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Vermieterpfandrecht an Inventargegenständen des gekündigten Mieters



Nachdem der Vermieter von Gewerberäumen zum Betrieb einer Gaststätte den Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs des Mieters gekündigt hatte, machte er an den sich in den Mieträumen befindlichen Inventargenständen sein Vermieterpfandrecht geltend. Zum Ausgleich der Zahlungsrückstände ließ er die gepfändeten Gegenstände versteigern. Daraufhin machte ein Unternehmer geltend, die Inventargegenstände seien dem Mieter unter Eigentumsvorbehalt geliefert worden; sie stünden daher noch in seinem Eigentum. Da die Gegenstände deshalb nicht hätten gepfändet werden dürfen, stehe ihm der Versteigerungserlös zu.

Das zuständige Landgericht gab der Zahlungsklage des Unternehmers statt. Auf Revision des Vermieters wurde das Urteil jedoch aufgehoben. Für den Bundesgerichtshof kommt in derartigen Fällen die Vorschrift des § 1006 BGB zur Anwendung, wonach zugunsten des Besitzers einer beweglichen Sache grundsätzlich vermutet wird, dass er Eigentümer der Sache ist. Danach ist solange vom Eigentum des Mieters an dem Inventar auszugehen, bis nicht der vermeintliche Eigentümer nachweist, dass er sein Eigentum nicht, z.B. durch Veräußerung, an den Mieter verloren hat. Zur Klärung dieser Frage wurde der Rechtsstreit an die Vorinstanz zurückverwiesen. Nur wenn der klagende Unternehmer sein fortbestehendes Eigentumsrecht zweifelsfrei beweisen kann, steht ihm auch der Verkaufserlös aus den Gegenständen zu.

Versäumnisurteil des BGH vom 03.03.2017
V ZR 268/15
WuM 2017, 330



Kündigung einer GbR wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter



Laut Bundesgerichtshof ist auch jeder Gesellschafter einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) zum Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung einer von der Gesellschaft vermieteten Wohnung berechtigt, wenn er den Wohnraum nachweislich für sich oder einen nahen Angehörigen benötigt und kein Ersatzwohnraum zur Verfügung steht.

Urteil des BGH vom 14.12.2016
VIII ZR 232/15
ZMR 2017, 141



Kündigung einer Mietwohnung wegen Berufsbedarfs



Der Inhaber eines im ersten Obergeschoss eines Geschäfts- und Mietshauses betriebenen Beratungsunternehmens kündigte eine im selben Haus vermietete Eigentumswohnung mit der Begründung, er benötige die Wohnung zur Erweiterung seines seit 14 Jahren ausgeübten Gewerbes, da die bisherige räumliche Kapazität ausgeschöpft sei und die Büroräume mit bis an die Decke reichenden überfüllten Aktenregalen überfrachtet seien. Daher beabsichtige er, in der gekündigten Wohnung einen weiteren Arbeitsplatz samt Archiv einzurichten.

Für den Bundesgerichtshof kommt es in solchen Fällen entscheidend darauf an, ob die Kündigung eher einer Eigenbedarfskündigung zur Nutzung der Wohnung durch den Vermieter selbst oder durch Angehörige (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) oder eher einer Kündigung aus wirtschaftlichen Gründen (sogenannte Verwertungskündigung) gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gleichkommt. Im zweiten Fall muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, was etwa dann anzunehmen ist, wenn die geschäftliche Tätigkeit andernfalls nicht rentabel durchgeführt werden kann oder die konkrete Lebensgestaltung die Nutzung der Mietwohnung erfordert (z.B. gesundheitliche Einschränkungen, Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Personen). Da im entschiedenen Fall diese Voraussetzungen nicht gegeben waren, erwies sich die Kündigung als unwirksam.

Urteil des BGH vom 29.03.2017
VIII ZR 45/16
WuM 2017, 333



Beschluss über Vollausstattung einer Eigentumswohnanlage mit Rauchwarnmeldern



Die meisten Landesbauordnungen schreiben den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen vor. Ein Beschluss der Wohnungseigentümer über eine einheitliche über die Anforderungen der einschlägigen Landesbauordnung hinausgehende Vollausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern und eine einheitliche Wartung durch einen externen Dienstleister entspricht für das Landgericht Hamburg den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung und ist daher rechtlich nicht zu beanstanden.

Urteil des LG Hamburg vom 29.03.2017
318 S 36/16
ZMR 2017, 501



Taubenplage durch Solaranlage



Ein Vermieter, der auf einem Flachdach eine Solaranlage installiert hat, wo sich regelmäßig eine Vielzahl von Tauben niederlässt und teilweise einnistet, muss geeignete Maßnahmen zur Beseitigung der Taubenplage ergreifen, wenn durch die Vögel der Balkon eines Mieters ständig verschmutzt wird. Das Aufstellen von Kunststoffraben stellte für das Amtsgericht Augsburg keine solche geeignete Maßnahme dar. In Betracht kommen vielmehr das Anbringen von Taubenstacheln, Spannen von Netzen oder Auftragen von Vergrämungspaste.

Urteil des AG Augsburg vom 16.01.2017
17 C 4796/15
WuM 2017, 318



Mietvertragliche Aufschlüsselung in Grundmiete und Zuschlag für Schönheitsreparaturen



Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs ist es rechtlich nicht zu beanstanden, wenn in einem Formularmietvertrag neben der sog. Grundmiete und einer Betriebskostenvorauszahlung ein monatlicher "Zuschlag Schönheitsreparaturen" vereinbart wird und der Vermieter dafür die Ausführung der Schönheitsreparaturen übernimmt. Ein derartiger Zuschlag für Schönheitsreparaturen ist als Preisabrede wirksam, da es sich nur um eine Offenlegung der Kalkulation der Gesamtmiete handelt.

Hinweis: Bei einer solchen Vereinbarung ist bei etwaigen Mietererhöhungen oder Mietminderungen die Summe der Beträge (ohne Betriebskostenzahlungen) als Ausgangsmiete zugrunde zu legen.

Beschluss des BGH vom 30.05.2017
VIII ZR 31/17
NZM 2017, 594



Unangemessene Einschaltung eines Rechtsanwalts durch Vermieter



Ein Vermieter kann nicht bei jeder Vertragsverletzung des Mieters, diesem die Kosten für einen daraufhin eingeschalteten Rechtsanwalt auferlegen. Genügt in einfach gelagerten Fällen eine Abmahnung durch den Vermieter, muss nicht gleich ein Anwalt tätig werden.

So hielt es das Amtsgericht Berlin-Mitte für unangemessen, einem Mieter den mietvertragswidrigen Betrieb eines elektrischen Heizlüfters im Bad per Anwaltsschreiben untersagen zulassen. Die Hausverwaltung blieb daher letztlich auf den angefallenen Rechtsanwaltsgebühren sitzen.

Urteil des AG Berlin-Mitte vom 14.06.2017
9 C 406/16
Grundeigentum 2017, 958



Keine Kündigung bei vorheriger Abmahnung



Auf Vorfälle, die bereits Gegenstand einer Abmahnung des Vermieters waren, kann in der Regel eine Kündigung des Mieters wegen desselben Sachverhalts nicht mehr gestützt werden. Die Kündigung ist erst bei einem erneuten Fehlverhalten möglich.

Urteil des AG Hamburg vom 15.07.2016
46 C 144/16
ZMR 2016, 882



Eigenbedarfskündigung: Umfang der Anbietpflicht des Vermieters



Eine Eigenbedarfskündigung ist rechtsmissbräuchlich, wenn dem Vermieter eine vergleichbare andere Wohnung im selben Anwesen oder in derselben Wohnanlage zur Verfügung steht und er diese dem Mieter nicht anbietet, obwohl er die Wohnung erneut vermieten will. Die Anbietpflicht des Vermieters hinsichtlich einer anderen Wohnung in der gleichen Wohnanlage beschränkt sich jedoch auf Wohnungen, die spätestens mit Ablauf der Kündigungsfrist und der damit eintretenden Beendigung des Mietverhältnisses frei werden.

Da eine vom Vermieter selbst bewohnte Wohnung naturgemäß erst frei wird, wenn er nach dem Auszug des Mieters in die gekündigte Wohnung eingezogen ist, muss er dem Mieter seine Wohnung bei Ausspruch der Eigenbedarfskündigung auch nicht anbieten.

Beschluss des BGH vom 19.07.2017
VIII ZR 284/16
Grundeigentum 2017, 1016



Eingeschränktes Stimmrecht bei Auftragsvergabe an eigenes Unternehmen



Das Stimmrecht der Wohnungseigentümer gehört zum Kernbereich der elementaren Mitgliedschaftsrechte. Es darf daher nur in Fällen besonders schwerwiegender Interessenkollisionen eingeschränkt werden.

Einen solchen Fall nahm der Bundesgerichtshof bei einem Wohnungseigentümer an, der mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile an einer Eigentumswohnanlage hielt, und der die Vergabe eines Auftrags an ein Wärmedienstleistungsunternehmen, an dem er und seine Ehefrau mehrheitlich beteiligt war, gegen den Willen der übrigen Miteigentümer durchsetzte. Ein Wohnungseigentümer ist entsprechend § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) bei der Beschlussfassung über ein Rechtsgeschäft mit einem Unternehmen jedenfalls dann nicht stimmberechtigt, wenn er an der Gesellschaft mehrheitlich beteiligt und deren Geschäftsführer oder geschäftsführender Gesellschafter ist. Der Beschluss über die Auftragsvergabe war danach unwirksam.

Urteil des BGH vom 13.01.2017
V ZR 138/16
ZMR 2017, 415



Mietpreisbremse: Was ist eine umfassende Renovierung?



Die sogenannte Mietpreisbremse ist nicht anwendbar, wenn eine Wohnung vor der Neuvermietung umfassend modernisiert worden ist. Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg geht von einer umfassenden Renovierung im Sinne der gesetzlichen Regelung aus, wenn etwa ein Drittel des für eine Neubauwohnung erforderlichen Aufwands in die Modernisierung geflossen ist und die modernisierte Wohnung mit einer Neubauwohnung vergleichbar ist.

Urteil des AG Berlin-Schöneberg vom 08.09.2017
17 C 148/16
Justiz Berlin online



Widerruf eines an Haustür zustande gekommenen Entrümpelungsvertrags



Wegen angeblichen Ungezieferbefalls in einer Mietwohnung erschienen im Auftrag des Vermieters Mitarbeiter eines Entsorgungsunternehmens unangekündigt an einem Samstag in der Wohnung eines Mieters. Daraufhin kam es zum mündlichen Abschluss eines Ent-rümpelungsvertrags, der sofort ausgeführt wurde. Als der Vermieter dem Mieter die dadurch entstandenen Kosten in Höhe von fast 1.500 Euro in Rechnung stellte, widerrief dieser den abgeschlossenen Vertrag.

Das Landgericht vertrat ebenfalls die Auffassung, dass es sich bei dem mündlichen Abschluss des Entrümpelungsvertrags um ein widerrufbares Haustürgeschäft im Sinne von § 312b BGB handelte. Infolge des zulässigen und fristgerechten Vertragswiderrufs durch den Mieter war der Vermieter nicht berechtigt, die Erstattung der Kosten für die Entrümpelung zu verlangen.

Urteil des LG Berlin vom 24.01.2017
18 S 318/15
Grundeigentum 2017, 534



Kaution und zusätzliche Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung zulässig



Nach § 551 Abs. 1 BGB darf eine vom Mieter einer Wohnung zu leistende Mietkaution nicht das Dreifache des monatlichen Mietzinses überschreiten. Erklärt der Mieter eine notariell beurkundete Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten, handelt es sich für den Bundesgerichtshof nicht um eine Mietsicherheit im Sinne von § 551 BGB. Der Umstand, dass der Mieter daneben bereits eine Kaution von drei Monatsmieten geleistet hat, führt daher nicht zur Unwirksamkeit der Unterwerfungserklärung.

Versäumnisurteil des BGH vom 14.06.2017
VIII ZR 76/16
Grundeigentum 2017, 948



Stöckelschuhbruch durch Gitterrost an Hauseingang



Der Eigentümer eines Wohnhauses kann in der Regel nicht dafür haftbar gemacht werden, wenn sich eine Besucherin des Hauses an dem als Fußabstreifer dienenden Gitterrost den Absatz ihres Stöckelschuhs abbricht. Das Oberlandesgericht Schleswig hält auch den Eigentümer eines über hundert Jahre alten Mehrfamilienhauses nicht für verpflichtet, einen jahrzehntelang unfallfrei benutzten Gitterrost-Fußabtreter zu ersetzen, weil die rautenförmigen Öffnungen zwischen den Stegen des Fußabtreters mit 4 x 7,3 cm etwas größer sind als heutzutage üblich und damit der schmale Absatz eines Damenschuhs etwas leichter zwischen die Stege geraten kann.

Urteil des OLG Schleswig vom 06.04.2017
11 U 65/15
Mietrecht kompakt 2017, 93



Gemeinschaft muss Sanierungskosten für Dachterrassen und Balkone tragen



Bei Eigentumswohnanlagen gilt die Regel, dass alles, was nicht ausdrücklich in der Teilungserklärung als Sondereigentum bezeichnet wird, gemeinschaftliches Eigentum ist.

Dementsprechend entschied das Landgericht Hamburg, dass dem Eigentümer einer Penthousewohnung nicht durch Gemeinschaftsbeschluss die Kosten für die Dachterrassenabdichtung auferlegt werden konnten, da die Terrasse nicht als Sondereigentum ausgewiesen war.

Gleiches gilt für das Landgericht Itzehoe für Balkone, auch wenn diese nur von der dazugehörigen Wohnung aus betreten werden können.

Urteil des LG Hamburg vom 15.06.2016
318 S 110/15
Urteil des LG Itzehoe vom19.07.2016
11 S 113/15
RdW 2017, 283 und 285

Urteil des LG Hamburg vom 15.06.2016
318 S 110/15
Urteil des LG Itzehoe vom19.07.2016
11 S 113/15
RdW 2017, 283 und 285



Keine Bohrlöcher in Außenwand des Nachbarhauses



Der Eigentümer eines Reihenmittelhauses kann es seinem Nachbarn untersagen, eine Holztrennwand mittels Dübeln und Schrauben an seiner Wohnzimmeraußenwand zu befestigen. Außerdem kann er seinem Nachbarn verbieten, eine schwere Leiter an der Dachrinne seines Hauses anzulehnen, wenn dadurch die Dachziegelabschlusskante beschädigt werden kann.

Urteil des AG München vom 12.01.2017
233 C 29540/15
Mietrecht kompakt 2017, 146



Zwangsräumung nach 13 Jahren



Eine Gemeinde im Landkreis München vermietete seit Anfang 2000 eine gemeindliche Wohnung an ein Ehepaar mit zwei Kindern. Wegen Mietrückständen in Höhe von 3.671 Euro erwirkte die Gemeinde gegen die Familie im Jahr 2003 ein Räumungsurteil. Von der Zwangsvollstreckung des Räumungstitels sah die Gemeinde zunächst aufgrund der Fürsprache der Eltern- und Jugendberatungsstelle des Landratsamtes ab, um den Kindern einen Orts- und Schulwechsel zu ersparen.

Als die Mieter, deren Kinder inzwischen volljährig waren, Anfang 2016 erneut mit der Miete in Rückstand gerieten, beauftragte die Gemeinde einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung der Wohnung aufgrund des 2003 erwirkten Räumungsurteils. Das Amtsgericht München hielt das Recht des Vermieters auf Räumung für verwirkt, weil er über 13 Jahre hinweg die Zwangsräumung nicht veranlasst hatte und gab der Vollstreckungsabwehrklage der Mieter statt. Diese mussten nach dem Verhalten der Gemeinde und des langen Zeitabstandes nicht mehr damit rechnen, dass aus dem Räumungsurteil vollstreckt wird.

Urteil des AG München vom 02.03.2017
424 C 26626/16
Justiz Bayern online



Pflicht zur Selbstbewirtschaftung eines Kleingartens



Ist es laut Pachtvertrag über einen Kleingarten Zweck der Verpachtung, dass der Kleingärtner die "Möglichkeit zur nicht gewerbsmäßigen gärtnerischen Nutzung" erhalten soll, bei der er "Gartenbauerzeugnisse für den Eigenbedarf erhält und sich erholen kann", ist der verpachtende Verein berechtigt, das Vertragsverhältnis über eine Parzelle zu kündigen, wenn der Pächter weggezogen ist und die Gartenarbeiten von einem Bekannten ausführen lässt. Nur sporadische Besuche des Pächters reichen - so das Amtsgericht Frankfurt - nicht aus, um den Zweck der Verpachtung zu erfüllen.

Urteil des AG Frankfurt vom 26.06.2017
33 C 684/17 (52)
Wirtschaftswoche Heft 32/2017, Seite 77



Muss der Vermieter nach unberechtigter Kündigung Schadensersatz leisten?



Ein Vermieter muss aufgrund einer unberechtigten Kündigung dann Schadensersatz leisten, wenn er erkannt hat oder erkennen musste, dass ein Kündigungsrecht nicht besteht. Bleibt hingegen nach sorgfältiger Prüfung ungewiss, ob ein Kündigungsrecht besteht oder nicht, darf der Vermieter von seinem Kündigungsrecht Gebrauch machen, ohne Schadensersatzpflichten wegen einer schuldhaften Vertragsverletzung befürchten zu müssen, auch wenn sich die Kündigung im Ergebnis als unberechtigt herausstellt. Zieht der Mieter trotz Zweifeln an der Rechtmäßigkeit der Kündigung freiwillig aus und unterlässt er es, sich gegen die ausgesprochene Kündigung gerichtlich zur Wehr zu setzen, ist ein Schadensersatzanspruch gegenüber dem Vermieter nicht gegeben.

Urteil des AG München vom 16.12.2016
411 C 45/16
Justiz Bayern online



Erhöhter Verkehrslärm durch neuen Straßenbelag



Der Eigentümer eines vermieteten Wohnhauses beklagte sich, dass im Jahr 2009 im Bereich des Hauses die neu gestaltete Kreisstraße mit Kopfsteinpflaster versehen, während in anderen Bereichen Asphalt verwendet wurde. Er wandte sich an die Gemeinde und bat um Abhilfe hinsichtlich des durch die Pflasterabschnitte verursachten erhöhten Verkehrslärms. Als seitens der Behörde endgültig keine Maßnahmen zu erwarten waren, erhob der Anlieger im Jahr 2016 schließlich Klage auf Beseitigung des Straßenpflasters sowie hilfsweise auf Unterlassung des durch die Änderung der Straßenoberfläche verursachten Lärms.

Die Klage hatte jedoch bereits deshalb keinen Erfolg, da die geltend gemachten Klageansprüche bereits Ende des Jahres 2012 verjährt waren. Für einen derartigen Abwehranspruch gilt die gesetzliche Verjährungsfrist von drei Jahren, die mit Abschluss der Errichtung der Störungsquelle - hier des Straßenpflasters im Jahr 2009 - begann.

Urteil des VG Mainz vom 12.07.2017
3 K 1243/16.MZ
JURIS online