einer Wohnung mit Änderung des Grundrisses entsteht nach Ansicht des Landgerichts Berlin kein neuer Wohnraum. Denn die Anzahl von Mietwohnungen nimmt dadurch nicht zu. Nur die betroffene Wohnung selbst ist anschließend für einen anderen Mieterkreis attraktiver.

Beschluss des LG Berlin vom 20.12.2018
64 S 37/18
Pressemitteilung des LG Berlin



Grundstückseigentümer müssen sich selbst vor Starkregen schützen



Der Eigentümer eines bebauten Grundstücks kann von der Gemeinde grundsätzlich keinen Schutz vor Regenwasser aus dem angrenzenden abschüssigen Außenbereichsgelände einfordern, wenn das Grundstück den Gefahren von Starkregen aufgrund seiner Lage schon in der Vergangenheit ausgesetzt gewesen ist. Daran ändert auch nichts, dass der Bebauungsplan bauliche Maßnahmen wie Wasserabflussstreifen und ein Regenrückhaltebecken vorsieht. Einzelne Festsetzungen des Bebauungsplans vermitteln nach dem geltenden Recht grundsätzlich dem Einzelnen keine eigenen Rechte auf Vollziehung gegen den Satzungsgeber. Grundstückseigentümer sind danach selbst verpflichtet, für zumutbare Vorsorgemaßnahmen gegen Unwettereinflüsse zu sorgen.

Urteil des VG Mainz vom 20.03.2019
3 K 532/18.MZ
Pressemitteilung des VG Mainz



Mieterhöhung kann nicht auf "MietpreisCheck" eines Immobilienportals gestützt werden



Ein Vermieter kann sein Mieterhöhungsverlangen auf ein vorgelegtes Sachverständigengutachten, die Benennung von drei Vergleichswohnungen oder durch Bezugnahme auf den örtlichen Mietspiegel oder eine von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführten oder anerkannten Datenbank stützen.

Für das Amtsgericht München handelt es sich bei dem als "MietpreisCheck" überschriebenen Auszug des Internetportals www.immobilienscout24.de nicht um eine Mietdatenbank i.S.v. § 558e BGB. Der "MietpreisCheck" stellt auch kein sonstiges zulässiges Begründungsmittel i.S.v. § 558a Abs. 2 BGB dar.

Urteil des AG München vom 22.03.2018
472 C 23258/17
ZMR 2019, 43



Kein Übergang der Vermieterstellung bei Übertragung eines Miteigentumsanteils



Bei Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses durch zwei Miteigentümer bleiben beide auch dann rechtlich Vermieter, wenn der eine seinen Miteigentumsanteil später an den anderen veräußert. Auf einen solchen Eigentumserwerb findet der in der Vorschrift des § 566 Abs. 1 BGB enthaltene Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" weder direkte noch analoge Anwendung. Dies hat zur Folge, dass eine Kündigung gegenüber dem Mieter von beiden Vermietern auszusprechen ist.

Beschluss des BGH vom 09.01.2019
VIII ZB 26/17
Grundeigentum 2019, 249



Festpreis für Einfamilienhaus umfasst auch Abdichtung des Putzes gegen Feuchtigkeit



Wird zur Errichtung eines Einfamilienhauses zwischen dem Bauherrn und der Baufirma ein Festpreis vereinbart, so umfassen die Arbeiten nach Auffassung des Oberlandesgerichts Schleswig-Holstein auch die Abdichtung des Putzes gegen Feuchtigkeit. Mit der Notwendigkeit einer zusätzlichen Beauftragung der Abdichtung muss der Bauherr nicht rechnen, es sei denn er wurde in der Baubeschreibung ausdrücklich darauf hingewiesen.

Urteil des OLG Schleswig-Holstein vom 31.03.2017
1 U 48/16
Pressemitteilung



Unterlassener Hinweis des Notars auf einen wieder gelöschten Zwangsversteigerungsvermerk



Ein Notar ist beim Abschluss eines Kaufvertrags über eine Eigentumswohnung nicht verpflichtet, den Käufer darauf hinzuweisen, dass im Grundbuch zeitweise ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen war, der jedoch wieder gelöscht wurde. Zu der Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks war es nach Streitigkeiten zwischen den Gesellschaftern des Bauträgers und Problemen bei der Finanzierung des Bauprojekts gekommen.

Der Bundesgerichtshof wies die Schadensersatzklage des Käufers gegen den Notar wegen Verletzung seiner Hinweispflicht ab, nachdem der Bauträger während der Bauphase Insolvenz anmelden musste und der Käufer daher auf einer nur halb fertigen Wohnung sitzenblieb.

Urteil des BGH vom 23.08.2018
III ZR 506/16
DNotZ 2019, 37



Keine Nebenpflicht des Maklers zur Prüfung steuerrechtlicher Fragen beim Grundstücksverkauf



Einen Makler trifft grundsätzlich keine vertragliche Nebenpflicht, steuerrechtliche Fragen zu prüfen, die sich im Zusammenhang mit einem von ihm vermittelten Grundstückskaufvertrag stellen, und seinen Auftraggeber über die in diesem Zusammenhang relevanten Umstände (hier anfallende Spekulationssteuer bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb der Immobilie) aufzuklären.

Etwas anderes gilt für den Bundesgerichtshof nur bei einer entsprechenden Vereinbarung oder wenn sich der Makler hinsichtlich bestimmter Steuerfragen als Fachmann darstellt, er beispielsweise in seiner Werbung eine langjährige Tätigkeit und Erfahrung herausstellt und der Auftraggeber hinsichtlich vertragsrelevanter Umstände erkennbar rechtlichen Beratungsbedarf hat oder wenn er den Auftraggeber zu einem riskanten Vorgehen veranlasst oder ihn sonst zu einem unvorteilhaften und überstürzten Vertragsschluss verleitet. Im vorliegenden Fall lag keine dieser Ausnahmen vor, sodass der Makler nicht für die steuerlichen Nachteile seines Kunden einstehen musste.

Urteil des BGH vom 12.07.2018
I ZR 152/17
Grundeigentum 2019, 120



Betreutes Wohnen: Betreuungsverträge mit einer Bindung von mehr als zwei Jahren unwirksam



Der Bundesgerichtshof hat eine in der Teilungserklärung einer Anlage für Betreutes Wohnen festgeschriebene Regelung, durch welche die Wohnungseigentümer zum Abschluss von Betreuungsverträgen mit einer Bindung von mehr als zwei Jahren verpflichtet werden sollen, für unwirksam erklärt. Eigentümern, die die Wohnung selbst nutzen, muss ein angemessener Spielraum für eine interessengerechte Ausgestaltung des Vertrags z.B. für den Fall eingeräumt werden, dass sie dauerhaft in ein Pflegeheim umziehen müssen. In derartigen Fällen ist eine Bindung an den Betreuungsanbieter über zwei Jahre hinaus nicht zumutbar.

Urteil des BGH vom 10.01.2019
III ZR 37/18
MDR 2019, 280



Eigenmächtige Vergrößerung einer Terrasse in Eigentumswohnanlage



Der Eigentümer einer Erdgeschosswohnung erweiterte seine Terrasse von 5,53 qm laut Grundrissplan auf eine Größe von 12 qm. In einer anschließenden Eigentümerversammlung wurde mehrheitlich beschlossen, im Namen der Gemeinschaft den Rückbau der Terrasse zu verlangen. Die hiergegen erhobene Klage des betroffenen Wohnungseigentümers blieb erfolglos.

Das Amtsgericht München sah in der Terrassenerweiterung eine bauliche Maßnahme, die grundsätzlich der Genehmigung aller Wohnungseigentümer bedurft hätte. Die Maßnahme war auch nicht genehmigungsfähig, da sie zu einer optischen Beeinträchtigung der Wohnanlage führte und die Vergrößerung einer Terrasse eine intensivere Nutzung des Gemeinschaftseigentums ermöglichte, was zu erhöhten Lärmemissionen führen kann. Der Eigentümer muss nun den ursprünglichen Zustand wieder herstellen.

Urteil des AG München vom 29.08.2018
485 C 5290/18 WEG
Justiz Bayern online



Unzulässige Eigenbedarfskündigung bei Mietern hohen Alters



Gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Für das Landgericht Berlin kann alleine das hohe Lebensalter des Mieters zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung des Vermieters führen. Betroffen von der Kündigung war ein 87- und 84-jähriges Mieterehepaar. Auf die von den betagten Mietern daneben vorgetragenen Argumente, wie deren gesundheitliche Probleme und die jahrzehntelange Verwurzelung in dem Wohnungsumfeld, kam es daher nicht mehr an.

Urteil des LG Berlin vom 12.03.2019
67 S 345/18
Pressemitteilung des LG Berlin



BGH erleichtert rückwirkende Geltendmachung von Mietminderungen



Zahlt ein Mieter trotz eines Mangels der Wohnung die vereinbarte Miete ohne Vorbehalt weiter, kann er die Miete später in der Regel nicht mehr rückwirkend bis zu dem Zeitpunkt mindern, zu dem er den Mangel dem Vermieter angezeigt hat.

Nun hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Mieter sein Mietminderungsrecht auch bei ohne Vorbehalt weiterbezahlter voller Miete nicht verliert, wenn er irrtümlich davon ausgegangen ist, dass er für eine Minderung ein Einverständnis des Vermieters benötigt.

Urteil des BGH vom 04.09.2018
VIII ZR 100/18
ZfIR 2019, 16



Anforderungen an Vereinbarung einer Verwaltungskostenpauschale



In der Wohnraummiete können nur die in der Betriebskostenverordnung aufgezählten Bewirtschaftungskosten als Nebenkosten (Betriebskosten) vereinbart werden. Verwaltungskosten dürfen nach der ausdrücklichen Regelung in § 1 Abs. 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV) - anders als bei Gewerbemietverträgen - nicht als Betriebskosten umgelegt werden. Allerdings kann der Vermieter mit einer "zusätzlichen Preishauptabrede über die Nettomiete" seine Kalkulation dahingehend offenlegen, dass in der Netto- oder Grundmiete Verwaltungskosten in bestimmter Höhe enthalten sind. Hintergrund derartiger Regelungen ist, eine vereinfachte Anpassung bei Kostensteigerungen vornehmen zu können, ohne dass es einer förmlichen Mieterhöhung bedarf. Die rechtlichen Anforderungen an eine solche Regelung sind allerdings hoch.

So stellt für den Bundesgerichtshof die in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichende und damit unwirksame Vereinbarung dar, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt. Unklarheiten in der Formulierung gehen stets zulasten des Vermieters.

Urteil des BGH vom 19.12.2018
VIII ZR 254/17
WuM 2019, 92



Untersagung der Hundehaltung in Mietwohnung nur aus gewichtigen Gründen



Ein Vermieter darf die mietvertragliche Genehmigung für die Haltung eines Hundes in der Mietwohnung nur aus wichtigen Gründen versagen. Eine Ablehnung ist daher nur zulässig, wenn ausreichend konkrete Anhaltspunkte für eine zu erwartende unzumutbare Belästigung vorliegen.

Das Amtsgericht München hält bei artgerechter Haltung, d.h., wenn der Hund ausreichend Ausgang erhält, richtig erzogen ist und nicht wiederholt längere Zeiten allein in der Wohnung gelassen wird, nicht durch verstärktes Jaulen oder Gebell auf sich aufmerksam macht oder großen Schaden an der Wohnung anrichtet und die Mieter zudem zugesagt haben, eine entsprechende Versicherung abzuschließen, ein Verbot für unzulässig. Dabei wurde vom Gericht auch berücksichtigt, dass die klagenden Mieter nicht, wie es Mieter bisweilen handhaben, einfach ungefragt einen Hund erworben haben und nachträglich über die Genehmigung streiten, sondern sich bereits lange um die Zustimmung der Vermieter bemühten und sich von einer Hundetrainerin bei der Auswahl eines für die Haltung in einer Mietwohnung geeigneten Hundes unterstützen ließen.

Urteil des AG München vom 03.08.2018
411 C 976/18
Justiz Bayern online



Verdacht des Handelns mit Rauschgift rechtfertigt Kündigung



Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses kann alleine wegen des Verdachts des Handeltreibens des Mieters mit Rauschgift gerechtfertigt sein. Für das Amtsgericht Frankfurt reichen polizeiliche Durchsuchungen und eingeleitete Ermittlungsverfahren gegen den Bewohner als Indizien aus, die den Rückschluss auf ein Handeln mit Rauschgift aus der Wohnung zulassen. Dies ist von der vereinbarten Nutzung der Wohnung nicht mehr gedeckt und stellt eine Verletzung der vertraglichen Pflichten dar.

Urteile des AG Frankfurt vom 08.02.2019
33 C 2815/18 (51) und 33 C 2802/18 (50)
MietRB 2019, 100



Wohnungseigentümergemeinschaft als Betreiber eines Blockheizkraftwerks



Die Eigentümer einer Wohnanlage, zu der neben den Wohneinheiten ein gemeinsam betriebenes Blockheizkraftwerk (BHKW) gehört, mit dem sowohl Wärme für die Wohnungs- und Teileigentümer erzeugt als auch Strom, der Versorgern gegen Entgelt zur Verfügung gestellt wird, sind steuerrechtlich als Gewerbetrieb zu behandeln.

Der Bundesfinanzhof hält für den Betrieb des BHKW eine ausdrückliche oder konkludente Gründung einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht für erforderlich. Auch eine Wohnungseigentümergemeinschaft als Rechtssubjekt kann eine gewerbliche Mitunternehmerschaft i.S.d. Einkommensteuergesetzes begründen.

Urteil des BFH vom 20.09.2018
IV R 6/16
jurisPR-SteuerR 8/2019 Anm. 3



Wohnungserwerber haftet für Rückbau einer unzulässigen baulichen Veränderung



Der Erwerber einer Eigentumswohnung hat einen von der Eigentümergemeinschaft beschlossenen Rückbau einer unzulässigen baulichen Veränderung hinzunehmen, die ein früherer Wohnungseigentümer vorgenommen hat. In dem vom Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg entschiedenen Fall hatte der Voreigentümer ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer eine Treppe von seinem Balkon in den in seinem Sondereigentum stehenden Gartenanteil erstellt.

Der Wirksamkeit des Jahre später gefassten Rückbaubeschlusses stand auch nicht entgegen, dass der Anspruch gegen den früheren Eigentümer bereits verjährt war, da der Erwerber der Wohnung als sogenannter Zustandsstörer anzusehen ist.

Urteil des AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg vom 20.12.2018
72 C 77/18
Grundeigentum 2019, 199



Herausgabe der Entschlüsselungscodes nach Vertragsende



Ein Anbieter von Heizkosten- und Wasserzählern muss die Entschlüsselungscodes für die gesammelten Daten an den Vermieter herausgeben, wenn der abgeschlossene Servicevertrag endet.

Urteil des AG Frankfurt vom 21.09.2018
385 C 2556/17 (70)
MietRB 2019, 12



Entziehung des Wohnungseigentums bei Fehlverhalten nur eines Miteigentümers



Hat ein Wohnungseigentümer sich einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, so können die anderen Wohnungseigentümer gemäß § 18 Abs. 1 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) von ihm die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen.

Der Bundesgerichtshof hatte sich mit dem Fall zu befassen, dass Wohnungseigentümer mehrere Personen sind und die Störungen nur von einem von ihnen ausgehen und kam zu dem Ergebnis, dass das Bruchteilseigentum an einer Wohnung insgesamt entzogen werden kann, wenn auch nur einer der Miteigentümer einen Entziehungstatbestand nach § 18 WEG verwirklicht hat.

Allerdings muss dem nicht störenden Miteigentümer die Möglichkeit gegeben werden, die Entziehung des Wohnungseigentums dadurch abzuwenden, dass er den Miteigentumsanteil des störenden Miteigentümers selbst erwirbt, den Störenden dauerhaft und einschränkungslos aus der Wohnanlage entfernt und er der Wohnungseigentümergemeinschaft alle Kosten ersetzt, die ihr durch die Führung des Entziehungsrechtsstreits und die Durchführung eines Zwangsversteigerungsverfahrens zur Durchsetzung des Entziehungsanspruchs entstanden sind.

Urteil des BGH vom 14.09.2018
V ZR 138/17
NJW-RR 2019, 7