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Kündigung wegen Zahlungsverzugs: Aufrechnung eines Anspruchs aus Schwarzarbeit



Ein Wohnungsmieter führte für seinen Vermieter an einer anderen Immobilie Schwarzarbeiten durch. Die hierfür vereinbarten 1.200 Euro sollten - so jedenfalls behauptete der Mieter - mit Mietzahlungen verrechnet werden. Als der Mieter deshalb zwei Monatsmieten in Höhe von jeweils 440 Euro einbehielt, erklärte der Vermieter die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Er behauptete, die Arbeitsvergütung sei mit der ausstehenden Kautionszahlung des Mieters in Höhe von 700 Euro verrechnet worden.

Das Amtsgericht München stellte zunächst klar, dass aus Schwarzarbeit wegen der Nichtigkeit der Vereinbarung kein vertraglicher Anspruch auf Lohn hergeleitet werden kann. Es würde jedoch dem Grundsatz von Treu und Glauben widersprechen, wenn der Vermieter unentgeltlich das vom Mieter Geleistete behalten dürfte. Daher kann der Mieter grundsätzlich Ersatz für den Wert seiner Leistungen verlangen. Dabei müssen von der vereinbarten Vergütung - so das Gericht weiter - insbesondere wegen des Nichtbestehens von Gewährleistungsansprüchen bei Schwarzarbeiten erhebliche Abstriche gemacht werden. Da der Ersatzanspruch des Mieters im Ergebnis nicht höher als der Kautionsanspruch des Vermieters war, durfte der Mieter seine Mietzahlungen nicht einstellen. Folglich bestätigte das Gericht die Rechtmäßigkeit der ausgesprochenen Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

Urteil des AG München vom 21.10.2016
474 C 19302/15
AA 2017, 3