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Immobilienkauf: Formbedürftige Reservierungsvereinbarung



Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1, Satz 1 BGB). Ein Rechtsgeschäft, welches nicht der durch das Gesetz vorgeschriebenen Form entspricht, ist nichtig (§ 125 Satz 1 BGB). Dieses Formerfordernis gilt auch für eine sogenannte Reservierungsvereinbarung, mit der sich der Kaufinteressent - wie hier - zur Zahlung von 3.000 Euro verpflichtete, der Kaufpreis festgeschrieben und eine Provision für die vermittelnde Bauplanungs-GmbH vereinbart wurde und für den Fall, dass der Kaufvertrag nicht zustande kommen sollte, der Kaufinteressent einen pauschalierten Schadensersatz zahlen sollte.

Das Amtsgericht München sah zwischen dem noch abzuschließenden Kaufvertrag und der in diesem Zusammenhang geschlossenen Reservierungsvereinbarung eine rechtliche Einheit, da die Vereinbarung zum Zwecke eines späteren Kaufvertrags geschlossen wurde. Der Formzwang gilt auch für einen Vertrag, mit dem über die Vereinbarung eines empfindlichen Nachteils ein mittelbarer Zwang ausgeübt werden soll, die Immobilie zu erwerben oder zu veräußern. Von einem solchen Zwang ist auszugehen, wenn das in der Vereinbarung versprochene Entgelt - wie hier - 10 bis 15 Prozent der vereinbarten Provision übersteigt. Danach erwies sich die Reservierungsvereinbarung als nichtig mit der Folge, dass der Kaufinteressent, der die Immobilie schließlich doch nicht kaufen wollte, die bereits gezahlten 3.000 Euro zurückverlangen konnte.

Urteil des AG München vom 01.07.2016
191 C 28518/15
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