§  RECHTplus.de  §

Juristischer Media-Service


Betreutes Wohnen: Betreuungsverträge mit einer Bindung von mehr als zwei Jahren unwirksam



Der Bundesgerichtshof hat eine in der Teilungserklärung einer Anlage für Betreutes Wohnen festgeschriebene Regelung, durch welche die Wohnungseigentümer zum Abschluss von Betreuungsverträgen mit einer Bindung von mehr als zwei Jahren verpflichtet werden sollen, für unwirksam erklärt. Eigentümern, die die Wohnung selbst nutzen, muss ein angemessener Spielraum für eine interessengerechte Ausgestaltung des Vertrags z.B. für den Fall eingeräumt werden, dass sie dauerhaft in ein Pflegeheim umziehen müssen. In derartigen Fällen ist eine Bindung an den Betreuungsanbieter über zwei Jahre hinaus nicht zumutbar.

Urteil des BGH vom 10.01.2019
III ZR 37/18
MDR 2019, 280



Eigenmächtige Vergrößerung einer Terrasse in Eigentumswohnanlage



Der Eigentümer einer Erdgeschosswohnung erweiterte seine Terrasse von 5,53 qm laut Grundrissplan auf eine Größe von 12 qm. In einer anschließenden Eigentümerversammlung wurde mehrheitlich beschlossen, im Namen der Gemeinschaft den Rückbau der Terrasse zu verlangen. Die hiergegen erhobene Klage des betroffenen Wohnungseigentümers blieb erfolglos.

Das Amtsgericht München sah in der Terrassenerweiterung eine bauliche Maßnahme, die grundsätzlich der Genehmigung aller Wohnungseigentümer bedurft hätte. Die Maßnahme war auch nicht genehmigungsfähig, da sie zu einer optischen Beeinträchtigung der Wohnanlage führte und die Vergrößerung einer Terrasse eine intensivere Nutzung des Gemeinschaftseigentums ermöglichte, was zu erhöhten Lärmemissionen führen kann. Der Eigentümer muss nun den ursprünglichen Zustand wieder herstellen.

Urteil des AG München vom 29.08.2018
485 C 5290/18 WEG
Justiz Bayern online



Unzulässige Eigenbedarfskündigung bei Mietern hohen Alters



Gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Für das Landgericht Berlin kann alleine das hohe Lebensalter des Mieters zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung des Vermieters führen. Betroffen von der Kündigung war ein 87- und 84-jähriges Mieterehepaar. Auf die von den betagten Mietern daneben vorgetragenen Argumente, wie deren gesundheitliche Probleme und die jahrzehntelange Verwurzelung in dem Wohnungsumfeld, kam es daher nicht mehr an.

Urteil des LG Berlin vom 12.03.2019
67 S 345/18
Pressemitteilung des LG Berlin



BGH erleichtert rückwirkende Geltendmachung von Mietminderungen



Zahlt ein Mieter trotz eines Mangels der Wohnung die vereinbarte Miete ohne Vorbehalt weiter, kann er die Miete später in der Regel nicht mehr rückwirkend bis zu dem Zeitpunkt mindern, zu dem er den Mangel dem Vermieter angezeigt hat.

Nun hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Mieter sein Mietminderungsrecht auch bei ohne Vorbehalt weiterbezahlter voller Miete nicht verliert, wenn er irrtümlich davon ausgegangen ist, dass er für eine Minderung ein Einverständnis des Vermieters benötigt.

Urteil des BGH vom 04.09.2018
VIII ZR 100/18
ZfIR 2019, 16



Anforderungen an Vereinbarung einer Verwaltungskostenpauschale



In der Wohnraummiete können nur die in der Betriebskostenverordnung aufgezählten Bewirtschaftungskosten als Nebenkosten (Betriebskosten) vereinbart werden. Verwaltungskosten dürfen nach der ausdrücklichen Regelung in § 1 Abs. 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV) - anders als bei Gewerbemietverträgen - nicht als Betriebskosten umgelegt werden. Allerdings kann der Vermieter mit einer "zusätzlichen Preishauptabrede über die Nettomiete" seine Kalkulation dahingehend offenlegen, dass in der Netto- oder Grundmiete Verwaltungskosten in bestimmter Höhe enthalten sind. Hintergrund derartiger Regelungen ist, eine vereinfachte Anpassung bei Kostensteigerungen vornehmen zu können, ohne dass es einer förmlichen Mieterhöhung bedarf. Die rechtlichen Anforderungen an eine solche Regelung sind allerdings hoch.

So stellt für den Bundesgerichtshof die in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichende und damit unwirksame Vereinbarung dar, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt. Unklarheiten in der Formulierung gehen stets zulasten des Vermieters.

Urteil des BGH vom 19.12.2018
VIII ZR 254/17
WuM 2019, 92



Untersagung der Hundehaltung in Mietwohnung nur aus gewichtigen Gründen



Ein Vermieter darf die mietvertragliche Genehmigung für die Haltung eines Hundes in der Mietwohnung nur aus wichtigen Gründen versagen. Eine Ablehnung ist daher nur zulässig, wenn ausreichend konkrete Anhaltspunkte für eine zu erwartende unzumutbare Belästigung vorliegen.

Das Amtsgericht München hält bei artgerechter Haltung, d.h., wenn der Hund ausreichend Ausgang erhält, richtig erzogen ist und nicht wiederholt längere Zeiten allein in der Wohnung gelassen wird, nicht durch verstärktes Jaulen oder Gebell auf sich aufmerksam macht oder großen Schaden an der Wohnung anrichtet und die Mieter zudem zugesagt haben, eine entsprechende Versicherung abzuschließen, ein Verbot für unzulässig. Dabei wurde vom Gericht auch berücksichtigt, dass die klagenden Mieter nicht, wie es Mieter bisweilen handhaben, einfach ungefragt einen Hund erworben haben und nachträglich über die Genehmigung streiten, sondern sich bereits lange um die Zustimmung der Vermieter bemühten und sich von einer Hundetrainerin bei der Auswahl eines für die Haltung in einer Mietwohnung geeigneten Hundes unterstützen ließen.

Urteil des AG München vom 03.08.2018
411 C 976/18
Justiz Bayern online



Verdacht des Handelns mit Rauschgift rechtfertigt Kündigung



Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses kann alleine wegen des Verdachts des Handeltreibens des Mieters mit Rauschgift gerechtfertigt sein. Für das Amtsgericht Frankfurt reichen polizeiliche Durchsuchungen und eingeleitete Ermittlungsverfahren gegen den Bewohner als Indizien aus, die den Rückschluss auf ein Handeln mit Rauschgift aus der Wohnung zulassen. Dies ist von der vereinbarten Nutzung der Wohnung nicht mehr gedeckt und stellt eine Verletzung der vertraglichen Pflichten dar.

Urteile des AG Frankfurt vom 08.02.2019
33 C 2815/18 (51) und 33 C 2802/18 (50)
MietRB 2019, 100



Wohnungseigentümergemeinschaft als Betreiber eines Blockheizkraftwerks



Die Eigentümer einer Wohnanlage, zu der neben den Wohneinheiten ein gemeinsam betriebenes Blockheizkraftwerk (BHKW) gehört, mit dem sowohl Wärme für die Wohnungs- und Teileigentümer erzeugt als auch Strom, der Versorgern gegen Entgelt zur Verfügung gestellt wird, sind steuerrechtlich als Gewerbetrieb zu behandeln.

Der Bundesfinanzhof hält für den Betrieb des BHKW eine ausdrückliche oder konkludente Gründung einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht für erforderlich. Auch eine Wohnungseigentümergemeinschaft als Rechtssubjekt kann eine gewerbliche Mitunternehmerschaft i.S.d. Einkommensteuergesetzes begründen.

Urteil des BFH vom 20.09.2018
IV R 6/16
jurisPR-SteuerR 8/2019 Anm. 3



Wohnungserwerber haftet für Rückbau einer unzulässigen baulichen Veränderung



Der Erwerber einer Eigentumswohnung hat einen von der Eigentümergemeinschaft beschlossenen Rückbau einer unzulässigen baulichen Veränderung hinzunehmen, die ein früherer Wohnungseigentümer vorgenommen hat. In dem vom Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg entschiedenen Fall hatte der Voreigentümer ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer eine Treppe von seinem Balkon in den in seinem Sondereigentum stehenden Gartenanteil erstellt.

Der Wirksamkeit des Jahre später gefassten Rückbaubeschlusses stand auch nicht entgegen, dass der Anspruch gegen den früheren Eigentümer bereits verjährt war, da der Erwerber der Wohnung als sogenannter Zustandsstörer anzusehen ist.

Urteil des AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg vom 20.12.2018
72 C 77/18
Grundeigentum 2019, 199



Herausgabe der Entschlüsselungscodes nach Vertragsende



Ein Anbieter von Heizkosten- und Wasserzählern muss die Entschlüsselungscodes für die gesammelten Daten an den Vermieter herausgeben, wenn der abgeschlossene Servicevertrag endet.

Urteil des AG Frankfurt vom 21.09.2018
385 C 2556/17 (70)
MietRB 2019, 12



Entziehung des Wohnungseigentums bei Fehlverhalten nur eines Miteigentümers



Hat ein Wohnungseigentümer sich einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, so können die anderen Wohnungseigentümer gemäß § 18 Abs. 1 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) von ihm die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen.

Der Bundesgerichtshof hatte sich mit dem Fall zu befassen, dass Wohnungseigentümer mehrere Personen sind und die Störungen nur von einem von ihnen ausgehen und kam zu dem Ergebnis, dass das Bruchteilseigentum an einer Wohnung insgesamt entzogen werden kann, wenn auch nur einer der Miteigentümer einen Entziehungstatbestand nach § 18 WEG verwirklicht hat.

Allerdings muss dem nicht störenden Miteigentümer die Möglichkeit gegeben werden, die Entziehung des Wohnungseigentums dadurch abzuwenden, dass er den Miteigentumsanteil des störenden Miteigentümers selbst erwirbt, den Störenden dauerhaft und einschränkungslos aus der Wohnanlage entfernt und er der Wohnungseigentümergemeinschaft alle Kosten ersetzt, die ihr durch die Führung des Entziehungsrechtsstreits und die Durchführung eines Zwangsversteigerungsverfahrens zur Durchsetzung des Entziehungsanspruchs entstanden sind.

Urteil des BGH vom 14.09.2018
V ZR 138/17
NJW-RR 2019, 7



Verpflichtung von Anwohnern, Mülltonnen selbst zum Sammelplatz zu bringen



Ein Anwohner, der in so schmalen Straßen wohnt, dass die Fahrzeuge des Müllentsorgungsunternehmens diese nicht anfahren können, kann auch dann verpflichtet werden, die Mülltonnen zu einem Sammelplatz zu bringen, wenn dieser circa 100 Meter von dem Wohnhaus entfernt liegt. Der Rechtmäßigkeit der behördlichen Anordnung steht für das Verwaltungsgericht Gießen auch nicht entgegen, dass die Mitarbeiter des Entsorgungsunternehmens die Tonnen jahrelang selbst aus der Straße geholt und zu dem Müllfahrzeug gebracht haben.

Beschluss des VG Gießen vom 29.01.2019
8 L 5537/18.GI i.e.
Pressemitteilung des VG Gießen



Eigenbedarfskündigung: Stiefkind kein naher Angehöriger



Ein Vermieter ist berechtigt, ein bestehendes Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, wenn er den Wohnraum für sich oder einen nahen Angehörigen benötigt.

Eine Eigenbedarfskündigung kann nach einem Urteil des Amtsgerichts Siegburg nicht auf einen Bedarf des Stiefkindes des Vermieters gestützt werden, wenn das Kind nicht im Haushalt des Vermieters lebt und der Vermieter mit dem Kind weder verwandt noch verschwägert ist.

Urteil des AG Siegburg vom 17.10.2018
105 C 97/18
WuM 2019, 33



Unzulässige Videoüberwachung des Treppenhauses eines Mehrfamilienhauses



Das Landgericht Essen sieht in der Videoüberwachung eines Treppenhauses eines Mehrfamilienhauses durch einen Wohnungseigentümer eine Verletzung der anderen Eigentümer und Mieter sowie deren Besucher in ihren allgemeinen Persönlichkeitsrechten, sofern sie in die Videoüberwachung nicht eingewilligt haben. Die Betroffenen können die Beseitigung der Videokamera und Löschung der gemachten Aufzeichnungen verlangen.

Der im Prozess unterlegene Wohnungseigentümer hat außerdem die Kosten des Verfahrens zu tragen. Hierzu zählen jedoch nicht die Kosten für eine Anzeige beim Landesdatenschutzbeauftragten, da die Anzeige zur Durchsetzung der zivilrechtlichen Ansprüche nicht notwendig war.

Urteil des LG Essen vom 30.01.2019
12 O 62/18
JurPC Web-Dok. 19/2019



Tatsächliche Wohnungsgröße für Betriebskostenabrechnung maßgeblich



Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs ist für die Verteilung der Betriebskosten nach Wohnfläche auch bei einer preisgebundenen Wohnung die tatsächliche Wohnfläche und nicht die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche maßgeblich.

Urteil des BGH vom 16.01.2019
VIII ZR 173/17
WuM 2019, 144



Wirksamkeit einer Mehrerlösklausel



Die in einem Grundstückskaufvertrag von einer Gemeinde als Verkäufer verwendete Klausel, dass der Käufer verpflichtet ist, den durch ihn erzielten Mehrerlös abzüglich der getätigten Investitionen an die Gemeinde abzuführen, wenn er das Grundstück in unbebautem Zustand innerhalb von fünf Jahren ab der Beurkundung weiterveräußert, stellt keine unangemessene Benachteiligung des Käufers dar, wenn die Gemeinde hieran ein anerkennenswertes, über die reine Abschöpfung eines Veräußerungsgewinns hinausgehendes Interesse hat. Die Vereinbarung ist als sogenannte Mehrerlösklausel wirksam.

Eine Gemeinde ist bei der Erreichung des Ziels, dass bebaubare Grundstücke bebaut werden, nicht auf das Mittel des städtebaulichen Vertrags beschränkt. Sie kann auch andere Instrumente einsetzen; hierzu gehört eine Mehrerlösklausel. Zulässig ist eine solche Klausel, wenn die Gemeinde mit der Verwendung erreichen möchte, dass nur solche Personen das Grundstück erwerben, die es bebauen wollen, und auf diese Weise kurzfristige Spekulationen mit unbebauten Grundstücken zu verhindern sucht. Muss der Erwerber einen Mehrerlös an die Gemeinde abführen, lohnt ein Erwerb lediglich zu Spekulationszwecken mit dem unbebauten Grundstück nicht.

Urteil des BGH vom 16.03.2018
V ZR 306/16
MDR 2018, 1055



Keine Verweigerung des Notwegerechts durch Verweis auf Erreichbarkeit per Hubschrauber



Fehlt einem Grundstück die zu einer ordnungsgemäßen Benutzung notwendige Verbindung zu einer öffentlichen Straße, kann der Grundstückseigentümer die Mitbenutzung des Nachbargrundstücks zur Herstellung des Anschlusses verlangen (Notwegerecht).

Wurde im Wege der Zwangsversteigerung ein bebautes Grundstück erworben, das nur über ein benachbartes Grundstück, das demselben Eigentümer gehört, zugänglich ist, kann dieser dem Ersteigerer nicht die Zufahrt zu dem Grundstück verweigern. Der Eigentümer des Zugangsgrundstücks, der beide Grundstücke von seinem Vater geerbt hatte, kann sich nur dann darauf berufen, sein Vater habe die Eintragung des Notwegerechts nicht gewollt, wenn dies auch im Grundbuch eingetragen wurde, was in dem vom Oberlandesgericht Hamm entschiedenen Fall nicht erfolgt war und was im Übrigen zur Wertlosigkeit des anderen Grundstücks geführt hätte. Der Ersteigerer des Wohngrundstücks muss sich auch nicht auf eine Erreichbarkeit per Hubschrauber verweisen lassen, was vom Eigentümer des Zugangsgrundstücks allen Ernstes geltend gemacht wurde. Das Gericht verurteilte den Eigentümer des im Übrigen nur 22 Quadratmeter großen Durchgangsgrundstücks zur Einräumung eines Notwegerechts.

Urteil des OLG Hamm vom 22.03.2018
5 U 60/17
JURIS online



Eigenbedarfskündigung trotz beengter finanzieller Verhältnisse des Mieters



Ein Vermieter ist berechtigt, ein bestehendes Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, wenn er den Wohnraum für sich oder nahe Angehörige benötigt. Liegen seitens des Vermieters die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung vor, steht dieser nicht zwingend entgegen, dass die 78-jährige Mieterin, die seit 30 Jahren in der Wohnung lebt, schwerbehindert ist und für sie bezahlbarer Ersatzwohnraum angesichts ihrer beengten finanziellen Verhältnisse schwer zu finden ist. Dies ergab die in derartigen Fällen vorzunehmende Abwägung der Interessen der Vertragsparteien. Allerdings räumte das Amtsgericht München der Mieterin eine sechsmonatige Räumungsfrist ein.

Urteil des AG München vom 26.07.2018
433 C 19586/17
Justiz Bayern online



Mieterhöhung: Nicht mehr vorhandene Einbauküche bleibt unberücksichtigt



Im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens kann eine mitvermietete moderne Küchenausstattung nicht bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt werden, wenn die ursprünglich vom Vermieter gestellte gebrauchte Einbauküche mit dessen Zustimmung wenige Wochen nach dem Einzug entfernt und vom Mieter auf eigene Kosten durch die neue Küche ersetzt wurde. In diesem Fall ist es nach Auffassung des Bundesgerichtshofs unerheblich, dass in der Wohnung zu Mietbeginn eine Einbauküche vorhanden war.

Urteil des BGH vom 24.10.2018
VIII ZR 52/18
MDR 2019, 20



Keine fristlose Kündigung aus gesundheitlichen Gründen



Kann ein Mieter aus gesundheitlichen Gründen seine Wohnung nicht weiter nutzen, begründet dies kein Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags. In diesem Fall kann dem Mieter jedoch ein Anspruch auf Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags zustehen, wenn er einen für den Vermieter akzeptablen Nachmieter benennt. Ansonsten muss er bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist die vereinbarte Miete weiterbezahlen, was in der Regel durchaus auch zumutbar ist. In dem vom Amtsgericht Berlin-Charlottenburg entschiedenen Fall musste die Mieterin krankheitsbedingt in ein Pflegeheim umziehen.

Urteil des AG Berlin-Charlottenburg vom 08.11.2018
205 C 172/18
Grundeigentum 2018, 1530